Macerich ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: เส้นทางสู่การเติบโต

เมื่อวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 บริษัท Macerich (MAC) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เพื่อนําเสนอความคืบหน้าอย่างต่อเนื่องในแผนฟื้นฟูและการเติบโตระยะยาว ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทได้ลดความเสี่ยงในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนและงบดุลแล้ว แม้ยังคงเผชิญแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ภาษีนําเข้า และภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน

การหารือมุ่งเน้นไปที่สามประเด็นหลัก ได้แก่ การทําให้ธุรกิจเรียบง่ายขึ้น การปรับปรุงการดําเนินงาน และการลดภาระหนี้ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Jack Hsieh กล่าวว่าบริษัทดําเนินการได้เร็วกว่าแผนที่วางไว้ และมองเห็นโอกาสสําหรับทั้งการเติบโตภายในที่แข็งแกร่งขึ้นและการเข้าซื้อกิจการอย่างคัดสรร

ประเด็นสําคัญ

• Macerich ระบุว่าดําเนินการขายสินทรัพย์ไปแล้วประมาณ 1.3 พันล้านดอลลาร์ จากเป้าหมาย 2 พันล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะบรรลุ 1.6 พันล้านถึง 1.7 พันล้านดอลลาร์ภายในสิ้นปี 2026
• อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 7.3 เท่า จากประมาณ 9 เท่าเมื่อเริ่มต้นแผน Path Forward โดยมีเป้าหมายลดลงสู่ประมาณ 6 เท่าภายในปี 2028
• โปรแกรมการเช่าพื้นที่ใกล้เสร็จสมบูรณ์แล้ว โดย 950 รายการจากเป้าหมายประมาณ 1,000 รายการได้รับการยืนยันหรืออยู่ระหว่างการลงนามในหนังสือแสดงเจตจํานง
• สัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่ราคาเปิด (SNO pipeline) ของบริษัทอยู่ที่ 128 ล้านดอลลาร์ ซึ่งชี้ให้เห็นถึงการเติบโตของ NOI ที่แข็งแกร่งขึ้นในปี 2027 และ 2028
• ฝ่ายบริหารระบุว่าไปป์ไลน์การเข้าซื้อกิจการแข็งแกร่งที่สุดในรอบสองปี แต่จะหลีกเลี่ยงการไล่ตามดีลที่ให้ผลตอบแทนต่ํา

ผลประกอบการทางการเงินและงบดุล

Macerich ระบุว่างบดุลปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสําคัญนับตั้งแต่เปิดตัวกลยุทธ์ Path Forward บริษัทรายงานว่า:

• อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA อยู่ที่ 7.3 เท่า ลดลงจากประมาณ 9 เท่าเมื่อเริ่มต้นแผน
• การออกหุ้นล่วงหน้ามูลค่า 370 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเพิ่มศักยภาพในการลดภาระหนี้
• ต้นทุนหนี้เฉลี่ยถ่วงน้ําหนักอยู่ที่ประมาณ 4.75% ถึง 5% สําหรับการกู้ยืมที่มีอยู่
• สมมติฐานการรีไฟแนนซ์อยู่ที่ประมาณ 6% สําหรับหนี้ที่ครบกําหนดถึงปี 2028

ฝ่ายบริหารระบุว่าสภาวะตลาดตราสารหนี้ในปัจจุบัน ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะสั้นอยู่ที่ต่ํากว่า 6% บนพื้นฐานการแลกเปลี่ยน และอัตรา CMBS อยู่ที่ประมาณ 6% นอกจากนี้ยังระบุด้วยว่าการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้แปลงสภาพอาจเพิ่มขึ้นจาก 2.75% ไปสู่เกิน 6%

Hsieh กล่าวว่าบริษัทยังคงมองเห็นเส้นทางที่ชัดเจนสู่อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ประมาณ 6 เท่าภายในปี 2028 โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของ NOI แบบออร์แกนิก ไปป์ไลน์ SNO และการขาย outparcel นอกจากนี้ยังกล่าวว่าการเข้าซื้อกิจการอย่างมีวินัยโดยใช้ทุนจากหุ้นอาจผลักดันให้ระดับหนี้ลดลงสู่ระดับต่ํากว่า 5 เท่าในระยะยาว

โปรแกรมการขายสินทรัพย์

บริษัทระบุว่าดําเนินการขายสินทรัพย์ไปแล้วประมาณ 1.3 พันล้านดอลลาร์ จากเป้าหมาย 2 พันล้านดอลลาร์ ฝ่ายบริหารคาดว่าจะมีการขายสินทรัพย์หรือการคืนหนี้เพิ่มเติมอีก 300 ล้านถึง 400 ล้านดอลลาร์ภายในสิ้นปี 2026 ทําให้ความคืบหน้ารวมอยู่ที่ประมาณ 1.6 พันล้านถึง 1.7 พันล้านดอลลาร์

ประเด็นสําคัญของโปรแกรมการขาย ได้แก่:

• การขายศูนย์การค้า (Mall) ส่วนใหญ่ลดความเสี่ยงแล้ว โดยปิดการขายไปแล้วประมาณ 1.2 พันล้านดอลลาร์
• อีกประมาณ 150 ล้านดอลลาร์เชื่อมโยงกับหนี้และไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนในอนาคต
• ส่วนที่เหลือมุ่งเน้นไปที่การขาย outparcel มูลค่าประมาณ 500 ล้านดอลลาร์
• ประมาณ 130 ล้านดอลลาร์ของ outparcel ดังกล่าวปิดการขายแล้วหรืออยู่ระหว่างสัญญา
• ฝ่ายบริหารคาดว่าจะมีอีกประมาณ 300 ล้านดอลลาร์ในปี 2027 ส่วนใหญ่มาจาก outparcel

Hsieh กล่าวว่าการขาย outparcel ต้องใช้การเตรียมการ ได้แก่ การขออนุญาต การทําข้อตกลงขยายสัญญาเช่าสุทธิ และการแบ่งแปลงที่ดินใหม่

อัปเดตการดําเนินงาน

การเช่าพื้นที่ยังคงเป็นจุดแข็งสําคัญ Macerich ระบุว่าตัวชี้วัดความเร็วการเช่า (leasing speedometer) อยู่ที่ 89% และ 950 รายการจากเป้าหมายสัญญาเช่าใหม่ประมาณ 1,000 รายการได้รับการยืนยันหรืออยู่ระหว่างการลงนามในหนังสือแสดงเจตจํานง คิดเป็นอัตราความสําเร็จ 95%

บริษัทระบุว่ามีพื้นที่ที่ยังไม่ได้รับการจัดสรรเหลืออยู่เพียงประมาณ 50 แห่ง ส่วนใหญ่อยู่ที่ Tysons Corner และ Scottsdale Fashion Square นอกจากนี้ยังระบุว่าการต่ออายุสัญญาเช่าปี 2026 เสร็จสิ้นแล้ว ทําให้ทีมเช่าพื้นที่สามารถมุ่งเน้นไปที่ปี 2027 และหลังจากนั้น รวมถึงโอกาสการเข้าซื้อกิจการใหม่ๆ

ฝ่ายบริหารยังระบุว่าตารางการเริ่มเก็บค่าเช่า (RCD) อยู่ที่ 59% หมายความว่า 485 จาก 1,000 พื้นที่เป้าหมายราคาเปิดและชําระค่าเช่าแล้ว ส่วนอื่นๆ ของไปป์ไลน์ประกอบด้วย:

• 75 พื้นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
• กลุ่มใหญ่อยู่ในขั้นตอนการขออนุญาตเช่า
• 120 สัญญาเช่าอยู่ระหว่างการเจรจา
• 100 หนังสือแสดงเจตจํานงกําลังเคลื่อนไปสู่การอนุมัติสัญญาเช่า
• ประมาณ 55 พื้นที่ยังอยู่ในขั้นตอนการหาผู้เช่าในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนในอนาคต

Hsieh กล่าวว่าตัวชี้วัด RCD มีไว้เพื่อแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าเคลื่อนจากการลงนามในหนังสือแสดงเจตจํานงไปสู่วันเปิดร้านอย่างไร โดยอธิบายกระบวนการนี้ว่าเป็นการดําเนินการศูนย์การค้าพื้นฐาน ไม่ใช่การฟื้นฟูที่มีความเสี่ยงสูง

ร้านค้าหลักและส่วนผสมของผู้เช่า

• DICK’s House of Sport ที่ Freehold เป็นหนึ่งในการเปิดสาขา DICK’s ที่แข็งแกร่งที่สุดของบริษัท และเพิ่มการจราจรในศูนย์การค้าขึ้น 9%
• DICK’s House of Sport ที่ Annapolis ดึงดูดผู้เยี่ยมชม 110,000 คนในสองสัปดาห์แรก
• การเปิดสาขา Uniqlo ที่ Annapolis ถูกอธิบายว่าเป็น "ความสําเร็จอย่างยิ่งใหญ่"
• Gap กลับมาในศูนย์การค้าหลังจากห่างหายไป 10 ปี และเปิดร้านขนาด 8,750 ตารางฟุตที่ Freehold
• ผู้ค้าปลีกระดับพรีเมียมรายอื่นๆ ได้แก่ Aritzia, Zara, American Eagle และ Coach แสดงให้เห็นถึงกิจกรรมการซื้อสินค้าที่แข็งแกร่ง

Hsieh กล่าวว่าผู้เช่าประเภทประสบการณ์ (experiential tenants) เช่น DICK’s House of Sport, Dave & Buster’s, Level99 และ Eataly ช่วยดึงดูดการจราจรเข้าสู่พื้นที่ที่เคยเช่าได้ยาก นอกจากนี้ยังกล่าวว่าพื้นที่ Sears เดิมที่ Annapolis ได้รับการยืนยันจากผู้ค้าปลีกรายใหม่แล้ว

แนวโน้มการจราจร ยอดขาย และ NOI

Macerich ระบุว่าการจราจรสะสมตั้งแต่ต้นปีถึงเดือนมิถุนายนในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนหลักทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่สินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลงที่ดีที่สุดยังคงทําผลงานได้ดีกว่า บริษัทระบุว่า Kierland Commons, Broadway Plaza, Scottsdale Fashion Square และ Tysons Corner มีการจราจรเพิ่มขึ้น 10% ถึง 20%

สําหรับช่วงเวลาเดียวกัน บริษัทรายงานว่า:

• การเติบโตของ NOI ในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนหลักอยู่ที่ 2.5%
• สินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลง 4 อันดับแรกมีการเติบโตของ NOI อยู่ที่ 7% ถึง 14%
• การเติบโตของยอดขายในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนหลักอยู่ที่ 3.7%
• สินทรัพย์ 4 อันดับแรกมีการเติบโตของยอดขายในช่วง 6% ถึง 18%

ฝ่ายบริหารระบุว่าการจราจรช่วงกลับไปโรงเรียน (back-to-school) สูงที่สุดในรอบ 5 ปี แม้ว่าจะมีเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของไปป์ไลน์ SNO ที่เปิดดําเนินการแล้ว นอกจากนี้ยังระบุว่าบริษัทคาดว่าจะมีการเติบโตของ NOI อย่างน้อย 3% ในปี 2026 โดยครึ่งหลังของปีบ่งชี้การเติบโตประมาณ 3.5% เนื่องจากการเปิดตัวที่เน้นช่วงปลายปี

แนวโน้มในอนาคต

ฝ่ายบริหารระบุว่าแผน Path Forward ลดความเสี่ยงไปมากแล้ว และบริษัทกําลังมองเห็นทั้งการเติบโตของค่าเช่าที่ฝังอยู่และโอกาสการเติบโตจากภายนอก Hsieh กล่าวว่า Macerich "ตื่นเต้นอย่างยิ่ง" กับกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนและตลาด

แนวโน้มของบริษัทประกอบด้วย:

• การเติบโตของ NOI อย่างน้อย 3% ในปี 2026
• การเร่งตัวอย่างมีนัยสําคัญในปี 2027 เมื่อผู้เช่า SNO เพิ่มเติมเปิดดําเนินการและเริ่มชําระค่าเช่า
• การเร่งตัวเพิ่มเติมในปี 2028 เมื่อไปป์ไลน์ SNO เต็มรูปแบบส่งผ่านมา
• มุมมองระยะยาวว่า Macerich สามารถเป็นเรื่องราวการเติบโตของรายได้ต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี

ฝ่ายบริหารระบุว่าไปป์ไลน์ SNO มูลค่า 128 ล้านดอลลาร์ได้รับการรักษาความปลอดภัยเป็นส่วนใหญ่แล้ว และควรมีส่วนสนับสนุนประมาณ 30 ล้านดอลลาร์ในปี 2026, 40 ล้านถึง 45 ล้านดอลลาร์ในปี 2027 และ 45 ล้านถึง 50 ล้านดอลลาร์ในปี 2028 Hsieh กล่าวว่ามี "ความเสี่ยงน้อยมากในทางปฏิบัติ" ในการแปลงสัญญาเช่าเหล่านั้นเป็น NOI เนื่องจากผู้เช่าลงนามแล้วและงานที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่เป็นการส่งมอบและการประสานงานกับผู้เช่า

การเข้าซื้อกิจการและการจัดสรรทุน

Macerich ระบุว่าไปป์ไลน์การเข้าซื้อกิจการแข็งแกร่งที่สุดในรอบสองปี โดยมีทั้งธุรกรรมนอกตลาดและในตลาด บริษัทเพิ่งซื้อ Crabtree และ Annapolis และฝ่ายบริหารระบุว่าสินทรัพย์ทั้งสองแสดงให้เห็นถึงเศรษฐศาสตร์เชิงคาดการณ์และแรงผลักดันการเช่าที่ดีขึ้น

Hsieh กล่าวว่าบริษัทกําลังมุ่งเป้าหมายที่:

• ผลตอบแทนที่มั่นคง 9% ถึง 11% สําหรับสินทรัพย์ระดับ A-minus ถึง B-plus
• ผลตอบแทนที่มั่นคงระดับกลางถึงต่ํากว่า 8% และอาจถึง 7% สําหรับสินทรัพย์ระดับ A ถึง A-plus
• ไม่สนใจดีลที่ให้ผลตอบแทนต่ํากว่า 6%

เขากล่าวว่าข้อได้เปรียบของ Macerich ได้แก่ แพลตฟอร์มการดําเนินงานและการเช่าที่บูรณาการอย่างสมบูรณ์ ความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับผู้ค้าปลีกระดับชาติ ต้นทุนทุนที่น่าดึงดูด และความสามารถในการปิดดีลได้อย่างรวดเร็วและมั่นใจ นอกจากนี้ยังเสริมว่าหากอัตราดอกเบี้ยระยะยาวยังคงสูง บริษัทคาดว่าจะซื้อศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น

ฝ่ายบริหารระบุว่าตลาดศูนย์การค้าโดยรวมยังคงรวมตัวกัน โดยไม่มีการสร้างศูนย์การค้าระดับ Class A ใหม่และผู้ค้าปลีกกําลังรวมทุนในศูนย์การค้าที่ดีที่สุด ประมาณการว่ามีศูนย์การค้าระดับภูมิภาคแบบปิดประมาณ 900 แห่งที่เหลืออยู่ในสหรัฐฯ ลดลงจาก 1,900 แห่งเมื่อประมาณ 15 ปีที่แล้ว และกล่าวว่าตัวเลขนั้นอาจลดลงต่อไปสู่ 600 ถึง 700 แห่งในระยะยาว

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ระหว่างการถามตอบ ฝ่ายบริหารย้ําว่าไปป์ไลน์ SNO มีความเสี่ยงในการดําเนินการน้อยและได้รับการสนับสนุนจากผู้ค้าปลีกระดับชาติ โดยระบุว่าความท้าทายหลักใน 50 พื้นที่ที่เหลือคือการหาผู้เช่าที่เหมาะสมในราคาเช่าที่เหมาะสม โดยเฉพาะในทําเลที่แข็งแกร่งเช่น Tysons Corner และ Scottsdale Fashion Square

ในเรื่องของภาระหนี้ บริษัทระบุว่ามองเห็นเส้นทางสู่อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ประมาณ 6 เท่าภายในปี 2028 ผ่านการเติบโตแบบออร์แกนิกและรายได้จากการขายสินทรัพย์ นอกจากนี้ยังระบุว่าการเข้าซื้อกิจการด้วยหุ้นทั้งหมดอย่างมีวินัยในสินทรัพย์ที่มั่นคงอาจลดภาระหนี้ลงได้อีก โดยแต่ละดีลเพิ่มประมาณ $0.02 ถึง $0.04 ต่อหุ้น และลดภาระหนี้ลงประมาณ 25 basis points

ฝ่ายบริหารยังหารือเกี่ยวกับราคาตลาดและการจัดหาเงินทุน:

• อัตรา cap rate ปัจจุบันสําหรับกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนประมาณอยู่ที่ 10% ถึง 12%
• ศูนย์การค้าระดับ Class A ในปัจจุบันต้องการ debt yield ประมาณ 10% ถึง 10.5% เทียบกับประมาณ 8.5% สําหรับ lifestyle center
• ผู้ให้กู้เต็มใจมากขึ้นที่จะจัดหาเงินทุนให้ศูนย์การค้าที่ debt yield 11% ถึง 12% หรือประมาณ 10.5% สําหรับสินทรั

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน