MAA ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: อุปทานเริ่มผ่อนคลาย

เมื่อวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 MAA (MAA) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เพื่อนําเสนอภาพรวมตลาดที่ยังคงไม่สม่ําเสมอ แต่กําลังเคลื่อนตัวสู่จุดสมดุลที่ดีขึ้น ฝ่ายบริหารระบุว่าแนวโน้มค่าเช่ายังคงถูกกดดันในบางเมืองที่มีอุปทานสูง อย่างไรก็ตาม การส่งมอบหน่วยที่ลดลงและอุปสงค์ที่มั่นคงกําลังวางรากฐานสําหรับการเติบโตที่แข็งแกร่งขึ้นในปี 2027 และหลังจากนั้น

ประเด็นสําคัญ

• MAA ระบุว่าอุปทานที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือน (multifamily) กําลังลดลงต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวในที่สุด ซึ่งถือเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตในอนาคต
• อัตราแบบผสมผสาน (Blended) ในไตรมาสที่สามปรับตัวดีขึ้น 300 ถึง 500 basis points เมื่อเทียบรายปี แต่ราคาสัญญาเช่าใหม่ยังคงติดลบ
• การต่อสัญญาเช่ายังคงแข็งแกร่ง โดยอัตราการต่อสัญญาในไตรมาสที่สามอยู่ที่ประมาณ 4.8% และไตรมาสที่สี่อยู่ที่ประมาณ 5.5%
• ตลาดที่มีอุปทานสูง เช่น ออสติน ฟีนิกซ์ และแนชวิลล์ ยังคงเผชิญแรงกดดัน ขณะที่ตลาดระดับกลางมีผลการดําเนินงานที่ดีกว่า
• บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการ การปรับปรุงทรัพย์สิน เทคโนโลยี และการซื้อหุ้นคืนในการบริหารเงินทุน

ผลการดําเนินงานทางการเงิน

MAA ระบุว่าแนวโน้มการดําเนินงานในไตรมาสที่สามปรับตัวดีขึ้นเรื่อยๆ ตลอดช่วงไตรมาส แม้ว่าการเติบโตของค่าเช่าโดยรวมจะยังคงติดลบ

• อัตราแบบผสมผสาน (Blended) เพิ่มขึ้น 300 ถึง 500 basis points จากปีก่อน ซึ่งถือเป็นการปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจนจากช่วงก่อนหน้า
• อัตราสัญญาเช่าใหม่ติดลบ 5.7% ขณะที่อัตราการต่อสัญญาอยู่ที่ประมาณ 4.8% ในไตรมาสที่สาม และประมาณ 5.5% ในไตรมาสที่สี่
• การปรับตัวดีขึ้นของอัตราการต่อสัญญาเมื่อเทียบรายปีอยู่ที่ 70 ถึง 80 basis points ในทั้งสองช่วงเวลา
• ส่วนต่างระหว่างสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุอยู่ที่ประมาณ $180 ต่อหน่วย หรือประมาณ $90 ต่อเดือน และ $1,000 ต่อปีสําหรับผู้เช่า
• อัตราการรักษาผู้เช่าปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง และกว่า 60% ของการตัดสินใจต่อสัญญาในไตรมาสที่สี่ได้เสร็จสิ้นแล้วก่อนวันจัดงานประชุม
• อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นทุกเดือนในไตรมาสที่สาม โดยเดือนสิงหาคมดีกว่าเดือนกรกฎาคม และเดือนกันยายนดีกว่าเดือนสิงหาคม
• MAA ระบุว่าอัตราการต่อสัญญาเฉลี่ยสี่ปีที่ 5.25% มีผลการดําเนินงานดีกว่าภาคอุตสาหกรรม

Brad Hill ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัท กล่าวว่าธุรกิจการต่อสัญญาเช่ายังคงเป็นจุดแข็งสําคัญ

"เราปรับตัวดีขึ้นประมาณ 300 ถึง 500 basis points ในผลการดําเนินงานแบบผสมผสาน (Blended) เมื่อเทียบรายปี ดังนั้น แม้ว่าจะยังคงติดลบและยังอยู่ในอันดับท้ายของรายการ แต่เราเห็นผลการดําเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นในตลาดนั้น" เขากล่าว

เขายังกล่าวอีกว่าช่องว่างระหว่างราคาสัญญาเช่าใหม่และการต่อสัญญานั้นแคบกว่าที่อาจดูเหมือน

"ส่วนต่างระหว่างสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุในแง่จํานวนเงินอยู่ที่ประมาณ $180 ดังนั้นส่วนต่างในแง่มูลค่าเงินจึงไม่ได้ใหญ่โตอย่างที่คิด" เขากล่าว "หากคุณมองจากมุมของผู้เช่าที่กําลังต่อสัญญา สิ่งที่เราขอให้พวกเขาทําคือจ่ายเพิ่มขึ้นประมาณ $90 จากที่จ่ายอยู่ในปัจจุบัน"

ภาพรวมอุปทานและอุปสงค์

ฝ่ายบริหารระบุว่าตลาดในวงกว้างกําลังเข้าสู่ช่วงใหม่หลังจากหลายปีของการก่อสร้างที่หนักหน่วง

• การส่งมอบอุปทานในปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 2.0% ถึง 2.2% ของสินค้าคงคลัง ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 3%
• การส่งมอบในปี 2027 คาดว่าจะยังคงจํากัดอยู่ที่ประมาณ 2.4% ของสินค้าคงคลัง
• การเริ่มก่อสร้างในช่วง 12 เดือนย้อนหลังอยู่ที่ 1.9% ซึ่งต่ํากว่าค่าเฉลี่ยทางประวัติศาสตร์อย่างมาก
• ในช่วงสามปีที่ผ่านมา ตลาดดูดซับอุปทานที่เทียบเท่ากับห้าปีโดยประมาณ ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ
• MAA ระบุว่ามีหน่วยที่อยู่ในช่วงเปิดตัวน้อยกว่า 2 แสนหน่วยในปีนี้เมื่อเทียบกับสองปีก่อน แสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเกินกําลังลดลง
• การดูดซับในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 มากกว่าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด
• การใช้สิทธิพิเศษ (concession) ยังคงอยู่ที่ประมาณ 6 ถึง 8 สัปดาห์ในชุมชนที่อยู่ในช่วงเปิดตัว แต่จํานวนทรัพย์สินที่อยู่ในช่วงเปิดตัวกําลังลดลง ซึ่งช่วยลดแรงกดดันจากสิทธิพิเศษโดยรวม

Hill กล่าวว่าภาพรวมอุปทานในขณะนี้ชัดเจนกว่าที่เคยเป็นมาในหลายปี

"เป็นครั้งแรกในปีนี้ที่เรามีปีที่อุปทานลดลงต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว และจะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไปเมื่อเราเข้าสู่ปีหน้า ผมคิดว่าคุณกําลังเริ่มเห็นผลกระทบของสิ่งนั้นต่ออัตราแบบผสมผสาน (Blended)" เขากล่าว

เขาเสริมว่า MAA มี "ความสามารถในการมองเห็นที่ดี" ต่อแนวโน้มดังกล่าว เนื่องจากการเริ่มก่อสร้างอยู่ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยมาเป็นเวลา 13 ไตรมาสแล้ว

ในขณะเดียวกัน อุปสงค์ยังคงแข็งแกร่งทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ

• แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานแข็งแกร่งในไตรมาสที่สอง โดยการย้ายเข้ามาแข็งแกร่งกว่าไตรมาสก่อนหน้าใดๆ ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ
• การก่อตัวของครัวเรือน การเติบโตของค่าจ้าง และการเติบโตของการจ้างงานล้วนมีผลการดําเนินงานดีกว่าภูมิภาคอื่นๆ
• การย้ายถิ่นฐานมีความหลากหลาย รวมถึงการไหลเข้าบางส่วนจากมิดเวสต์ ซึ่งฝ่ายบริหารอธิบายว่าผิดปกติ
• ปัจจัยพื้นฐานด้านอุปสงค์ทั้งหมดถูกกล่าวว่ายังคงแข็งแกร่งทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ
• เดนเวอร์ถูกระบุว่าเป็นความกังวลด้านอุปสงค์เนื่องจากการย้ายถิ่นฐานและการเติบโตของการจ้างงานที่ช้าลง แม้ว่าการปรับตัวของอุปทานให้เป็นปกติควรจะช่วยได้ในระยะยาว

ผลการดําเนินงานตามภูมิภาค

MAA ระบุว่าผลลัพธ์ยังคงแบ่งออกระหว่างตลาดระดับกลางที่มีแรงกดดันด้านอุปทานน้อยกว่า และตลาดที่มีอุปทานสูงที่ยังคงทํางานผ่านสินค้าคงคลังในช่วงเปิดตัว

• 10 ตลาดอันดับต้นของบริษัทส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินระดับกลางที่มีแรงกดดันด้านอุปทานน้อยกว่า และมีการเติบโตของอัตราแบบผสมผสาน (Blended) 3% ถึง 5% ในไตรมาสที่สาม
• ตลาดที่มีผลการดําเนินงานต่ํากว่าค่าเฉลี่ยล้วนเป็นตลาดที่มีอุปทานสูง
• ฟีนิกซ์ แจ็กสันวิลล์ ชาร์ลอตต์ ราลี แนชวิลล์ และออสติน ยังคงเผชิญแรงกดดัน แม้ว่าแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้น
• ออร์แลนโดแสดงแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งหลังจากดูดซับคลื่นอุปทานขนาดใหญ่ และขณะนี้ "กําลังพลิกฟื้น" ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ
• ดัลลาสแข็งแกร่งมากกว่าหนึ่งปีแล้ว ได้รับความช่วยเหลือจากอุปทานที่น้อยลงและอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง
• ออสติน ซึ่งมีอุปทานสูงสุดในประเทศ เริ่มแสดงสัญญาณบรรเทาในบางส่วนของตลาด โดยอัตราแบบผสมผสาน (Blended) เพิ่มขึ้น 300 ถึง 500 basis points เมื่อเทียบรายปี
• แอตแลนตา หนึ่งในตลาดที่ใหญ่ที่สุดของ MAA ได้รับผลกระทบจากอุปทานที่ได้รับการแก้ไขเป็นส่วนใหญ่แล้ว และคาดว่าจะกลับสู่การเติบโตตามปกติก่อนการระบาดใหญ่
• แรงขับเคลื่อนของแอตแลนตาชะลอตัวลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับดัลลาส แต่ฝ่ายบริหารยังคงอธิบายว่าปัจจัยพื้นฐานของตลาดนั้นดี

การอัปเดตการดําเนินงานและเทคโนโลยี

MAA ระบุว่ากําลังใช้โครงการ ReiMAAgine เพื่อคิดใหม่เกี่ยวกับการจัดพนักงาน โครงสร้างการดําเนินงาน และการออกแบบในสถานที่ เพื่อปรับปรุงการบริการลูกค้าและการรักษาผู้เช่า

• บริษัทระบุว่าการบริการลูกค้ามีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับกลยุทธ์การเพิ่มธุรกรรมการต่อสัญญาให้สูงสุด
• ปัญญาประดิษฐ์ถูกนํามาใช้สําหรับการมีส่วนร่วมกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้ามาประมาณสองปีแล้ว
• ประมาณ 75% ถึง 80% ของการโต้ตอบกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าในขณะนี้เกิดขึ้นผ่านแชทบอทหรือวอยซ์บอท
• ฝ่ายบริหารระบุว่า AI กําลังช่วยให้พนักงานมีเวลาโฟกัสกับการบริการลูกค้ามากขึ้น ซึ่งช่วยปรับปรุงคะแนนการบริการลูกค้า
• การจัดพนักงานด้านสํานักงานหลังบ้านและเทคโนโลยีการบํารุงรักษายังคงอยู่ในขั้นเริ่มต้นสําหรับการใช้ AI
• งานด้านการบริหารกําลังถูกนําออกจากระดับสถานที่เพื่อให้ทีมสามารถโฟกัสกับผู้อยู่อาศัยได้
• จํานวนหน่วยต่อจํานวนพนักงานทั่วทั้งบริษัทยังคงปรับตัวดีขึ้น
• ข้อมูลจากผู้อยู่อาศัย 1.7 แสนรายกําลังถูกนํามาใช้สําหรับการวิเคราะห์ธุรกรรม
• กลยุทธ์การจัดกลุ่ม (podding) กําลังลดการทับซ้อนของผู้จัดการทรัพย์สินในที่ที่มีความซ้ําซ้อน
• ต้นทุนการบํารุงรักษาต่อหน่วยยังคงอยู่ในระดับที่ดีที่สุดในภาคอุตสาหกรรม และต้นทุนทั่วไปและการบริหารในฐานะส่วนแบ่งของรายได้ต่ําที่สุดในภาคส่วนนี้ ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ

การจัดสรรเงินทุนและกลยุทธ์การพัฒนา

MAA ระบุว่ายังคงเลือกสรรในการซื้อกิจการ และกําลังนําเงินทุนมากขึ้นไปลงทุนในการพัฒนา การปรับปรุงทรัพย์สิน และการซื้อหุ้นคืน

• ไปป์ไลน์การพัฒนาเติบโตจาก 300 ล้านดอลลาร์ถึง 400 ล้านดอลลาร์ ไปสู่ประมาณ 800 ล้านดอลลาร์ โดยมีเป้าหมายที่ 1 พันล้านดอลลาร์
• ฝ่ายบริหารระบุว่าผลตอบแทนจากการพัฒนาอยู่ในช่วงกลาง 5% ถึง 6.5% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนเงินทุนของบริษัท
• ดีลส่วนใหญ่มีผลตอบแทนในช่วงกลาง 5% และมีเพียงประมาณหนึ่งหรือสองโครงการจาก 40 ถึง 50 โครงการที่ทบทวนในแต่ละไตรมาสที่บรรลุผลตอบแทน 6.5%
• การเข้าถึงส่วนทุนยังคงเป็นเรื่องยากสําหรับดีลการพัฒนา
• ประมาณ 150 ล้านดอลลาร์ของรายได้จากการขายสินทรัพย์ถูกนํามาใช้สําหรับการซื้อหุ้นคืนในปี 2026
• อัตราส่วนลดทุน (cap rate) ของการซื้อกิจการอยู่ที่ประมาณ 4.5% ต่ํากว่าต้นทุนเงินทุนของบริษัท ซึ่งจํากัดกิจกรรมการซื้อ
• กิจกรรมการปรับปรุงและพัฒนาหน่วยเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบรายปี และสร้างผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดประมาณ 20%
• Wi-Fi ทั่วทั้งทรัพย์สินถูกมองว่าเป็นโอกาส NOI มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์ในช่วงประมาณห้าปี
• กระบวนการพัฒนาใช้เวลาประมาณหนึ่งปีสําหรับการอนุมัติและสองปีสําหรับการก่อสร้างก่อนที่หน่วยแรกจะถูกส่งมอบ
• ต้นทุนการก่อสร้างลดลงประมาณ 5% ในช่วงปีที่ผ่านมาในด้านอัตรากําไร ขณะที่วัสดุค่อนข้างคงที่
• ฝ่ายบริหารระบุว่าได้เพิ่มเงินสํารองเพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านราคาน้ํามันและต้นทุนวัสดุ และเป็นเรื่องยากที่จะเห็นต้นทุนการก่อสร้างลดลงมากกว่านี้

Hill กล่าวว่าบริษัทมีวินัยในการเลือกโครงการ

เขากล่าวว่า MAA ประเมิน 40 ถึง 50 โอกาสการพัฒนาในแต่ละไตรมาส แต่ดําเนินการเฉพาะโครงการที่ตรงตามเกณฑ์ผลตอบแทนเท่านั้น

ฝ่ายบริหารยังชี้ให้เห็นถึงประโยชน์ของการควบรวมกิจการในอดีต

• การควบรวมกิจการกับ Colonial Properties ช่วยสร้างขนาดในตลาดที่มีอยู่
• การควบรวมกิจการกับ Post Properties เพิ่มความสามารถในการพัฒนาและเสริมความแข็งแกร่งให้กับงบดุล
• ประโยชน์ด้านขนาดส่วนใหญ่ได้รับการรับรู้แล้ว แม้ว่าบริษัทยังคงเห็นโอกาสสําหรับประสิทธิภาพที่ดีขึ้นผ่านการจัดกลุ่มผู้จัดการทรัพย์สิน

งบดุลและตลาดทุน

MAA ระบุว่ากําลังรักษาความสามารถของงบดุลไว้สําหรับทั้งการรีไฟแนนซ์และโอกาสที่อาจเกิดขึ้นจากสินทรัพย์ที่มีปัญหา

• บริษัทมีหนี้ครบกําหนด 600 ล้านดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 2027 ที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 3.7%
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากําลังประเมินตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ แต่สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันทําให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าอย่างมีนัยสําคัญไม่น่าเป็นไปได้
• บริษัทระบุว่าพร้อมที่จะดําเนินการอย่างรวดเร็วห

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน