UDR ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: มองบวกต่อปี 2027

วันพุธที่ 16 กันยายน 2026 — UDR (UDR) ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 ส่งสารที่เต็มไปด้วยความมั่นใจเกี่ยวกับปีข้างหน้า ฝ่ายบริหารระบุว่า REIT อพาร์ตเมนต์แห่งนี้กําลังได้รับประโยชน์จากอุปทานที่ผ่อนคลายลง การสนับสนุนค่าเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น และการจัดสรรเงินทุนอย่างมีวินัย แม้จะยอมรับว่าสัญญาณเศรษฐกิจมหภาคอ่อนตัวลงและตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญความท้าทาย

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Tom Toomey กล่าวว่าปี 2027 น่าจะดีกว่าปี 2026 ขณะที่บริษัทยังคงขายสินทรัพย์เก่าและซื้อหุ้นคืน UDR ยังชี้ให้เห็นถึงการดําเนินงานที่แข็งแกร่ง อัตราการต่อสัญญาที่ดีขึ้น และการใช้ข้อมูลและปัญญาประดิษฐ์ที่เพิ่มขึ้นเพื่อสนับสนุนการกําหนดราคาและการมีส่วนร่วมกับผู้อยู่อาศัย

ประเด็นสําคัญ

• UDR ระบุว่าปี 2027 น่าจะเป็นปีที่ดีกว่าปี 2026 โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของรายได้ตามลําดับในทุกตลาด
• บริษัทรายงานการเติบโตของรายได้ same-store ที่ 1.9% ในไตรมาสที่สอง ซึ่งสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ และนําหน้าคู่แข่งในด้านการเติบโตของรายได้ ค่าใช้จ่าย และกําไรจากการดําเนินงานสุทธิแบบ same-store ตามลําดับในช่วงฤดูเช่า
• การจัดสรรเงินทุนยังคงเชิงรุก โดยมีการขายสินทรัพย์มากกว่า 600 ล้านดอลลาร์ และการซื้อหุ้นคืนมากกว่า 400 ล้านดอลลาร์นับตั้งแต่ต้นปี
• ฝ่ายบริหารมองว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ได้รับการสนับสนุนจากอุปทานที่ผ่อนคลาย ระดับค่าเช่าต่อรายได้ที่ต่ํา และความสามารถในการซื้อบ้านเดี่ยวที่อ่อนแอ
• UDR ใช้ข้อมูล AI และการติดต่อกับผู้อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มอัตราการต่อสัญญา ปรับปรุงการกําหนดราคา และเพิ่มรายได้อื่นๆ

ผลลัพธ์ทางการเงินและการจัดสรรเงินทุน

UDR ระบุว่าอัตราส่วนรายได้ same-store แบบผสมในไตรมาสที่สองของปี 2026 อยู่ที่ 1.9% ซึ่งสูงกว่าจุดกึ่งกลางของคําแนะนํา 15 basis points และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของบริษัท 70 basis points ฝ่ายบริหารกล่าวว่าผลการดําเนินงานดังกล่าวทําให้บริษัทอยู่ในอันดับหนึ่งด้านการเติบโตของรายได้ ค่าใช้จ่าย และกําไรจากการดําเนินงานสุทธิแบบ same-store ตามลําดับในช่วงฤดูเช่าหลัก

• การขายสินทรัพย์สะสมตั้งแต่ต้นปี: มากกว่า 600 ล้านดอลลาร์
• การซื้อหุ้นคืนสะสมตั้งแต่ต้นปี: มากกว่า 400 ล้านดอลลาร์
• อัตราผลตอบแทนจากการขายสินทรัพย์: อยู่ในช่วงกลางของ 5%
• อายุเฉลี่ยของสินทรัพย์ที่ขาย: ประมาณ 45 ปี
• ระดับค่าเช่าของสินทรัพย์ที่ขาย: ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยพอร์ตโฟลิโอประมาณ 20%

Toomey กล่าวว่าบริษัทมองว่าหุ้นของตนมีราคา "ถูกมาก" และถือว่าการซื้อหุ้นคืนเป็นการใช้เงินทุนที่ดีที่สุด UDR ระบุว่าสามารถขายสินทรัพย์ในราคาที่ดีพร้อมกับปรับปรุงคุณภาพพอร์ตโฟลิโอได้ในเวลาเดียวกัน

บริษัทระบุว่าคัดกรองสินทรัพย์เพื่อขายโดยใช้ปัจจัยหลักสามประการ ได้แก่ สัญญาณการวิเคราะห์เชิงพยากรณ์ Orion ศักยภาพในการดําเนินงาน และความต้องการค่าใช้จ่ายด้านทุน ฝ่ายบริหารระบุว่าสินทรัพย์ที่ขายไปจนถึงขณะนี้โดยทั่วไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เก่าที่มีค่าเช่าต่ําและมีแนวโน้มการเติบโตระยะยาวที่น้อยกว่า

UDR ยังระบุว่าพอร์ตโฟลิโอ DPE มีมูลค่า 380 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่สอง และคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 250 ล้านดอลลาร์ภายในสิ้นปี 2026 ฝ่ายบริหารระบุว่าการยุติโครงการดังกล่าวได้รวมอยู่ในคําแนะนําด้านกองทุนจากการดําเนินงานแล้ว และจะสร้างผลกระทบเจือจางประมาณ 2.5 ถึง 3 เซนต์ตลอดช่วงปี 2027 ถึง 2031 โดยได้รับการชดเชยบางส่วนจากการเติบโตในส่วนอื่นของธุรกิจ

อัปเดตการดําเนินงานและแนวโน้มการเช่า

ฝ่ายบริหารระบุว่าผลการดําเนินงานของ UDR ยังคงแข็งแกร่งทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ บริษัทรายงานอัตราชนะในการเปรียบเทียบผลการดําเนินงานตลาดสัมพัทธ์ที่ 70% ในไตรมาสที่สอง และระบุว่าตลาดทั้งหมดกว่า 20 แห่งแสดงให้เห็นการปรับปรุงตามลําดับ

• คําแนะนําการเช่าครึ่งหลังปี 2026: อัตราส่วนผสมที่ 1.5% ถึง 2%
• Target อัตราการเข้าพักสําหรับครึ่งหลัง: 96.5%
• แนวโน้มอัตราการเข้าพักใน 30 วัน: 96% เทียบกับ 95.5% ในปีก่อนหน้า
• การลดลงของค่าเช่าตลาดในช่วง 30 วันที่ผ่านมา: ประมาณ 50 basis points
• การลดลงของค่าเช่าตลาดในช่วงเดียวกันของปีก่อน: 200 basis points
• ส่วนลดพิเศษ: 1 ถึง 1.2 สัปดาห์ ดีขึ้นจากปีก่อน

Toomey กล่าวว่าบริษัทกําลังเห็นสภาพแวดล้อมการเช่าที่ปกติมากขึ้น โดยอัตราการเข้าพักแข็งแกร่งขึ้นและการลดลงของค่าเช่าไม่รุนแรงเท่าปีก่อน เขากล่าวว่าบริษัทกําลัง "ทดสอบตลาด" ทั้งในด้านค่าเช่าตลาดและการต่อสัญญา ขณะที่มุ่งรักษาอัตราการเข้าพักไว้ที่ประมาณ 96.5% ในครึ่งหลังของปี

UDR ยังระบุว่าได้ลดการหมดอายุสัญญาเช่าในไตรมาสที่สี่เหลือประมาณ 15% จากระดับปกติที่ 20% ถึง 23% โดยเลื่อนการหมดอายุสัญญาประมาณ 5% ไปยังไตรมาสที่สองและสาม บริษัทระบุว่าวิธีนี้ให้ความยืดหยุ่นมากขึ้นในการทดสอบการขึ้นค่าเช่าและราคาต่อสัญญาก่อนเข้าสู่ปี 2027

อัตราการต่อสัญญากําลังถูกส่งสูงขึ้น 50 basis points ในไตรมาสที่สี่เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สาม ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ บริษัทกล่าวว่าการดําเนินการดังกล่าวควรช่วยสร้างฐานรายได้ที่แข็งแกร่งขึ้นสําหรับปีหน้า

ผลการดําเนินงานตลาดและแนวโน้มรายภูมิภาค

UDR ระบุว่าสภาวะตลาดแตกต่างกันไปตามภูมิภาค แต่ทิศทางโดยรวมกําลังดีขึ้น ตลาดที่แข็งแกร่งที่สุดยังคงเป็นซานฟรานซิสโก ซึ่งอัตราส่วนผสมในไตรมาสที่สองอยู่ที่ 13% และคาดว่าจะลดลงเหลือ 10% ถึง 11% ในไตรมาสที่สาม นิวยอร์กก็มีผลการดําเนินงานที่ดีบนชายฝั่งตะวันออกเช่นกัน

ในเขต Sun Belt ฟลอริดามีผลการดําเนินงานดีกว่าเท็กซัสและแนชวิลล์ ขณะที่อัตราส่วนผสมของ Sun Belt ในไตรมาสที่สองติดลบ 2% คาดว่าอัตราส่วนผสมของ Sun Belt ในไตรมาสที่สามจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเป็นติดลบ 1.6% ถึงติดลบ 1.8%

ฝ่ายบริหารระบุว่าตลาดชายฝั่งกําลังลดความร้อนแรงจากระดับสูง แต่ภาพรวมกว้างขึ้นคือการปรับปรุงตามลําดับ Toomey กล่าวว่าบริษัทคาดว่าทุกตลาดจะแสดงแรงผลักดันเชิงบวกตามลําดับ แม้ว่าไม่ใช่ทุกตลาดจะเป็นบวกเมื่อเทียบปีต่อปี

โมเดลการดําเนินงาน การต่อสัญญา และกลยุทธ์ข้อมูล

UDR ระบุว่าแพลตฟอร์มการดําเนินงานมีประสิทธิภาพมากขึ้นและขับเคลื่อนด้วยข้อมูลมากขึ้น บริษัทระบุว่าดําเนินงานที่ 43 ยูนิตต่อพนักงานหนึ่งคน ซึ่งดีกว่าค่าเฉลี่ยของคู่แข่งประมาณ 20% ขณะที่อัตราการต่อสัญญาสูงกว่าคู่แข่ง 500 basis points และเป็นอันดับหนึ่งในอุตสาหกรรมในไตรมาสล่าสุด

• ยูนิตต่อพนักงาน: 43
• ประสิทธิภาพเมื่อเทียบกับคู่แข่ง: ดีกว่าประมาณ 20%
• ความได้เปรียบด้านการต่อสัญญา: สูงกว่าคู่แข่ง 500 basis points
• อายุผู้อยู่อาศัย: เฉลี่ย 37 ปี
• การต่อสัญญา: 40,000 จาก 60,000 ยูนิต
• สัญญาเช่าใหม่: 20,000 จาก 60,000 ยูนิต

ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทผ่านสามขั้นตอนในการพัฒนาการดําเนินงาน ขั้นแรก กลายเป็นผู้ดําเนินงานที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ขั้นที่สอง บรรลุอัตราการต่อสัญญาสูงสุดในอุตสาหกรรม Now ในขั้นที่สาม มุ่งเน้นการปรับปรุงคุณภาพพอร์ตโฟลิโอค่าเช่าและใช้การกําหนดราคาแบบไดนามิกเพื่อแยกราคาต่อสัญญาออกจากราคาสัญญาเช่าใหม่

เพื่อสนับสนุนการต่อสัญญา UDR ระบุว่ามีพนักงานเฉพาะทาง 7 คนที่ติดต่อกับผู้อยู่อาศัยเชิงรุก บริษัทยังระบุว่าใช้เครื่องมือ AI ร่วมกับการติดต่อโดยมนุษย์เพื่อปรับปรุงการมีส่วนร่วมกับผู้อยู่อาศัย มาตรฐานการคัดกรองได้รับการเข้มงวดขึ้นด้วยข้อกําหนดคะแนนเครดิตที่สูงขึ้น การพิสูจน์รายได้ และการยืนยันตัวตน

ฝ่ายบริหารระบุว่าฐานผู้อยู่อาศัยดูมีเสถียรภาพทางการเงิน โดยไม่มีสัญญาณของความเครียดแม้จะมีความกังวลทางเศรษฐกิจในวงกว้าง อายุเฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยที่ 37 ปีบ่งชี้ว่าพอร์ตโฟลิโอเอียงไปทางผู้เชี่ยวชาญที่ทํางานที่มีฐานะมั่นคงซึ่งมีเงินสํารองทางการเงินมากกว่า

รายได้อื่นๆ และแผนการเติบโต

UDR ระบุว่ารายได้อื่นๆ คิดเป็น 12% ของรายได้รวมและคาดว่าจะเติบโต 5% ถึง 7% หรือประมาณสามเท่าของอัตราการเติบโตของอัตราส่วนผสมค่าเช่า ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทกําลังขยายบริการที่เก็บค่าธรรมเนียมหลายรายการทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ

• ค่าธรรมเนียมประตู
• การติดตั้ง Wi-Fi และการขยายความครอบคลุม
• ตู้เก็บพัสดุ
• บริการที่จอดรถ

Toomey กล่าวว่าแนวคิดเหล่านี้หลายอย่างได้รับการทดสอบบนชายฝั่งตะวันตกก่อนที่จะนําไปใช้ในวงกว้างมากขึ้น เขายังกล่าวว่าวัฒนธรรมของบริษัทสนับสนุนแนวคิดจากระดับสถานที่ผ่านการบริหารองค์กร โดยมีโบนัสที่ผูกกับผลการดําเนินงานตลาดสัมพัทธ์และการเติบโตของรายได้อื่นๆ

แนวโน้มในอนาคตสําหรับปี 2027

สารที่ชัดเจนที่สุดของฝ่ายบริหารคือปี 2027 น่าจะแข็งแกร่งกว่าปี 2026 Toomey กล่าวว่าเขาสามารถพูดได้ "อย่างไม่มีข้อสงสัย" ว่าปี 2027 จะเป็นปีที่ดีกว่า โดยอิงจากจํานวนตลาดที่แสดงแรงผลักดันการเติบโตของรายได้

UDR ระบุว่าคาดว่าจะมี earn-in 60 ถึง 100 basis points เมื่อเข้าสู่ปี 2027 เทียบกับศูนย์ในปีก่อนหน้า บริษัทระบุว่าการตั้งค่าปัจจุบันควรสร้างรากฐานที่ดีขึ้นสําหรับการเติบโตของรายได้ same-store และกําไรจากการดําเนินงานสุทธิในปีหน้า

ความเชื่อมั่นของบริษัทอยู่บนปัจจัยหลักสามประการ:

• อุปทานกําลังเป็นปกติหลังจากการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์สูงสุดในรอบ 50 ปี
• ระดับค่าเช่าต่อรายได้ยังคงต่ํากว่าบรรทัดฐานทางประวัติศาสตร์ ทําให้มีพื้นที่สําหรับอํานาจการกําหนดราคา
• ความสามารถในการซื้อบ้านเดี่ยวยังคงอยู่ใกล้ระดับต่ําสุดตลอดกาล ทําให้ครัวเรือนจํานวนมากยังคงเช่าอยู่

ฝ่ายบริหารระบุว่าสัดส่วนของผู้เช่าที่ซื้อบ้านลดลงเหลือประมาณ 5% จากจุดสูงสุดที่ 20% และต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 10% ถึง 15% สิ่งนี้พร้อมกับอัตราดอกเบี้ยจํานองที่สูงขึ้นยังคงสนับสนุนความต้องการอพาร์ตเมนต์

Toomey ยังกล่าวว่าบริษัทที่สามารถแปลงข้อมูลเป็นกระแสเงินสดควรมีอัตรากําไรที่สูงขึ้นและการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น เขาโต้แย้งว่านักลงทุนควรมุ่งเน้นไม่เพียงแต่ที่อัตรากําไร แต่ยังรวมถึงความยั่งยืนของกระแสเงินสดเมื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์อพาร์ตเมนต์ด้วย

การพัฒนา การซื้อกิจการ และโครงการ DPE

UDR ระบุว่าการพัฒนายังคงแคบและมีวินัย บริษัทมุ่งเน้นโครงการที่อยู่ติดกับสินทรัพย์ที่ดําเนินงานอยู่แล้ว เช่น โครงการ 400 ยูนิตในเมือง Alexandria รัฐเวอร์จิเนีย ที่อยู่ติดกับอสังหาริมทรัพย์ 900 ยูนิตที่บริษัทเป็นเจ้าของอยู่แล้ว ฝ่ายบริหารระบุว่าแนวทางดังกล่าวให้การมองเห็นที่ดีขึ้นเกี่ยวกับค่าเช่าและการประหยัดจากการดําเนินงาน ขณะที่จํากัดความเสี่ยง

กิจกรรมการซื้อกิจการมีจํากัด แต่ UDR ระบุว่าข้อตกลงล่าสุดในเมือง Portland รัฐออริกอน ที่ได้มาผ่านความร่วมมือ DPE ตรงตามมาตรฐานด้านการเติบโตของค่าเช่า ความต้องการเงินทุนต่ํา และศักยภาพในการดําเนินงาน

ฝ่ายบริหารอธิบายโครงการ DPE ว่าเป็นความพยายามที่ประสบความสําเร็จมานานกว่าทศวรรษที่สร้างข้อมูลตลาดและรายได้ แต่ระบุว่าบริษัทมองเห็นผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงที่ดีกว่าในการซื้อหุ้นคืนและการซื้อกิจการที่เลือกสรรมากขึ้น UDR ระบุว่าแพลตฟอร์ม DPE มีความน่าสนใจน้อยลงในตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้นพร้อมกับเลเวอเรจที่สูงขึ้นและผลตอบแทนปัจจุบันที่ต่ําลง

บริษัทระบุว่าการยุติ DPE เป็นการเปลี่ยนแปลง

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน