Essex Property Trust ในงานประชุม Real Estate ของ BofA: ความได้เปรียบบนชายฝั่งตะวันตก

เมื่อวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 Essex Property Trust (ESS) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 เพื่อนําเสนอมุมมองที่ผสมผสานแต่ส่วนใหญ่เป็นเชิงบวกเกี่ยวกับธุรกิจอพาร์ตเมนต์บนชายฝั่งตะวันตก ฝ่ายบริหารชี้ให้เห็นถึงอุปทานที่ตึงตัวผิดปกติ ความต้องการที่ปรับตัวดีขึ้นในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ และสัญญาณการทรงตัวในซีแอตเทิล ขณะเดียวกันก็ยอมรับถึงความอ่อนแอในแคลิฟอร์เนียตอนใต้และปัญหาการค้างชําระที่ยังคงอยู่ในลอสแองเจลิส

บริษัทกล่าวว่าแนวทางที่มีวินัยในการจัดสรรทุนและการกระจุกตัวทางภูมิศาสตร์ยังคงสนับสนุนผลการดําเนินงาน แม้จะเข้าสู่ช่วงฤดูกาลที่ชะลอตัวและเผชิญต้นทุนการรีไฟแนนซ์ที่สูงขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง

ประเด็นสําคัญ

• Essex กล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอบนชายฝั่งตะวันตกได้รับประโยชน์จากอุปทานที่ต่ําเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ ซึ่งการเติบโตของค่าเช่ากําลังได้รับแรงผลักดันเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2019
• ฝ่ายบริหารคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าในปี 2027 ประมาณ 150 basis points จากสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วถึงเดือนสิงหาคม ซึ่งดีขึ้น 65 basis points จากปีก่อน
• ซีแอตเทิลกําลังทรงตัวเมื่ออุปทานใหม่ลดลง ขณะที่แคลิฟอร์เนียตอนใต้ยังคงอ่อนแอกว่า แม้ว่าแนวโน้มด้านอวกาศและการป้องกันประเทศอาจช่วยได้ในระยะยาว
• บริษัทรักษากลยุทธ์ทุนที่มีวินัย หลีกเลี่ยงตลาดใหม่และปรับขนาดพอร์ตโฟลิโอการเงินเชิงโครงสร้างหลังจากที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของ FFO ในปี 2026
• Essex กล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอที่กระจุกตัวและโมเดลการดําเนินงานให้ข้อได้เปรียบด้านอัตรากําไรเหนือคู่แข่ง และช่วยแปลงการเติบโตของรายได้ให้เป็นผลการดําเนินงานที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น

ผลการดําเนินงานทางการเงิน

Essex อธิบายตัวเองว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารพักอาศัยหลายยูนิตใน S&P 500 ที่มุ่งเน้นเฉพาะแคลิฟอร์เนียและวอชิงตัน Angela Kleiman ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวว่าบริษัทมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดประมาณ 24 พันล้านดอลลาร์ และมีหน่วยพักอาศัย 63,000 ยูนิตทั่วชายฝั่งตะวันตก

• การเติบโตของค่าเช่าที่คาดการณ์สําหรับปี 2027: ประมาณ 150 basis points จากสัญญาเช่าที่ลงนามถึงเดือนสิงหาคม
• การปรับปรุงเทียบกับปี 2026: ดีขึ้น 65 basis points จากปีก่อน
• อัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ: 21% เทียบกับ 25% ก่อนการระบาดใหญ่
• ต้นทุนการเป็นเจ้าของในเบย์แอเรีย: แพงกว่าการเช่าประมาณ 2.5 เท่า
• อัตราการเข้าพักทางเศรษฐกิจในลอสแองเจลิส: ประมาณ 94% ตลอดช่วงส่วนใหญ่ของปี
• การค้างชําระในลอสแองเจลิส: 150 basis points ของค่าเช่า เทียบกับค่าปกติทางประวัติศาสตร์ที่ 80 basis points
• การค้างชําระของพอร์ตโฟลิโอทั้งหมด: 50 basis points เทียบกับค่าปกติทางประวัติศาสตร์ที่ 40 basis points
• การเติบโตของรายได้ในลอสแองเจลิสช่วงครึ่งแรกของปี 2026: ดีกว่าครึ่งแรกของปี 2025 อยู่ 80 basis points
• การลงทุนในการเงินเชิงโครงสร้างและหุ้นบุริมสิทธิ์: ส่งผลกระทบเชิงลบ 2.5% ต่อการเติบโตของ FFO ในปี 2026
• พอร์ตโฟลิโอการเงินเชิงโครงสร้าง: ลดลงสู่ระดับการค้างรับ 100 ล้านดอลลาร์
• กระแสเงินสดจากการดําเนินงานก่อนการใช้จ่ายด้านทุนและการพัฒนาใหม่: ประมาณ 200 ล้านดอลลาร์
• การซื้อสินทรัพย์ในอดีต: ใกล้เคียง 2 พันล้านดอลลาร์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

Barb Pak ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน กล่าวว่าอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือยังมีพื้นที่สําหรับการเติบโตเพิ่มเติมโดยไม่ก่อให้เกิดปัญหาด้านความสามารถในการจ่าย เธอกล่าวว่าค่าเช่าสามารถเพิ่มขึ้น 20% จากระดับปัจจุบัน โดยไม่มีการเพิ่มขึ้นของค่าจ้าง และยังคงทําให้ตลาดกลับสู่ระดับอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ก่อน COVID ได้

อัปเดตการดําเนินงาน

ฝ่ายบริหารกล่าวว่าฤดูกาลให้เช่าสูงสุดล่าสุดดีกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวตั้งแต่ปี 2016 ถึง 2019 และดีกว่าปีที่แล้ว บริษัทกล่าวว่าเส้นโค้งค่าเช่าที่แข็งแกร่งขึ้นนั้นขับเคลื่อนทั้งหมดโดยแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ ขณะที่ซีแอตเทิลเป็นไปตามฤดูกาลปกติ และแคลิฟอร์เนียตอนใต้ค่อนข้างทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน

• เส้นโค้งค่าเช่ากําลังแบนราบลงเมื่อบริษัทเข้าสู่ไตรมาสที่สี่ที่ชะลอตัว
• แคลิฟอร์เนียตอนเหนือกําลังเห็นวงจรการเติบโตของค่าเช่าที่มีความหมายครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2019
• ซีแอตเทิลกําลังมุ่งสู่เสถียรภาพหลังจากช่วงเวลาที่ยากลําบากที่เกี่ยวข้องกับอุปทานและการเลิกจ้าง
• แคลิฟอร์เนียตอนใต้ยังคงเป็นภูมิภาคที่อ่อนแอที่สุด แต่แสดงให้เห็นการปรับปรุงเล็กน้อย

ในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ Essex กล่าวว่าความต้องการได้รับการสนับสนุนจากการนําปัญญาประดิษฐ์มาใช้ ประกาศรับสมัครงาน การก่อตั้งบริษัทใหม่ และกิจกรรมการเช่าพื้นที่สํานักงาน บริษัทอธิบายว่าอุปทานใกล้ระดับต่ําสุดเป็นประวัติการณ์ที่ประมาณ 30 basis points ของสต็อกทั้งหมด และคาดว่าจะมีอุปทานใหม่น้อยมากในช่วงสี่ถึงห้าปีข้างหน้า

• ระยะเวลาการขออนุญาตปรับปรุงเป็นประมาณ 2.5 ปีภายใต้การออกใบอนุญาตแบบเร่งรัด จากประมาณ 3 ปีตามประวัติศาสตร์
• โครงการ Podium mid-rise ที่มี 250 ยูนิตขึ้นไปยังต้องใช้เวลาก่อสร้างอย่างน้อย 36 เดือน
• บริษัทประเมินที่ดินประมาณ 100 แปลงและเลือกหนึ่งแปลงสําหรับการพัฒนา
• ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณ 4% ถึง 5% ต่อปี ช้ากว่าการเพิ่มขึ้น 10% ถึง 15% ที่เห็นก่อนการระบาดใหญ่
• ความพร้อมของที่ดินยังคงจํากัด และความคาดหวังของผู้ขายยังคงสูงกว่าที่ผู้สร้างยินดีจ่าย

ในเขตซีแอตเทิลใหญ่ Essex กล่าวว่าการส่งมอบอุปทานรายปีลดลงจาก 2.4% ของสต็อกในปี 2024 เป็น 1.7% ในปี 2025 และคาดว่าจะต่ํากว่า 1% ในปี 2027 บริษัทกล่าวว่า 80% ของพอร์ตโฟลิโอในซีแอตเทิลอยู่ในตลาดย่อย East Side, North และ South ซึ่งควรได้รับประโยชน์จากการเช่าพื้นที่สํานักงานที่เกี่ยวข้องกับปัญญาประดิษฐ์ในเบลล์วิว

• Amazon เริ่มประกาศรับสมัครงานอีกครั้งหลังจากหยุดชะงักเป็นเวลานาน ซึ่ง Essex มองว่าเป็นสัญญาณเชิงบวก
• การเช่าพื้นที่สํานักงานของบริษัท AI กระจุกตัวอยู่ในเบลล์วิว
• Essex คาดว่าการเติบโตของค่าเช่าในซีแอตเทิลจะดีขึ้นในช่วงปลายปี 2027 และต่อเนื่องถึงปี 2028 เมื่อการเช่าพื้นที่สํานักงานแปลงเป็นการเข้าพักของพนักงาน

แคลิฟอร์เนียตอนใต้ยังคงอ่อนแอ โดย Essex กล่าวว่าตลาดกําลังติดตามเศรษฐกิจสหรัฐฯ โดยรวม ซึ่งการเติบโตของการจ้างงานอยู่ที่ประมาณ 0.5% บริษัทกล่าวว่าอัตราการเข้าพักทางเศรษฐกิจยังคงอยู่ใกล้ 94% และรายได้ในครึ่งแรกของปี 2026 ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน

• อุปทานในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ลดลงหลังจากถึงจุดสูงสุดเมื่อหลายปีก่อน
• อุตสาหกรรมบันเทิงไม่ใช่ตัวขับเคลื่อนหลักอีกต่อไปเหมือนในอดีต โดยการจ้างงานลดลงจาก 340,000 ตําแหน่งในปี 2015 เหลือประมาณ 100,000 ตําแหน่งในปัจจุบัน
• ความต้องการที่กําลังเกิดขึ้นมาจากภาคอวกาศและการป้องกันประเทศ ซึ่งประกาศรับสมัครงานเพิ่มขึ้นและเงินทุนจากกองทุนร่วมลงทุนเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเมื่อเทียบกับปีก่อน
• ประมาณหนึ่งในสามของเงินทุนจากกองทุนร่วมลงทุนนั้นไปยังแคลิฟอร์เนียตอนใต้
• ฝ่ายบริหารอ้างถึงตลาดอวกาศที่คาดการณ์ไว้ที่ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์ในช่วง 10 ปีข้างหน้า

ลอสแองเจลิสยังคงเป็นส่วนที่อ่อนแอที่สุดของพอร์ตโฟลิโอในด้านการเก็บเงิน Essex กล่าวว่าความ ล่าช้าในการประมวลผลของศาลทําให้การขับไล่ยืดเยื้อออกไปเป็นสี่ถึงห้าเดือน เทียบกับสองถึงสามเดือนตามประวัติศาสตร์ ซึ่งทําให้การค้างชําระยังคงอยู่เหนือระดับปกติ

• การค้างชําระในลอสแองเจลิสอยู่ที่ 150 basis points เทียบกับค่าปกติทางประวัติศาสตร์ที่ 80 basis points
• เป็นตลาด Essex เพียงแห่งเดียวที่ยังไม่กลับสู่ระดับการค้างชําระก่อน COVID
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าปัญหาควรดีขึ้นเมื่อการประมวลผลของศาลกลับสู่ภาวะปกติ

แนวโน้มในอนาคต

Essex กล่าวว่ามองธุรกิจในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือว่ายังอยู่ในช่วงต้นของวงจรการฟื้นตัว โดยมีพื้นที่สําหรับการเติบโตของค่าเช่าต่อเนื่องอีกหลายปี ฝ่ายบริหารกล่าวว่าภูมิภาคนี้ทรงตัวหรือติดลบมาตั้งแต่ปี 2019 แต่ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่เกี่ยวข้องกับปัญญาประดิษฐ์และการเติบโตของเทคโนโลยีในวงกว้างกําลังสร้างพื้นหลังที่แข็งแกร่งขึ้น

• อุปทานคาดว่าจะยังคงขาดแคลนจนถึงปี 2028 และ 2029 เนื่องจากระยะเวลาการขออนุญาตและการก่อสร้างที่ยาวนาน
• การเติบโตของค่าเช่าอาจยังคงอยู่ในช่วงหางยาวของการเพิ่มขึ้นในหลักเดียวสูงถึงสองหลักต่ํา ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด
• การเติบโตของค่าจ้างช่วยรักษาความสามารถในการจ่ายแม้ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น
• การเช่ายังคงถูกกว่าการเป็นเจ้าของมากในเบย์แอเรีย ซึ่งต้นทุนการเป็นเจ้าของสูงกว่าประมาณ 2.5 เท่า

ในซีแอตเทิล Essex คาดว่าการฟื้นตัวจะใช้เวลานานกว่า แต่มองเห็นเส้นทางที่ชัดเจนขึ้นเมื่ออุปทานกลับสู่ภาวะปกติ ฝ่ายบริหารกล่าวว่าตลาดควรดีขึ้นในช่วงปลายปี 2027 และต่อเนื่องถึงปี 2028 เมื่อกิจกรรมการเช่าพื้นที่สํานักงานแปลงเป็นการจ้างงาน

ในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ บริษัทกล่าวว่าแนวโน้มมีเสถียรภาพมากกว่าแข็งแกร่ง มองเห็น "สัญญาณเชิงบวก" ในภาคอวกาศและการป้องกันประเทศ แต่ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยความอ่อนแอในวงกว้าง

• Essex กล่าวว่ากฎการควบคุมค่าเช่าของแคลิฟอร์เนียอนุญาตให้เพิ่มได้รายปีที่ CPI บวก 5% โดยมีเพดานที่ 10%
• กฎระดับรัฐของซีแอตเทิลคือ CPI บวก 7% โดยมีเพดานที่ 10% เช่นกัน
• Essex ใช้เพดานที่กําหนดเองที่ 10% อยู่แล้ว ซึ่งอธิบายว่าเป็นมาตรการป้องกันการขึ้นราคาเกินควร
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ายังไม่มีข้อเสนอใดที่จะลดเพดานต่ํากว่า 10%

ในด้านการจัดสรรทุน Essex กล่าวว่าจะยังคงมุ่งเน้นที่ชายฝั่งตะวันตกและไม่มีแผนที่จะเข้าสู่ตลาดใหม่ Kleiman กล่าวว่าบริษัทไม่เห็นความจําเป็นที่จะไล่ตามขนาดเพื่อประโยชน์ของตัวเองเมื่อพื้นที่ปัจจุบันมีเงื่อนไขอุปสงค์-อุปทานที่แข็งแกร่งและข้อได้เปรียบด้านการดําเนินงานอยู่แล้ว

• Essex กล่าวว่ามีปริมาณธุรกรรมประมาณ 20 พันล้านดอลลาร์ในตลาดของตน
• ยังคงคัดเลือกอย่างเข้มงวดและต้องการให้การซื้อกิจการและการพัฒนาสร้างมูลค่าเพิ่ม
• บริษัทต้องการผลตอบแทนเพิ่มเติม 100 basis points จากการพัฒนาเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากการซื้อกิจการ
• คาดว่าความร่วมมือด้านทุนกับบุคคลที่สามจะมีความสําคัญมากขึ้นหากหุ้นของบริษัทมีผลการดําเนินงานที่ดี
• กระแสเงินสดจากการดําเนินงาน การขายสินทรัพย์ และความร่วมมือด้านทุนเอกชนคาดว่าจะสนับสนุนการเติบโต

ฝ่ายบริหารยังกล่าวด้วยว่าพอร์ตโฟลิโอการเงินเชิงโครงสร้างและหุ้นบุริมสิทธิ์ได้ลดลงสู่ระดับที่ยั่งยืน การครบกําหนดในปี 2026 สร้างแรงกดดัน 2.5% ต่อการเติบโตของ FFO แต่ Essex กล่าวว่าปัจจัยลบนี้ควรลดลงในปี 2027

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ นักวิเคราะห์กดดันฝ่ายบริหารเกี่ยวกับว่าการเติบโตของค่าเช่าในแคลิฟอร์เนียตอนเหนืออาจเร่งตัวขึ้นอีกในปี 2027 Essex กล่าวว่ายังเร็วเกินไปที่จะให้การคาดการณ์ที่แม่นยํา แต่บริษัทเชื่อว่าวงจรยังมีพื้นที่ดําเนินต่อไปเพราะอุปทานยังคงจํากัดและตัวเร่งความต้องการยังคงสะสมอยู่

• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าแคลิฟอร์เนียตอนเหนือทรงตัวหรือติดลบมาตั้งแต่ปี 2019 ซึ่งเหลือพื้นที่ยาวสําหรับการฟื้นตัว
• ระยะเวลาการขออนุญาตและการ

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน