Brixmor ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: การเติบโตยังคงเดินหน้าต่อไป

เมื่อวันอังคารที่ 15 ก.ย. 2026 Brixmor Property Group (BRX) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เพื่อยืนยันว่าเรื่องราวการเติบโตของบริษัทยังคงดําเนินต่อไป ไม่ได้อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทกําลังเห็นการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าอย่างแข็งแกร่ง ผู้เช่าที่มีสุขภาพทางการเงินดีขึ้น และการดําเนินงานที่รวดเร็วขึ้น แม้จะยังคงจับตาดูอย่างใกล้ชิดในเรื่องอัตราหนี้สิน การรีไฟแนนซ์ และจุดอ่อนในบางหมวดหมู่

สารที่ส่งออกมานั้นเป็นไปในเชิงบวกแต่รอบคอบ: Brixmor กําลังพึ่งพาการเติบโตภายใน เทคโนโลยี และการหมุนเวียนทุนอย่างมีวินัย พร้อมทั้งใช้ประโยชน์จากตลาด Real Estate ค้าปลีกที่เอื้ออํานวยมากขึ้น ผู้บริหารระบุว่าบริษัทไม่ได้เปลี่ยนทิศทาง แต่กําลังเร่งกลยุทธ์ที่สร้างผลลัพธ์การเช่าที่ทําลายสถิติไปแล้ว

ประเด็นสําคัญ

• Brixmor ระบุว่ากําลังลงนามสัญญาเช่าในระดับสถิติสูงสุด โดยสัญญาเช่าใหม่อยู่ที่ประมาณ $25 ต่อตารางฟุต เทียบกับ $19 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน และ $12.50 เมื่อเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลงพอร์ตโฟลิโอ
• บริษัทมีไปป์ไลน์ค่าเช่าฐานรายปีที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มดําเนินการมูลค่า 70 ล้านดอลลาร์ โดยส่วนใหญ่คาดว่าจะเริ่มในปี 2027 และหลังจากนั้น
• ฝ่ายบริหารระบุว่าฐานผู้เช่ามีความแข็งแกร่งมากที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท ได้รับการสนับสนุนจากปริมาณการเข้าใช้บริการที่แข็งแกร่ง การย้ายออกที่ต่ํา และอัตราการต่อสัญญาที่ใกล้ระดับสถิติสูงสุด
• เทคโนโลยีช่วยเร่งกระบวนการเช่า การตรวจสอบทางกฎหมาย และการวิเคราะห์การซื้อกิจการ ลดต้นทุนและระยะเวลาดําเนินการ
• Brixmor ระบุว่าสามารถเติบโตต่อไปได้โดยไม่ต้องพึ่งพาการซื้อกิจการภายนอก แม้ยังคงดําเนินการอยู่เมื่อดีลเหมาะสมกับกลยุทธ์

ผลประกอบการทางการเงินและการเปลี่ยนแปลงพอร์ตโฟลิโอ

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Brian Finnegan ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน Mark Horgan และประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Steven Gallagher ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงพอร์ตโฟลิโอของ Brixmor ได้รับแรงผลักดันมากขึ้นในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา บริษัทได้ลงทุนไปแล้ว 1.5 พันล้านดอลลาร์ในการลงทุนซ้ําและการพัฒนาใหม่ และยังระบุโอกาสอีก 1 พันล้านดอลลาร์ในไปป์ไลน์ที่กําลังดําเนินการและในอนาคต

• ค่าเช่าที่ลงนามอยู่ที่ประมาณ $25 ต่อตารางฟุต เทียบกับ $19 ที่ใช้อยู่ทั่วพอร์ตโฟลิโอ
• ค่าเช่าการดําเนินงานเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ $12.50 ต่อตารางฟุต แสดงให้เห็นว่าพอร์ตโฟลิโอเดินทางมาไกลแค่ไหน
• การเติบโตของค่าเช่าต่ออายุอยู่ในระดับกลางทศนิยมสิบกว่าเปอร์เซ็นต์ติดต่อกันสามปี
• การเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าขนาดเล็กแตะระดับสถิติสูงสุดที่ 2.8%
• พื้นที่ Anchor ที่จะหมดสัญญาในสามปีข้างหน้ากําลังถูกลงนามที่ประมาณ $18 ต่อตารางฟุต เทียบกับ $11 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน
• ค่าเช่าในไปป์ไลน์ SNO สูงกว่าค่าเช่าปัจจุบันที่ใช้อยู่ประมาณ 25%

ฝ่ายบริหารระบุว่าไปป์ไลน์ที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มดําเนินการมีมูลค่ารวม 70 ล้านดอลลาร์ในค่าเช่าฐานรายปี และคงอยู่ในระดับนั้นมาหลายปีแล้ว เนื่องจากการเช่าใหม่ยังคงทดแทนโครงการที่เริ่มสร้างรายได้ บริษัทคาดว่าประมาณ 30 ล้านดอลลาร์จากไปป์ไลน์นั้นจะส่งผลต่อผลประกอบการทางการเงินในช่วงที่เหลือของปี 2024 ในขณะที่ส่วนใหญ่กําหนดจะเริ่มในปี 2027 และหลังจากนั้น

Brixmor ระบุว่าระยะเวลาของการเริ่มดําเนินการเหล่านั้นทําให้บริษัทมองเห็นการเติบโตในปี 2026, 2027 และ 2028 นอกจากนี้ยังระบุว่าแนวทางรายได้สุทธิจากการดําเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เดิมสําหรับปี 2026 ยังคงอยู่ที่จุดกึ่งกลาง 5.25%

อัปเดตการดําเนินงาน

ผู้บริหารอธิบายสภาพแวดล้อมการดําเนินงานว่าแข็งแกร่ง โดยแนวโน้มการเข้าใช้บริการ สุขภาพทางการเงินของผู้เช่า และความต้องการเช่าล้วนปรับตัวดีขึ้น ปริมาณการเข้าใช้บริการในช่วงกลับสู่โรงเรียนเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน และบริษัทระบุว่าบันทึกการเติบโตของปริมาณการเข้าใช้บริการในเชิงบวกในทุกเดือนของปี 2024

• ปริมาณการเข้าใช้บริการในช่วงกลับสู่มหาวิทยาลัยเพิ่มขึ้น 8% ในเมือง Ann Arbor รัฐ Michigan
• สาขาในพื้นที่ Texas A&M เห็นการเติบโตของปริมาณการเข้าใช้บริการในระดับตัวเลขหลักเดียวสูง
• ประมาณ 10% ของพอร์ตโฟลิโออยู่ในเมืองมหาวิทยาลัย ทําให้ Brixmor ได้รับประโยชน์จากช่องทางการเติบโตนั้น
• ผู้บริโภคกําลังใช้จ่ายอย่างมีเป้าหมายมากขึ้นในทุกระดับรายได้และกําลังมองหาคุณค่า
• หมวดหมู่ Health ความเป็นอยู่ที่ดี และความงามยังคงแข็งแกร่ง รวมถึงผู้เช่าอย่าง Ulta Beauty และผู้ประกอบการฟิตเนส

แนวโน้มของร้านขายของชํามีความหลากหลาย แต่ร้านขายของชําเฉพาะทางอย่าง Sprouts, Trader Joe’s และ Whole Foods ยังคงทําผลงานได้ดี ร้านขายของชําแบบดั้งเดิมยังคงลงทุนในการปรับปรุงกองร้านค้า ซึ่งสนับสนุนผลผลิตของร้านและปริมาณการเข้าใช้บริการ

Finnegan ระบุว่าองค์ประกอบผู้เช่าของพอร์ตโฟลิโอแข็งแกร่งที่สุดเท่าที่เคยมีมา เขาชี้ให้เห็นรายชื่อผู้เช่า 20 อันดับแรกที่ปัจจุบันรวมถึงผู้ประกอบการที่เติบโตมากขึ้น เช่น Trader Joe’s, Sprouts, Barnes & Noble และ Publix ในขณะที่ผู้ประกอบการที่อ่อนแอกว่าถูกแทนที่ออกไปตามกาลเวลา

• การย้ายออกของร้านค้าขนาดเล็กอยู่ในระดับต่ําสุดเป็นประวัติการณ์
• อัตราการต่อสัญญาใกล้ระดับสูงสุดตลอดกาล
• แนวโน้มหนี้เสียปรับตัวดีขึ้น
• การเปิดรับความเสี่ยงต่อร้านขายยาลดลงเหลือ 80 basis points ของค่าเช่า ส่วนใหญ่เป็นสาขาในแถวเก่า
• การเปิดรับความเสี่ยงต่อร้านขายอุปกรณ์สํานักงานลดลงครึ่งหนึ่ง
• การเปิดรับความเสี่ยงต่อโรงภาพยนตร์อยู่ที่เพียง 1% ของค่าเช่า โดยไม่มีการลงทุนในโรงภาพยนตร์ใหม่ในรอบเจ็ดปี

บริษัทยังระบุว่าหกในแปดพื้นที่ที่ได้คืนมาในไตรมาสที่สองได้รับการลงนามหรืออยู่ในสัญญาเช่าแล้ว ส่วนต่างค่าเช่าในพื้นที่ที่ได้คืนมาเหล่านั้นสูงกว่าประมาณ 40% แม้จะมีอัตราการเช่าลดลง 30 basis points ในไตรมาสที่สอง Brixmor ก็ยังปรับเพิ่มแนวทางในช่วงเวลาดังกล่าว และคาดว่าอัตราการเช่าจะกลับสู่เส้นทางการเติบโตในช่วงครึ่งหลังของปี 2024

เทคโนโลยี ความเร็ว และประสิทธิภาพ

หนึ่งในประเด็นที่ชัดเจนที่สุดของการอภิปรายคือวิธีที่ Brixmor ใช้เทคโนโลยีเพื่อลดอุปสรรคในการเช่าและการจัดสรรทุน ฝ่ายบริหารระบุว่า AI และการวิเคราะห์ข้อมูลทําให้บริษัทเร็วขึ้นและประหยัดต้นทุนมากขึ้นในหลายส่วนของธุรกิจ

• ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายภายนอกลดลง 50%
• เวลาตรวจสอบสัญญาเช่าลดลง 15% ในสองปี
• เวลาการประเมินมูลค่าการซื้อกิจการลดลงจากหนึ่งหรือสองวันเหลือประมาณ 10 นาที
• การประหยัดค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอยู่ที่ประมาณ 50,000 ดอลลาร์ต่อการซื้อกิจการ
• ดีลผู้เช่า Anchor สามารถลงนามได้ภายในเวลาไม่ถึงหนึ่งเดือน
• ระยะเวลาสัญญาเช่าของผู้ประกอบการ off-price ลดลงจากสี่ถึงหกเดือนเหลือหนึ่งถึงสามเดือน

Finnegan ระบุว่าบริษัทยังเห็นความเต็มใจมากขึ้นของผู้ค้าปลีกในการรับงานก่อสร้างและสภาพที่มีอยู่ ซึ่งช่วยให้โครงการเริ่มต้นได้เร็วขึ้น Brixmor ได้นําตารางการส่งมอบแบบแบ่งระดับมาใช้ รวมถึงใน Westchester County เพื่อให้สามารถเข้าใช้พื้นที่แบบเป็นระยะและเร่งการเปิดดําเนินการ

บริษัทระบุว่ายังเต็มใจรับความเสี่ยงมากขึ้นในการใช้จ่ายด้านสิทธิ์เมื่อดีลผู้เช่าได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการ ฝ่ายบริหารระบุว่าแนวทางนี้ช่วยเร่งการเริ่มรับค่าเช่าและปรับปรุงการใช้ทุน

แนวโน้มในอนาคตและปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต

Brixmor ระบุว่าเป้าหมายการเติบโต FFO ระยะยาวยังคงอยู่ที่ 5% หรือสูงกว่า และฝ่ายบริหารระบุว่ามีความเชื่อมั่นสูงในเป้าหมายนั้น บริษัทระบุว่าการเติบโตได้รับการฝังตัวอยู่ในพอร์ตโฟลิโอแล้วผ่านการลงทุนซ้ํา การปรับขึ้นค่าเช่า และการปรับขึ้นค่าเช่าตามกําหนด

• ไปป์ไลน์การลงทุนซ้ําคาดว่าจะยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตหลัก
• ส่วนต่างระหว่างค่าเช่าที่เช่าและค่าเช่าที่ก่อสร้างแล้วเสร็จกําลังแคบลง ซึ่งควรสนับสนุนผลตอบแทน
• ฝ่ายบริหารมองว่าพอร์ตโฟลิโออยู่ในตําแหน่งที่ดีสําหรับการเติบโตถึงปี 2027, 2028 และ 2029
• บริษัทคาดว่าไปป์ไลน์ SNO จะยังคงกว้างตลอดปี 2024 และ 2025
• ปลายปี 2027 คาดว่าจะเกิดการหดตัวเร็วขึ้นในส่วนต่างค่าเช่าเมื่อการเริ่มดําเนินการสะสมมากขึ้น

ผู้บริหารระบุว่าอัตราการเช่าปัจจุบันต่ํากว่าจุดสูงสุดก่อนหน้าประมาณ 80 basis points ทําให้มีพื้นที่สําหรับการเติบโตอีก 50 ถึง 100 basis points นอกจากนี้ยังประมาณการว่าการว่างงานที่ไม่ใช่โครงสร้างอยู่ที่ 100 ถึง 150 basis points ไปป์ไลน์การลงทุนซ้ําในอนาคตจํานวน 60 โครงการต่ํากว่าค่าเฉลี่ยพอร์ตโฟลิโอประมาณ 400 basis points ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าขนาดเล็กในดีล SNO ที่มีพันธะผูกพันสูงกว่าค่าเฉลี่ยพอร์ตโฟลิโอประมาณ 400 basis points

แนวโน้มเฉพาะหมวดหมู่คาดว่าจะยังคงมีความหลากหลายแต่จัดการได้ Brixmor ระบุว่าการปิดร้านขายยาควรจะดําเนินต่อไป แม้ว่าการเปิดรับความเสี่ยงจะจํากัดและส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับสาขาในแถวเก่า การปิดร้านขายอุปกรณ์สํานักงานยังคาดว่าจะดําเนินต่อไป แต่บริษัทได้ลดการเปิดรับความเสี่ยงนั้นลงอย่างมากแล้ว ผู้ค้าปลีก off-price กําลังรับพื้นที่ว่างในส่วนต่างค่าเช่า 40% ถึง 50%

ในขณะเดียวกัน หมวดหมู่ร้านขายของชําเฉพาะทาง Health ความเป็นอยู่ที่ดี และความงามคาดว่าจะยังคงแข็งแกร่ง Finnegan ระบุว่าการลงนามสัญญาเช่าร้านค้าขนาดเล็กดีขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนการระบาดของโควิด-19

การใช้ทุน การซื้อกิจการ และการขายสินทรัพย์

แม้ว่า Brixmor จะระบุว่าไม่จําเป็นต้องพึ่งพาการเติบโตภายนอกเพื่อขับเคลื่อนรายได้ แต่ยังคงดําเนินการซื้อกิจการอย่างต่อเนื่องเมื่อเศรษฐศาสตร์มีความสมเหตุสมผล ประมาณครึ่งหนึ่งของกิจกรรมการซื้อกิจการของบริษัทในฐานะบริษัทจดทะเบียนเกิดขึ้นในสองปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงจังหวะที่เร็วขึ้นในสภาวะตลาดที่เอื้ออํานวย

• บริษัทเสร็จสิ้นการซื้อกิจการใน College Station รัฐ Texas ในไตรมาสที่สอง
• ดีลนั้นรวมถึงโอกาสเพิ่มมูลค่าแบบ synergetic เช่น การพัฒนา outparcel
• Cap rate ในบางศูนย์การค้า power center ต่ํากว่า 6% ในตลาดอย่าง Greensboro รัฐ North Carolina และ Columbia รัฐ South Carolina
• สินทรัพย์ร้านขายของชําหลักมีราคาในช่วง cap rate กลาง 5%
• Brixmor ขายสินทรัพย์ใน Houston รัฐ Texas ที่ cap rate กลาง 6% และใน Kansas City ที่ cap rate ต่ํา 6%
• ทุนถูกหมุนเวียนไปยังชานเมือง Denver รัฐ California ตอนใต้ และ College Station

Mark Horgan ระบุว่ากองทุนบํานาญและทุนหลักกําลังกลับมาสู่ตลาด Real Estate ค้าปลีก ซึ่งช่วยกดดัน cap rate ในสินทรัพย์ร้านขายของชํา power center และ net lease ที่ไม่มี anchor ลง เขาระบุว่านักลงทุนปัจจุบันมองว่าค้าปลีกแบบ open-air เป็นหนึ่งในภาคส่วนที่น่าลงทุนมากที่สุด

ฝ่ายบริหารยังระบุว่า OP units กําลังกลายเป็นเครื่องมือการซื้อกิจการที่สําคัญมากขึ้น โดยเฉพาะสําหรับสินทรัพย์ที่เป็นของครอบครัวที่เจ้าของต้องการการเปิดรับความเสี่ยงระยะยาวต่อแพลตฟอร์มมากกว่าการขายอย่างรวดเร็ว ธุรกรรมเหล่านั้นมักใช้เวลาเป็นปี ไม่ใช่เดือน และต้องการความอดทนและการจัดการความสัมพันธ์

งบดุลและตลาดทุน

Brixmor ระบุว่างบดุลยังคงแข็งแกร่ง อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA อยู่ในระดับต่ําห้าเท่า และบริษัทมีวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้เต็มจํานวน S&P Global Ratings ได้วางบริษัทไว้ในแนวโน้มเชิงบวก

• บริษัทเผชิญกับหนี้ครบกําหนดชําระ 400 ล้านดอลลาร์ในเดือน มี.ค. 2025
• ฝ่ายบริหารระบุว่ามีตัวเลือกในตลาดทุนหลายทางเพื่อจัดการกับห

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน