โดยปกติแล้วในยามที่อัตราดอกเบี้ยถูกปรับลดลง นักลงทุนบางส่วนจะหันไปให้ความสนใจกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่นอย่างเช่นการลงทุนใน “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) ที่มีลักษณะเป็นกองทรัพย์สินที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลายๆ คน แล้วเอาเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะได้ผลตอบแทนที่สูงและมีการจ่ายเงินปันผลอยู่ตลอด แต่วิกฤตโควิด-19 ที่เข้ามาพิสูจน์แล้วว่าวิธีคิดนี้ใช้ไม่ได้ผล
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยส่วนใหญ่ต่างได้รับผลกระทบทั้งนั้นเพราะแม้อัตราดอกเบี้ยจะถูกลงแต่กลับไม่มีใครอยากสร้างร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน ฯลฯ เพิ่มและยิ่งในสถานการณ์ที่ผู้เช่ามีความลำบากอย่างยิ่งในการหาเงินมาจ่ายค่าเช่ายิ่งทำให้การลงทุนใน REIT มีความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าดัชนีหลักอย่าง S&P 500 จะฟื้นตัวขึ้นมาจากจุดต่ำสุดในเดือนมีนาคมและตอนนี้ก็ขึ้นมาแล้วตลอดทั้งปี 2020 อยู่ที่ 5% แต่ดัชนี S&P 500 สำหรับ REIT กลับยังคงอยู่ในระดับต่ำประมาณ 7% ซึ่งถือว่าทำผลงานได้แย่ที่สุดในปีนี้
อ้างอิงข้อมูลจากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ S&P Global Ratings เผยว่าเจ้าของที่ดินจะต้องอยู่ในสถานการณ์ผ่อนรับผ่อนสู้ทางการการเงินกับผู้เช่าไปจนถึงอย่างน้อยปี 2021 ในขณะที่ธุรกิจให้เช่าบางส่วนจะต้องยื่นล้มละลาย
“เราคาดว่าเส้นทางการฟื้นตัวของวงการ REIT นั้นเต็มไปด้วยอุปสรรค มีความเสี่ยงที่หลายร้านค้าและธุรกิจจะไปไม่รอดซึ่งจะส่งผลกระทบกับเจ้าของที่ดินรายย่อยที่ปกติมีรายได้จากการเก็บค่าเช่าที่ดิน ท้ายที่สุดแล้วมาตรวัดความเสี่ยงด้านเครดิตอาจจะยังไม่สามารถกลับมาสู่ตัวเลขปกติได้จนกว่าจะถึงปี 2022”
S&P ประเมินว่า REIT รายย่อยที่อยู่ทางอเมริกาเหนือมีภาพรวมที่แย่ลงถึง 29% จากเดิมที่เคยประเมินเอาไว้ที่ 10% ในเดือนธันวาคม จากรายงานระบุว่า REIT ที่เป็นธุรกิจประเภทร้านสะดวกซื้อหรือธนาคารมีโอกาสรอดสูงกว่าเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่นๆ เพราะอย่างน้อยก็ยังมีลู่ทางในการได้เงินมาจ่ายค่าเช่าได้ ตัวอย่างของผู้ที่ได้รับผลกระทบรายใหญ่ก็มีให้เห็นอยู่อย่างเช่น Simon Property Group Inc (NYSE:SPG) ห้างสรรพสินค้าที่ใหญ่ที่สุดรายหนึ่งของสหรัฐฯ ที่ตอนนี้หุ้นของบริษัทร่วงลงไปแล้วประมาณ 60% เพราะร้านค้าภายในห้างประสบปัญหาด้านการเงินจนไม่สามารถหาเงินมาจ่ายค่าเช่าที่ได้ บางบริษัทถึงกับประกาศล้มละลายไปแล้ว
REIT ที่เป็นผู้ชนะในสงครามโรคระบาด
ท่ามกลางกระแสโลกที่เปลี่ยนแปลงไปจนส่งผลกระทบต่อ REIT ส่วนใหญ่ก็มีธุรกิจบางประเภทที่เติบโตขึ้นมาได้อย่างชัดเจนโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ทำธุรกิจโดยเน้นการขายของออนไลน์ กระแสหลักใหม่นี้ทำให้ความต้องการพื้นที่หรือโกดังเก็บสินค้าเพิ่มสูงขึ้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนกับการทำโกดังอย่างบริษัท Prologis (NYSE:PLD) และ Duke Realty (NYSE:DRE) กลายเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงซึ่งสามารถสังเกตได้จากราคาหุ้นของทั้งสองบริษัทที่ปรับตัวขึ้นตั้งแต่ช่วงโควิดเริ่มระบาด
หุ้นของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำเกี่ยวกับโกดังสินค้าถือเป็นตัวเลือกการกระจายความเสี่ยงที่ดีเพราะบริษัทเหล่านี้คือท่อน้ำเลี้ยงหลักของบริษัทค้าปลีกออนไลน์รายใหญ่อย่าง Amazon (NASDAQ:AMZN) Home Depot (NYSE:HD) และ Wayfair (NYSE:W)
ในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาบริษัท Prologis ได้รายงานผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ซึ่งผลปรากฏว่าวิกฤตโรคระบาดทำให้บริษัทมีเงินกองทุนจากการดำเนินงาน (FFO) เพิ่มขึ้น ตัวเลขการปันผลต่อหุ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วก็เพิ่มขึ้นด้วยจาก $0.77 ขึ้นมาเป็น $1.11
นาย Hamid Moghadam ผู้เป็น CEO ของ Prologis กล่าวว่า “ปีนี้คงเป็นปีที่ต้องเรียกได้ว่าเปิดตัวโลกการซื้อขายออนไลน์อย่างเป็นทางการแล้ว มีความต้องการในสินค้าทุกประเภทวิ่งอยู่บนโลกออนไลน์และยิ่งเห็นได้ชัดจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในเดือนมิถุนายน”
ตลอดทั้งปี 2020 หุ้นของ Prologis ปรับตัวขึ้นมาแล้ว 16% มีราคาปิดล่าสุดอยู่ที่ $101.70 ในขณะที่หุ้นของบริษัท Duke Realty ก็ปรับตัวขึ้นมาในช่วงไตรมาสที่ 2 ประมาณ 11% มีราคาปิดล่าสุดอยู่ที่ $37.89 รายงานผลประกอบการรอบล่าสุดที่ผ่านมามีตัวเลขกำไรที่ดีขึ้นเล็กน้อย
โดยสรุปแล้ว
ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยถูกปรับลดลงมา การลงทุนใน REIT โดยทั่วไปนั้นมีความเสี่ยงสูง ผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT ควรเลือกลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นคลังเก็บสินค้าเพื่อตอบสนองกับโลกออนไลน์ที่มีความต้องการใช้บริการคลังเก็บสินค้าเพิ่มมากขึ้นในอนาคต