Vivmark Residential ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: กลยุทธ์ขยายขนาด

Vivmark Residential (VMRK) ใช้การปรากฏตัวในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เมื่อวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 เพื่อนําเสนอเหตุผลสนับสนุนแพลตฟอร์มที่รวมกันใหม่ พร้อมทั้งชี้แจงความเสี่ยงที่ยังคงมีอยู่จากการควบรวมกิจการขนาดใหญ่ ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทมุ่งเปลี่ยนการควบรวมระหว่าง Equity Residential และ AvalonBay Communities ให้กลายเป็นเครื่องยนต์สร้างรายได้ระยะยาว ควบคู่ไปกับการจัดการด้านการบูรณาการ ความแตกต่างของตลาด และภาวะอุปทานที่ยังคงท้าทาย

บริษัทระบุว่ากลยุทธ์ของตนอยู่บนพื้นฐานของขนาด ข้อมูล และวินัยในการดําเนินงาน พร้อมกล่าวว่าการควบรวมกิจการเปิดโอกาสให้เติบโตได้แข็งแกร่งขึ้น แต่ต้องอาศัยการดึงผลประโยชน์ร่วมที่สัญญาไว้ออกมาให้ได้ ขยายการพัฒนาอย่างระมัดระวัง และหลีกเลี่ยงการหยุดชะงักในช่วงบูรณาการ

ประเด็นสําคัญ

• Vivmark ระบุว่าการควบรวม Equity Residential และ AvalonBay Communities เสร็จสิ้นภายใน 88 วัน และสร้างแพลตฟอร์มที่มีบ้านพัก 184,000 หลัง โดย 95% ของ NOI อยู่ในตลาดที่ทับซ้อนกัน
• ฝ่ายบริหารระบุผลประโยชน์ร่วมรวม 175 ล้านดอลลาร์ โดย 85% คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในสิ้นปี 2027 แต่กล่าวว่านี่อาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น
• พอร์ตโฟลิโอรวมมีอัตราการเข้าพัก 95.9% การเติบโตของค่าเช่าสุทธิที่แท้จริง 3.6% และอัตราการต่อสัญญาประมาณ 60%
• คาดว่า NOI จากการพัฒนามากกว่า 120 ล้านดอลลาร์จะเริ่มทยอยเข้ามาในช่วงครึ่งหลังของปี 2026 และต่อเนื่องถึงปี 2027
• ฝ่ายบริหารระบุว่าปี 2027 ควรมีการเติบโตของ NOI แบบ same-store สูงกว่าปี 2026 โดยได้รับแรงหนุนจากผลประโยชน์ร่วม โมเมนตัมการดําเนินงาน และอุปทานใหม่ที่ลดลง

การควบรวมกิจการและกลยุทธ์

Vivmark อธิบายธุรกรรมนี้ว่าเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสําคัญสําหรับภาค Real Estate ประเภทที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว บริษัทระบุว่าการควบรวมนําผู้ดําเนินการที่มีความซับซ้อนสูงสุดสองรายในอุตสาหกรรมมารวมกัน และสร้างแพลตฟอร์มที่มีความหนาแน่นผิดปกติในตลาดที่ทับซ้อนกัน

• การควบรวมเสร็จสิ้นภายใน 88 วันหลังประกาศ
• บริษัทรวมมีบ้านพัก 184,000 หลัง
• ประมาณ 95% ของ NOI มาจากตลาดที่ทับซ้อนกัน
• บริษัทระบุว่าปัจจุบันตนเองมีสัดส่วนเพียง 2% ของสต็อกที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว แม้จะมีขนาดใหญ่ที่สุด
• ฝ่ายบริหารระบุว่าเป้าหมายคือการเป็นบริษัทที่อยู่อาศัยให้เช่าที่น่าเชื่อถือที่สุดและมีผลการดําเนินงานดีที่สุดในสหรัฐอเมริกา

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Ben Schall กล่าวว่า "Vivmark Effect" ของบริษัทมีเป้าหมายเพื่อสร้างการเติบโตของรายได้ที่สูงขึ้นในเชิงโครงสร้างและผลตอบแทนที่ดีขึ้นสําหรับผู้ถือหุ้น เขากล่าวว่าแพลตฟอร์มใหม่จะเปรียบเทียบวิธีที่บริษัทเดิมแต่ละแห่งจัดการด้านการดําเนินงาน เทคโนโลยี และการจัดสรรเงินทุน จากนั้นเลือกแนวทางที่ดีที่สุด หรือแนวทางที่สามหากจําเป็น

"ทุกกระบวนการ ทุกระบบ ทุกการตัดสินใจ คือการประเมินว่า Legacy AvalonBay ทําอย่างไร Legacy EQR ทําอย่างไร และมีวิธีที่สามซึ่งอาจดีกว่าหรือไม่" Schall กล่าว

ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ Michael Manelis กล่าวว่าการควบรวมมอบข้อได้เปรียบด้านขนาดที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์รายอื่นไม่สามารถเทียบได้

"95% ของ NOI ของเราอยู่ในตลาดที่ทับซ้อนกันในขณะนี้ ความหนาแน่นนั้น รวมกับบ้านพัก 184,000 หลัง มอบโอกาสมหาศาลในด้านการจัดซื้อ การรวมศูนย์ การนํางานกลับมาทําเอง และวิธีจัดระเบียบแรงงานในระดับย่านชุมชน" เขากล่าว

ผลประกอบการทางการเงิน

Vivmark ระบุว่าพอร์ตโฟลิโอรวมมีผลการดําเนินงานสอดคล้องกับความคาดหวัง และการอ่านค่าครั้งแรกของแพลตฟอร์มใหม่มีความแข็งแกร่ง

• อัตราการเข้าพักรวมอยู่ที่ 95.9% ต่ํากว่า 96% เล็กน้อย
• อัตราการเข้าพักของ Legacy EQR อยู่ที่ 96.4%
• อัตราการเข้าพักของ Legacy AVB อยู่ที่ 95.2%
• การเติบโตของค่าเช่าสุทธิที่แท้จริงอยู่ที่ 3.6% ทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอรวม
• อัตราการต่อสัญญาอยู่ที่ประมาณ 60% ทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอเดิมทั้งสองแห่ง

ฝ่ายบริหารระบุว่าการเติบโตของค่าเช่า 3.6% สอดคล้องกับแนวทางไตรมาสที่สองจากบริษัทเดิมทั้งสองแห่ง และกล่าวว่าต้นทุนธุรกรรมมีแนวโน้มต่ํากว่าที่คาดไว้ ส่วนใหญ่เป็นเพราะภาษีการโอนต่ํากว่าประมาณการ

บริษัทระบุว่าได้ระบุผลประโยชน์ร่วมรวม 175 ล้านดอลลาร์ในช่วง 18 เดือน โดยตั้งเป้าให้ 85% เกิดขึ้นภายในสิ้นปี 2027 ในจํานวนนั้น ฝ่ายบริหารชี้ให้เห็นถึงมากกว่า 45 ล้านดอลลาร์จากการลดค่าใช้จ่ายในพอร์ตโฟลิโอ same-store แบบ on-site และประมาณ 60 ล้านดอลลาร์ในผลประโยชน์ร่วม NOI รวมจากการดําเนินงาน same-store

Vivmark ยังระบุว่ามีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มเติมนอกเหนือจากการรับประกันการควบรวมเดิม

• 2 ล้านดอลลาร์จากการนําโปรแกรมยูนิตแบบมีเฟอร์นิเจอร์มาใช้
• 4 ล้านดอลลาร์จากการปรับปรุงประกันผู้เช่า เทียบกับประมาณการเดิม 1 ล้านดอลลาร์
• ตั้งเป้า 12 ถึง 15 ล้านดอลลาร์จากการขยายรายได้อื่น ๆ

ฝ่ายบริหารระบุว่ารายการเหล่านี้ไม่ได้นับรวมอย่างครบถ้วนในกรณีข้อตกลงเดิม และถือเป็นสิ่งที่เรียกว่าโอกาส "growth plus"

อัปเดตด้านการดําเนินงาน

ผู้บริหารระบุว่าการบูรณาการดําเนินไปอย่างรวดเร็ว และบริษัทหลีกเลี่ยงการตัดสินใจที่ล่าช้าซึ่งมักเกิดขึ้นหลังการควบรวมขนาดใหญ่ได้

• ตําแหน่งผู้นําทั่วทั้งหน้าที่ทางธุรกิจและภูมิภาคได้รับการสรุปภายใน 30 ถึง 60 วันหลังปิดดีล
• บริษัทระบุว่าการดําเนินงานวันแรกสําหรับผู้อยู่อาศัยและผู้มีแนวโน้มเป็นลูกค้าเป็นไปอย่างราบรื่น
• การออกแบบองค์กรใหม่และการประเมินบุคลากรเสร็จสิ้นแล้ว
• การนําเทคโนโลยีมาใช้และการกําหนดมาตรฐานกระบวนการกําลังถูกจัดลําดับตามการพึ่งพาและการปรับนโยบายให้สอดคล้องกัน

Vivmark ระบุว่ากําลังใช้การควบรวมเพื่อคิดใหม่เกี่ยวกับวิธีจัดการการดําเนินงานในระดับย่านชุมชน ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทสามารถรวมศูนย์บริการ ปรับปรุงการจัดซื้อ และนํางานที่เคยส่งให้ผู้รับเหมากลับมาทําเองได้

• ตัวอย่างได้แก่ การทําความสะอาดพรมและการเปลี่ยนระบบ HVAC
• บริษัทระบุว่าความพยายามเหล่านี้อาจประหยัดได้หลายล้านดอลลาร์
• การจัดระเบียบแรงงานกําลังได้รับการออกแบบใหม่ในระดับย่านชุมชน
• ความหนาแน่นของตลาดคาดว่าจะเพิ่มอํานาจการซื้อและประสิทธิภาพการบริการ

บริษัทยังระบุว่ากําลังรวมข้อมูลจากแพลตฟอร์มเดิมทั้งสองเพื่อสร้างระบบปฏิบัติการที่แข็งแกร่งขึ้น

• ซอฟต์แวร์ Service AI เสร็จสิ้นที่ Legacy EQR ใน 3.5 เดือน
• Legacy AVB กําลังเร่งการเปิดตัวที่คล้ายกัน โดยตั้งเป้าให้เสร็จสิ้นภายในเดือน ต.ค. 2024
• ทั้งสองบริษัทกําลังทดลองใช้ระบบบริหารรายได้ที่พัฒนาเองในเวลาเดียวกัน
• แพลตฟอร์มใหม่จะรวมข้อมูลที่พัฒนาเองเป็นสองเท่าของระบบเดิมแต่ละระบบ
• ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทมีข้อมูลธุรกรรมการเช่าประมาณ 1 ล้านรายการ รวมถึงข้อมูลคําขอบริการและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าอีกหลายล้านรายการ

Schall กล่าวว่าบริษัทพยายามทําให้ต้นทุนส่วนเพิ่มในการนําชุมชนใหม่แต่ละแห่งเข้าสู่แพลตฟอร์มต่ํามาก ซึ่งเขากล่าวว่าควรช่วยสนับสนุนการเติบโตในอนาคต

สภาวะตลาดและแนวโน้มรายภูมิภาค

ฝ่ายบริหารระบุว่าพอร์ตโฟลิโอกําลังเผชิญกับสภาวะตลาดที่หลากหลายแต่โดยรวมจัดการได้ โดยชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในบางตลาดชายฝั่งและสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นในบางแห่ง ขณะที่ระบุว่าบางตลาดใน Sun Belt ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน

• แคลิฟอร์เนียตอนเหนือและนิวยอร์กมีความแข็งแกร่ง
• ซีแอตเทิลและ Mid-Atlantic แสดงสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นในช่วงต้นในช่วงปลายฤดูเช่าสูงสุด
• ลอสแอนเจลิสสอดคล้องกับความคาดหวังที่ทรงตัว
• เดนเวอร์และนอร์ทแคโรไลนายังคงเผชิญความท้าทาย
• การใช้สิ่งจูงใจยังคงสูงในบางตลาดแต่มีแนวโน้มลดลงเมื่ออุปทานใหม่ถูกดูดซับ
• แนวโน้มการเปลี่ยนผู้เช่ายังคงเป็นที่น่าพอใจ

ฝ่ายบริหารเน้นย้ํานิวยอร์กในฐานะตลาดที่บริษัทเดิมทั้งสองแห่งปัจจุบันสอดคล้องกัน โดยมีอัตราการเข้าพักในช่วงสูง 97% นอกจากนี้ยังกล่าวว่าบริษัทเดิมทั้งสองแห่งก่อนหน้านี้ใช้กลยุทธ์การเข้าพักที่แตกต่างกัน: แห่งหนึ่งมุ่งเน้นอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นพร้อมการเติบโตของอัตราที่ต่ํากว่า ขณะที่อีกแห่งยอมรับอัตราการเข้าพักที่ต่ํากว่าเพื่อแลกกับการเติบโตของสัญญาเช่าใหม่ที่แข็งแกร่งกว่า Vivmark ระบุว่าปัจจุบันกําลังศึกษาว่าแนวทางใดสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสําหรับผู้ถือหุ้น

บริษัทระบุว่ามุมมองที่กว้างขึ้นต่อตลาดคืออุปทานควรลดลงเมื่อเข้าสู่ปี 2027 ขณะที่การจ้างงานยังคงมีเสถียรภาพ และกล่าวว่าการผสมผสานดังกล่าวควรสนับสนุนธุรกิจ

การพัฒนาและการจัดสรรเงินทุน

Vivmark ระบุว่าการพัฒนาจะยังคงเป็นส่วนสําคัญของแผนการเติบโต โดยมีเป้าหมายเพิ่มกิจกรรมเป็นสองเท่าจากระดับประวัติศาสตร์ ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทมีเงินทุน แพลตฟอร์มการดําเนินงาน และการเข้าถึงตลาดเพื่อทําได้มากขึ้น แต่ยังคงต้องการวินัยด้านผลตอบแทนที่เข้มงวด

• ผลตอบแทนจากการพัฒนาต้องผ่านส่วนต่าง 100 ถึง 150 basis point เหนืออัตรา cap rate พื้นฐานและตลาด
• คาดว่า NOI จากการพัฒนามากกว่า 120 ล้านดอลลาร์จะเริ่มทยอยเข้ามาในช่วงครึ่งหลังของปี 2026 และต่อเนื่องถึงปี 2027
• การเปลี่ยนแปลงที่หนักที่สุดในการเริ่มโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ชายฝั่งตะวันตก
• โอกาสในชายฝั่งตะวันออกยังคงน่าสนใจ
• การพัฒนาใน Sun Belt ยากขึ้นภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน

ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทกําลังเห็นโมเมนตัมที่แข็งแกร่งขึ้นในตลาดชายฝั่งตะวันตก รวมถึงโอกาสการซื้อออกที่ดีขึ้นหลังจากหลายปีที่เศรษฐกิจยากลําบาก นอกจากนี้ยังระบุว่าโปรแกรมการระดมทุนจากนักพัฒนา ซึ่งให้เงินทุนแก่นักพัฒนาบุคคลที่สาม ยังคงมีความสําคัญ โดยเฉพาะในตลาด Sun Belt

Schall กล่าวว่าบริษัทไม่ได้คิดในแง่ของการแบ่งแยกระหว่างชายฝั่งกับ Sun Belt อย่างง่าย ๆ อีกต่อไป แต่วางแผนจัดสรรเงินทุนในที่ที่ผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงแล้วแข็งแกร่งที่สุด โดยไม่คํานึงถึงภูมิศาสตร์

บริษัทยังระบุว่าเปิดรับกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่อยู่ติดกัน รวมถึงการเช่าบ้านเดี่ยว ที่อยู่อาศัยสําเร็จรูป และทาวน์โฮมแบบ build-to-rent ฝ่ายบริหารระบุว่าวิสัยทัศน์ที่กว้างขึ้นของ "บริษัทที่อยู่อาศัยให้เช่า" นั้นตั้งใจไว้และไม่ได้จํากัดเฉพาะอพาร์ตเมนต์

เครดิตและงบดุล

Vivmark ระบุว่าบริษัทรวมได้รับการปรับอันดับจาก S&P เป็น A ในวันแรก ซึ่งเป็นระดับอันดับที่ระบุว่ามี REIT อื่นเพียงสามแห่งที่มีร่วมกัน ฝ่ายบริหารนําเสนอการปรับอันดับนี้เป็นสัญญาณของความแข็งแกร่งทางการเงินและการสนับสนุนความยืดหยุ่นในอนาคต

บริษัทยังระบุว่าเงินทุนจากบุคคลที่สามอาจมีบทบาทในการเติบโต แต่ไม่ได้อธิบายช่องทางนั้นว่าสําคัญกว่าเงินทุนจากงบดุลสําหรับ REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

แนวโน้มในอนาคต

Vivmark คงแนวทางการเติบโตรายได้ same-store 2% สําหรับปีเต็ม 2026 และระบุว่าคาดว่าจะให้แนวทางรายได้ไตรมาสที่สี่ปี 2026 และแนวทาง same-store ปีเต็มที่อัปเดตพร้อมกับผลประกอบการไตรมาสที่สาม

• บริษัทคาดว่าการเติบโตของ NOI แบบ same-store ปี 2027 จะสูงกว่าปี 2026
• ฝ่ายบริหารระบุว่าปัจจัยบวกสามประการควรช่วยในปี 2027 ได้แก่ การดึงผลประโยชน์ร่วม โมเมนตัมการดําเนินงาน และ NOI จากการพัฒนามากกว่า 120 ล้านดอลลาร์ที่จะเริ่มทยอยเข้ามา
• คาดว่าอุปทานใหม่ที่ลดลงจะเป็นแรงสนับสนุนรายได้ของภาคส่วนที่ใหญ่ที่สุ

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน