มั่นคงเคหะการ จำกัด (BK:MK) DEVELOPMENT กองทรัสต์หนุนกำไร 3Q63
2Q63 ขาดทุนน้อยลง QoQ จากยอดโอนที่โดดเด่น บริษัทรายงานรายได้และขาดทุนสุทธิ 2Q63 ที่ 846 ลบ. (+32.0% QoQ, -19.4% YoY) และ 35 ลบ. ตามลำดับ ขาดทุนน้อยลงเมื่อเทียบกับ 1Q63 จากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวดีขึ้นกว่า 43.2% QoQ ในทิศทางเดียวกับอุตสาหกรรม จาก Pent-up demand และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคจากแนวสูงเป็นแนวราบในช่วง การแพร่ระบาดของ COVID-19 และพลิกเป็นขาดทุนจาก 2Q62 ที่มีกำไร 131 ลบ. หลักๆ มาจากการขายที่ดินรอ การพัฒนา อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 27.8% ลดลง 547bps QoQ จากการจัดโปรโมชั่นทางด้านราคาเพื่อส่งเสริมการระบายสินค้า รวมถึงการหยุดให้บริการของธุรกิจสนามกอล์ฟในช่วงปลายเดือน มี.ค. 2563 – ถึงต้นเดือน พ.ค. 2563 และ ลดลง 1181bps YoY จากการขายที่ดินรอการพัฒนาใน 2Q62 ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูง SG&A/Sales ใน 2Q63 อยู่ที่ 24.8% แม้ปรับตัวลง 644bps QoQ และ 158bps YoY แต่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยในปี 2559-2562 ที่ 21.8% จากผลกระทบของมาตรการ LTV และ การแพร่ระบาดของ COVID-19 รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่ม มากขึ้นจากการลงทุนในธุรกิจ Wellness Center
Spin-off กอง REIT อย่างราบรื่น...จ่อบุ๊คกำไรก้อนใหญ่ใน 3Q63 ในช่วงต้น 3Q63 บริษัทมีธุรกรรมจำหน่ายสิทธิการเช่าให้กับ PROSPECT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์) โดยมีพื้นที่รวม 123-1-90.27 ไร่และพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 131,839.00 ตรม. ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า อาคารโรงงาน อาคารโรงงานขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit (ระยะเวลาการเช่าประมาณ 19 ปีนับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน) คาดได้รับเงินสดและกำไรพิเศษจากธุรกรรมดังกล่าว ราว 2.2 พันลบ. และ 300 ลบ. ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนนำเงินสดราว 1.2 พันลบ. ไปเพื่อชำระหนี้ระยะยาวและอยู่ระหว่างการศึกษา แผนการลงทุนเพื่อขยายพอร์ต Recurring Income เพิ่มเติมคาดเห็นความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 1H64 ปัจจุบันบริษัทเหลือพื้นที่ให้เช่าในโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) อยู่ราว 70,000 ตรม. แต่มีแผนพัฒนาที่ดินที่เหลืออีกราว 80,000 ตรม คาดแล้วเสร็จ 100% ภายใน 1Q64 โดยจะส่งผลให้รายได้จากการเช่า และบริการกลับเข้าสู่ระดับปกติก่อนการจำหน่ายสิทธิการเช่า ที่ราว 110 ลบ. +/- ต่อไตรมาส
ธุรกิจ Medical Wellness เป็น Upside สำคัญต่อประมำณกำรปี 2564 เป็นต้นไป ล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ “รักษ์” เป็นการร่วมมือกับ “บำรุงราษฎร์” และ “ไมเนอร์ฯ” มูลค่าโครงการ รวมกว่า 2.0 พันลบ. ดำเนินธุรกิจด้านสุขภาพในรูปแบบของ Wellness Centre ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในเดือน ธ.ค. 2563 อย่างไรก็ตาม บริษัทอยู่ในช่วงปรับแผนโมเดลสินค้าเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ COVID-19 และความไม่แน่นอนของการเปิดประเทศเพื่อรองรับลูกค้าต่างชาติ
ทั้งนี้ เราอยู่ระหว่างรอความชัดเจน ของแผนธุรกิจและยังไม่ได้รวมไว้ในประมาณการ ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจ Recurring Income เป็น 50% ภายในสิ้นปี 2564 (ปัจจุบันอยู่ราว 35%) เบื้องต้น คาดรายได้จากการเช่ากลับสู่ สภาวะปกติที่ราว 140 ลบ. +/- ใน 1Q64 จากธุรกิจสนามกอล์ฟที่กลับมาให้บริการปกติรวมถึงโครงการ Park Court ที่อัตราเช่าพักทยอยฟื้นตัวดีขึ้น แต่คาดต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 ปี(สิ้นปี 2565-66) ในการเพิ่มสัดส่วนกำไรขั้นต้น จาก Recurring Income อีกราว 100-150 ลบ. จากลักษณะธุรกิจของ Wellness Centre ที่ต้องใช้เวลาในการสร้าง ฐานลูกค้าใหม่ ขณะที่ปริมาณนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติคาดยังมีปริมาณที่จำกัดใน 1H64
บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นและเผยแพร่โดยทีมนักวิเคราะห์ของ Yuanta Securities