EastGroup Properties ในงานประชุม Real Estate ของ BofA: การเติบโตและวินัยทางการเงิน

เมื่อวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 EastGroup Properties (EGP) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เพื่อนําเสนอภาพรวมธุรกิจที่ยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว ควบคู่กับการรักษาวินัยด้านงบดุลและแนวทางการจัดสรรเงินทุนอย่างรอบคอบ ฝ่ายบริหารชี้ให้เห็นถึงการทําสัญญาเช่าที่ทําลายสถิติ ความต้องการพัฒนาโครงการที่แข็งแกร่งขึ้น และแหล่งการเติบโตใหม่จากบริการสนับสนุนศูนย์ข้อมูล พร้อมทั้งระบุถึงแนวโน้มค่าเช่าที่ไม่สม่ําเสมอในแต่ละตลาด และสภาพแวดล้อมการทําธุรกรรมที่ยังคงมีการแข่งขันสูง

ประเด็นสําคัญ

• EastGroup เปิดเผยว่าทําสัญญาเช่าพื้นที่ได้ 3.9 ล้านตารางฟุตในไตรมาส 2 ปี 2025 รวมถึงการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการ 1.5 ล้านตารางฟุต ซึ่งมากกว่าการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการทั้งหมดในปีที่แล้ว
• อัตราการเช่าพื้นที่แตะระดับ 96.1% ในเดือน ก.ค. และ ส.ค. 2025 ซึ่งสูงกว่าคําแนะนําที่บริษัทให้ไว้ก่อนหน้านี้
• ผู้ใช้บริการที่เกี่ยวข้องกับศูนย์ข้อมูลคิดเป็นประมาณ 25% ของการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 สร้างแรงหนุนด้านความต้องการใหม่
• บริษัทรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA ไว้ที่ 3.0 เท่า ซึ่งต่ําที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรม พร้อมรักษาโครงสร้างหนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบกระจายตามวันครบกําหนด
• ฝ่ายบริหารระบุว่าทั้งโอกาสในการซื้อกิจการและการพัฒนาโครงการยังคงเปิดอยู่ โดยอัตราผลตอบแทนจากการซื้อกิจการปรับตัวสูงขึ้น และการพัฒนาโครงการยังคงให้ผลตอบแทนต่อต้นทุนประมาณ 7.5%

ผลประกอบการทางการเงินและงบดุล

EastGroup เน้นย้ําถึงสภาพแวดล้อมการดําเนินงานที่แข็งแกร่งและโปรไฟล์ทางการเงินที่รอบคอบ

• การทําสัญญาเช่าในไตรมาส 2 ปี 2025 รวมทั้งสิ้น 3.9 ล้านตารางฟุต
• การเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการแตะ 1.5 ล้านตารางฟุตในไตรมาสดังกล่าว มากกว่าที่บริษัทเช่าในการพัฒนาโครงการตลอดทั้งปีก่อนหน้า
• การเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการเพิ่มเติมในไตรมาส 3 ปี 2025 รวม 2.80 แสนตารางฟุต
• อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 96.1% ในเดือน ก.ค. และ ส.ค. 2025 สูงกว่าคาดการณ์ของบริษัทในไตรมาสแรก
• อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA อยู่ที่ 3.0 เท่า ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่าต่ําที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรมและยังคงลดลงต่อเนื่อง
• บริษัทระบุว่าหนี้สินทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และกระจายตามวันครบกําหนด ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์
• ค่าใช้จ่ายด้านการบริหารทั่วไปในสัดส่วนต่อรายได้ก็ถูกระบุว่าต่ําที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรมเช่นกัน
• ผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการต่อต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 7.5% บนพื้นฐาน straight-line
• อัตราส่วนต่างค่าเช่าเงินสดอยู่ที่ประมาณ 19% ถึง 20% บนพื้นฐานที่ปรับให้เป็นปกติแล้ว โดยอัตราส่วนต่างเงินสดในไตรมาส 3 สูงกว่า 20% เล็กน้อย และอัตราส่วนต่าง straight-line ใกล้เคียง 40%
• อัตราผลตอบแทนจากการซื้อกิจการปรับตัวสูงขึ้น 10 ถึง 20 basis points ในช่วง 45 วันที่ผ่านมา สู่ระดับ 5.25% ถึง 5.5%
• EastGroup ระบุว่ามีข้อตกลง equity forward ที่พร้อมใช้งานมูลค่า 320 ล้านดอลลาร์ภายใต้โปรแกรม ATM โดยมีระยะเวลาเบิกใช้ 12 ถึง 18 เดือน
• ฝ่ายบริหารระบุว่าสบายใจที่จะปรับเพิ่มอัตราส่วนหนี้สินไปสู่ระดับ 4.5 ถึง 5.0 เท่าของหนี้สินต่อ EBITDA ในระยะยาว หากโอกาสการลงทุนสมเหตุสมผล

อัปเดตการดําเนินงาน

บริษัทระบุว่าความต้องการยังคงมีเสถียรภาพทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอและแพลตฟอร์มการพัฒนาโครงการ โดยมีแนวโน้มระยะยาวหลายประการที่สนับสนุนการทําสัญญาเช่า

• ฝ่ายบริหารระบุว่าความต้องการมีความสม่ําเสมอตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2024 และต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 3 ปี 2025
• การเติบโตของประชากรในตลาดหลักของ EastGroup ถูกระบุว่าอยู่ที่ 1 แสนถึง 1.5 แสนคนต่อปี
• ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการยังรวมถึงอีคอมเมิร์ซ การผลิตขั้นสูง และบริการสนับสนุนศูนย์ข้อมูล
• ประมาณหนึ่งในสามของการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการมาจากผู้เช่าเดิมที่ย้ายพื้นที่ภายในพอร์ตโฟลิโอ
• ผู้เช่ามักขยายธุรกิจจนพื้นที่เดิมไม่เพียงพอภายใน 2 ถึง 3 ปี ทําให้ EastGroup มีไปป์ไลน์การต่อสัญญาเช่าและการขยายพื้นที่ในตัว
• บริษัทระบุว่าผู้เช่า 10 รายแรกคิดเป็นเพียง 6.5% ของรายได้ ซึ่งประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยในกลุ่มอุตสาหกรรม
• ตลาดของบริษัทมีการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศสูงกว่าค่าเฉลี่ยของสหรัฐฯ ประมาณ 40%

EastGroup ยังได้อธิบายถึงแพลตฟอร์มที่ดินและการพัฒนาโครงการที่ครอบคลุม

• บริษัทมีที่ดินรองรับการพัฒนาประมาณ 1,000 เอเคอร์ รองรับพื้นที่พัฒนาโครงการที่เป็นไปได้ประมาณ 11 ล้านตารางฟุต
• พอร์ตโฟลิโอปัจจุบันรวมทั้งสิ้นประมาณ 66 ล้านตารางฟุต
• ความจุพื้นที่ในสวนอุตสาหกรรมที่มีอยู่อยู่ที่ประมาณ 1 ล้านตารางฟุต ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2025
• การซื้อที่ดินล่าสุดรวมถึง 100 เอเคอร์ในดัลลาสและ 30 เอเคอร์ในแทมปา แบ่งเป็น 12 แปลงและ 10 ครอบครัว
• การขยายพื้นที่ในแทมปาจะทําให้ East Tampa เติบโตจาก 3 อาคารเป็น 5 อาคาร ใกล้กับทางแยก I-4 และ I-75
• ที่ดินในแอตแลนตา ฟีนิกซ์ และตลาดอื่นๆ อยู่ระหว่างการตรวจสอบสถานะ
• ฝ่ายบริหารระบุว่าชอบการพัฒนาแบบเป็นขั้นตอน เช่น การสร้าง 2 อาคารในสวนอุตสาหกรรมที่มี 8 อาคาร เพื่อให้สอดคล้องกับอัตราการดูดซับ
• บริษัทเปรียบเทียบกลยุทธ์นี้กับ "การจัดการสินค้าคงคลัง" หรือการเติมสต็อกสินค้าบนชั้นวางตามความต้องการเช่าที่ดึงอุปทานใหม่

ความต้องการศูนย์ข้อมูลและการผสมผสานตลาด

ธีมหลักของการประชุมคือการเพิ่มขึ้นของผู้เช่าที่เกี่ยวข้องกับศูนย์ข้อมูล ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่ากําลังกลายเป็นแหล่งความต้องการส่วนเพิ่มที่สําคัญ

• ประมาณ 25% ของการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 มาจากบริการสนับสนุนศูนย์ข้อมูล
• ผู้ใช้เหล่านี้รวมถึงผู้จําหน่ายระบบ HVAC ผู้รับเหมาไฟฟ้า ผู้ให้บริการระบบ racking การดําเนินงานบํารุงรักษา และผู้เช่าที่เกี่ยวข้องกับระบบสํารองไฟฟ้า
• ความต้องการกระจุกตัวอยู่ในแอตแลนตา ดัลลาส ออสติน ฮิวสตัน ซานอันโตนิโอ ฟีนิกซ์ และชาร์ล็อตต์ โดยคาดว่าจะมีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในรัฐแคโรไลนา
• ฝ่ายบริหารอ้างถึงการวิจัยของอุตสาหกรรมที่ชี้ว่าศูนย์ข้อมูลทุก 1 กิกะวัตต์ต้องการพื้นที่คลังสินค้าสนับสนุน 2 ถึง 3 ล้านตารางฟุต
• EastGroup ระบุว่าความจุศูนย์ข้อมูลในตลาดหลักอาจเพิ่มขึ้น 4 ถึง 5 เท่าในช่วง 5 ปีข้างหน้า
• ดัลลาสถูกระบุว่าเป็นตลาดที่อาจมีความจุศูนย์ข้อมูลเทียบเท่าหรือเกินกว่าเขต Northern Virginia
• บริษัทระบุว่าไม่ได้เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการเช่า ข้อกําหนดอาคาร หรือค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงพื้นที่สําหรับผู้ใช้เหล่านี้
• ฝ่ายบริหารระบุว่าผู้เช่าเหล่านี้อยู่ในกรอบมาตรฐานของ EastGroup ซึ่งช่วยรักษาความยืดหยุ่นในอนาคตหากความต้องการเปลี่ยนแปลง

การวิเคราะห์แต่ละตลาด

EastGroup ให้มุมมองโดยละเอียดเกี่ยวกับตลาดหลักหลายแห่ง โดยเน้นให้เห็นว่าสภาวะในแต่ละท้องถิ่นแตกต่างกันแม้จะอยู่ในพื้นที่ Sun Belt ที่แข็งแกร่งโดยรวม

• แคลิฟอร์เนียแสดงให้เห็นการปรับตัวดีขึ้นหลังจาก 12 ไตรมาสของการดูดซับติดลบ โดยมีการดูดซับเป็นบวกใน 2 ไตรมาสล่าสุด
• อุตสาหกรรมการบินและอวกาศและการผลิตขั้นสูงกําลังช่วยให้แคลิฟอร์เนียฟื้นตัว ขณะที่ข้อจํากัดด้านกฎระเบียบกําลังควบคุมอุปทานใหม่
• ฝ่ายบริหารระบุว่าแคลิฟอร์เนียตอนใต้ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 10% ถึง 12% ของพอร์ตโฟลิโอ ควรปรับตัวดีขึ้นในช่วง 2 ถึง 3 ปีข้างหน้า
• อัตราส่วนต่างค่าเช่าในฮิวสตันพลิกกลับมาเป็นบวกและขณะนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของบริษัท ได้รับแรงหนุนจากความต้องการของผู้จําหน่ายศูนย์ข้อมูล
• ฟีนิกซ์ได้รับประโยชน์จากความใกล้ชิดกับโรงงานผลิตของ Intel ซัพพลายเออร์ และโรงงานแบตเตอรี่ LG Energy Solution รวมถึงความต้องการศูนย์ข้อมูลที่กําลังเกิดขึ้น
• ดัลลาสได้รับการสนับสนุนจาก Texas Instruments ซัพพลายเออร์ของ Tesla และความจุศูนย์ข้อมูลที่เติบโต
• ชาร์ล็อตต์คาดว่าจะเห็นความต้องการศูนย์ข้อมูลเพิ่มขึ้น และบริษัทระบุว่าโอกาสการเช่าล่วงหน้าอาจเกิดขึ้นกับลูกค้าเดิม
• รัฐแคโรไลนามีโครงการศูนย์ข้อมูลหลายแห่งอยู่ในไปป์ไลน์

แนวโน้มในอนาคต

ฝ่ายบริหารระบุว่าเห็นโอกาสสําหรับการเติบโตต่อไปในด้านการพัฒนาโครงการ ค่าเช่า และการจัดสรรเงินทุน แม้จะยังคงความรอบคอบในการคัดเลือก

• การเริ่มต้นพัฒนาโครงการถูกปรับเพิ่มขึ้นเป็น 325 ล้านดอลลาร์ โดยฝ่ายบริหารคาดว่าจะมีแรงกดดันให้เพิ่มขึ้นอีก
• บริษัทระบุว่าสามารถรักษาผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการใกล้เคียง 7.5% บนพื้นฐาน straight-line
• คาดว่าโมเมนตัมการเช่าพื้นที่พัฒนาโครงการจะต่อเนื่องตลอดช่วงที่เหลือของปี 2025 และเข้าสู่ปี 2026
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการเติบโตของค่าเช่าควรจะเร่งตัวขึ้นอีกครั้งเมื่อต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
• ราคาดีเซลและน้ํามันเบนซินที่สูงขึ้น ต้นทุนเหล็ก ระยะเวลานําที่ยาวนานขึ้น และต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ถูกอ้างถึงเป็นเหตุผลที่ค่าเช่าอาจต้องปรับตัวสูงขึ้น
• อัตราส่วนต่างค่าเช่าเงินสดคาดว่าจะปรับตัวเข้าสู่ระดับปกติที่ประมาณ 20% และอาจลดลงช้ากว่าในรอบก่อนๆ เนื่องจากการเติบโตของค่าเช่าดีขึ้น
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการเติบโตของ NOI แบบ same-store ในปี 2027 ควรจะสูงกว่าในปี 2026
• หากอัตราดอกเบี้ยระยะยาวยังคงสูงต่อไปนาน ผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดต่อกลุ่มอุตสาหกรรมน่าจะเป็นการลดลงของอุปทานใหม่
• บริษัทระบุว่าเงินทุนจากบุคคลที่สาม (third-party capital) ควรจะมีความสําคัญมากกว่าเงินทุนจากงบดุลสําหรับ REIT สาธารณะในช่วง 3 ปีข้างหน้า

EastGroup ระบุว่ากลยุทธ์ระยะยาวยังคงมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่เติบโตเร็ว เช่น ดัลลาส ฟีนิกซ์ แอตแลนตา ชาร์ล็อตต์ ฮิวสตัน ออสติน แนชวิลล์ ราลี และออร์แลนโด ฝ่ายบริหารระบุว่าโมเดล last-mile ให้ข้อได้เปรียบด้านอุปทาน เนื่องจากสามารถตอบสนองต่อความต้องการได้อย่างรวดเร็ว แทนที่จะสร้างโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ชานเมือง

การจัดสรรเงินทุนและสภาพแวดล้อมการทําธุรกรรม

บริษัทระบุว่าตลาดปัจจุบันผิดปกติเนื่องจากทั้งโอกาสในการพัฒนาโครงการและการซื้อกิจการเปิดอยู่พร้อมกัน

• อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่มีเสถียรภาพปรับตัวสูงขึ้น 10 ถึง 20 basis points ใน 45 วันที่ผ่านมา สู่ระดับ 5.25% ถึง 5.5%
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการไหลเวียนของดีลดีขึ้นและมีข้อเสนอที่ผ่านการตกลงมากขึ้น
• บริษัทระบุว่าอาจทําผลงานได้ดีกว่างบประมาณการซื้อกิจการหากสภาวะปัจจุบันยังคงดําเนินต่อไป
• EastGroup อธิบายว่าการพัฒนาโครงการเป็นเส้นทางที่ต้องการสําหรับผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยง
• ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทมีทักษะในการประเมินมูลค่าเพื่อประเมินราคาการซื้อกิจการ เนื่องจากทราบต้นทุนการพัฒนาโครงการเป็นอย่างดี
• บริษัทสรุปจุดยืนของตนอย่างกระชับว่า "ถ้าซื้อไม่ได้ เราจะสร้างเอง"
• EastGroup ระบุว่าสบายใจที่จะใช้หนี้สินหากจําเป็น ขณะที่รักษางบดุลให้อนุรักษ์นิยมเมื่อเทียบกับคู่แข่ง

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ ฝ่ายบริหารกลับมาพูดถึงความยั่งยืนของความต้องการศูนย์ข้อมูลและกลยุทธ์เงินทุนของบริษัทหลายครั้ง

• เกี่ยวกับความต้องการศูนย์ข้อมูล ฝ่ายบริหารเรียกมันว่า "ยั่งยืนมาก" และระบ

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน