Tanger ในงาน Barclays: อุปทาน REIT ด้านธุรกิจค้าปลีกยังคงตึงตัว

เมื่อวันจันทร์ที่ 14 ก.ย. 2026 Tanger Inc (SKT) ได้เข้าร่วมการประชุม Barclays 24th Annual Global Financial Services Conference พร้อมกับบริษัทในกลุ่มเดียวกัน เพื่อหารือเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่าข่าวสารที่ออกมาจะยังคงปะปนกัน คณะผู้บริหารระบุว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับอุปทานที่ตึงตัว อัตราการเช่าที่สูงเป็นประวัติการณ์ และค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็ต้องรับมือกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น การแข่งขันเพื่อซื้อสินทรัพย์ที่รุนแรง และช่องว่างที่กว้างระหว่างมูลค่าในตลาดสาธารณะและตลาดเอกชน

ประเด็นสําคัญ

• REIT ด้านธุรกิจค้าปลีกระบุว่าภาคส่วนนี้ยังคงมีสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการก่อสร้างใหม่ถูกจํากัดมาเกือบ 20 ปีแล้ว
• ตัวชี้วัดด้านการเช่าและอัตราการเช่ายังคงแข็งแกร่ง โดยส่วนต่างการต่ออายุสัญญาเช่าสูงกว่า 20% ติดต่อกันหลายปี และอัตราการรักษาผู้เช่าอยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์หรือใกล้เคียง
• อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ค้าปลีกคุณภาพดีในตลาดเอกชนอยู่ที่ระดับต่ําถึงกลาง 5% ขณะที่อัตราผลตอบแทนโดยนัยของ REIT สาธารณะอยู่ใกล้ 7%
• แต่ละบริษัทมีแผนการเติบโตที่แตกต่างกัน แต่ทุกบริษัทเน้นย้ําถึงการจัดสรรทุนอย่างมีวินัย ความแข็งแกร่งของงบดุล และการดําเนินงานภายใน
• ผู้บริหารระบุว่าความต้องการค้าปลีกได้รับการสนับสนุนจากกลยุทธ์ omni-channel การใช้จ่ายด้านร้านขายของชําและสินค้าจําเป็น รวมถึงความต้องการเครือข่ายร้านค้าจริง

ภาพรวมภาคส่วน: อุปสงค์แข็งแกร่ง อุปทานจํากัด

คณะผู้บริหารประกอบด้วย Michael Bilerman รองประธานบริหาร CFO และ CIO ของ Tanger, Ross Cooper ประธานและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของ Kimco และ John Caulfield ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินของ Phillips Edison & Company โดยมีข้อความที่คล้ายคลึงกันโดยรวมคือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกได้รับประโยชน์จากช่วงเวลายาวนานของการขาดแคลนอุปทาน

• อุปทานค้าปลีกอยู่ที่เพียง 20 ถึง 30 basis points ของสต็อก ซึ่งต่ํากว่าอัตราอุปทานรายปีประมาณ 1.5% ที่เคยเห็นก่อนวิกฤตการเงินปี 2008 อย่างมาก
• การพัฒนาใหม่จะต้องการการปรับขึ้นค่าเช่าตลาด 50% ถึง 65% จึงจะคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ตามที่ Kimco ระบุ
• ต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนการกู้ยืมที่สูงยังคงจํากัดโครงการใหม่
• คณะผู้บริหารระบุว่า REIT ด้านธุรกิจค้าปลีกที่แข็งแกร่งที่สุดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีที่สุด ซึ่งช่วยอธิบายว่าทําไมผลการดําเนินงานด้านการเช่าจึงแข็งแกร่งกว่าภาคส่วนค้าปลีกในวงกว้าง

ผู้บริหารระบุว่าช่องว่างระหว่างข่าวค้าปลีกเชิงลบและผลการดําเนินงานของพวกเขายังคงกว้าง พวกเขาโต้แย้งว่าผู้ค้าปลีกจํานวนมากยังคงต้องการร้านค้าจริงสําหรับการขายแบบ omni-channel การประมวลผลการคืนสินค้า และการสร้างแบรนด์ในท้องถิ่น พวกเขายังกล่าวอีกว่าผู้ค้าปลีกยังคงขยายตัวในทําเลที่ดีเพราะพื้นที่ว่างหายากและโอกาสในอนาคตอาจใช้เวลาหลายปีในการพัฒนา

ผลลัพธ์ทางการเงินและตัวชี้วัดมูลค่า

คณะผู้บริหารได้หารือเกี่ยวกับโครงสร้างทุน กระแสเงินสด และช่องว่างมูลค่าในสามบริษัท

• Tanger ระบุว่ามีมูลค่ากิจการประมาณ 6.5 พันล้านดอลลาร์ถึง 7 พันล้านดอลลาร์ และมูลค่าตลาดของหุ้นอยู่ที่ 4.5 พันล้านดอลลาร์
• บริษัทระบุว่าสร้างกระแสเงินสดอิสระรายปี 90 ล้านดอลลาร์ถึง 100 ล้านดอลลาร์ บนฐานทุน 4.5 พันล้านดอลลาร์
• เงินปันผลของ Tanger อยู่ที่ $1.25 ต่อหุ้น เท่ากับอัตราการจ่ายเงินปันผล 60% ถึง 66% ซึ่งต่ํากว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ประมาณ 75%
• อัตราหนี้สินต่อ EBITDA ของ Tanger อยู่ที่ 4.7 เท่า เทียบกับช่วงเป้าหมาย 5 เท่าถึง 7 เท่า
• พอร์ตโฟลิโอของบริษัทประกอบด้วยศูนย์ outlet และศูนย์ไลฟ์สไตล์แบบเปิดโล่ง 38 แห่ง มีพื้นที่ 16 ล้านตารางฟุต และร้านค้าประมาณ 3,000 ร้าน
• ขนาดร้านค้าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5,000 ตารางฟุต และค่าเช่าของผู้เช่าคิดเป็น 9.7% ของยอดขาย

• Kimco ระบุว่ามูลค่ากิจการอยู่ที่ประมาณ 24 พันล้านดอลลาร์ มีศูนย์การค้า 564 แห่ง และพื้นที่ 100 ล้านตารางฟุต
• ประมาณ 87% ของสินทรัพย์ของ Kimco เป็นแบบที่มีร้านขายของชําเป็นหลักหรือแบบผสมผสานการใช้งาน
• อัตราการเช่าของร้านค้าขนาดเล็กแตะระดับ 92.9% ซึ่งสูงสุดตลอดกาล ขณะที่อัตราการเช่าของ anchor อยู่ต่ํากว่าจุดสูงสุดประมาณ 110 basis points
• อัตราการรักษาผู้เช่าสูงกว่า 90% เทียบกับช่วงประวัติศาสตร์ที่อยู่ในระดับกลางถึงบน 70%
• Kimco ระบุว่าอัตราผลตอบแทนโดยนัยของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 7% ขณะที่สินทรัพย์คุณภาพระดับสถาบันกําลังขายที่อัตราผลตอบแทนต่ําถึงกลาง 5%
• บริษัทระบุว่ามีมากกว่า 10% ของค่าเช่าฐานรายปีที่ผูกกับสัญญาเช่าระยะยาวแบบคงที่กับผู้เช่า เช่น Costco, Home Depot และ Walmart

• Phillips Edison ระบุว่ามีศูนย์การค้าที่มีร้านขายของชําเป็นหลัก 330 แห่งใน 31 รัฐ และมีประวัติการดําเนินงาน 35 ปี
• ประมาณ 83% ของศูนย์การค้ามีร้านขายของชําอันดับหนึ่งหรืออันดับสองในตลาด
• สินค้าและ Services ที่จําเป็นคิดเป็น 74% ของค่าเช่า และค่าเช่าร้านขายของชําคิดเป็นประมาณ 30% ของค่าเช่าทั้งหมด
• บริษัทระบุว่าอัตราหนี้สินต่อ EBITDA อยู่ที่ประมาณ 5 เท่า โดยมีเป้าหมายที่ระดับต่ําถึงกลาง 5 เท่า
• Phillips Edison มุ่งเป้าการเติบโต NOI แบบ same-store 3% ถึง 4% การเติบโตของกําไรต่อหุ้นในระดับกลางถึงสูงหลักเดียว และอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 3% ถึง 3.5%

อัปเดตการดําเนินงาน: อัตราการเช่า การทําสัญญาเช่า และสุขภาพของผู้เช่า

ผู้บริหารทั้งสามระบุว่าอัตราการเช่าอยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์หรือใกล้เคียง และการทําสัญญาเช่ายังคงแข็งแกร่ง

• ส่วนต่างการต่ออายุสัญญาเช่าเกิน 20% ติดต่อกันเป็นปีที่สามหรือสี่
• ส่วนต่างการเช่าแบบผสมผสาน (Blended) อธิบายว่าอยู่ในระดับสองหลักทั่วทั้งคณะ
• อัตราการรักษาผู้เช่าอยู่ในระดับสูงสุดตลอดกาล ซึ่งช่วยลดการสูญเสียผู้เช่าและลดความต้องการใช้จ่ายทุนสําหรับผู้เช่าใหม่
• Kimco ระบุว่าปริมาณการเข้าชมสถานที่ของบริษัทเพิ่มขึ้นมากกว่า 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• Kimco ยังระบุว่ารายชื่อเครดิตที่ต้องจับตามองอยู่ในระดับต่ําสุดในรอบหลายปี

แต่ละบริษัทให้บริการในส่วนต่างๆ ของตลาดค้าปลีก Tanger มุ่งเน้นที่ศูนย์ outlet และไลฟ์สไตล์ Kimco มุ่งเน้นที่ศูนย์ที่มีร้านขายของชําเป็นหลักและแบบผสมผสานการใช้งาน และ Phillips Edison มุ่งเน้นที่ศูนย์ที่มีร้านขายของชําสําหรับสินค้าจําเป็นเป็นหลัก ผู้บริหารระบุว่ารูปแบบเหล่านั้นล้วนได้รับประโยชน์จากแนวโน้มกว้างๆ เดียวกัน ได้แก่ อุปทานใหม่ที่จํากัดและความต้องการของผู้เช่าที่มั่นคง

• Tanger ระบุว่าได้รับประโยชน์จากแบรนด์ที่ต้องการระบายสินค้าคงคลังส่วนเกินและขายสินค้าที่ผลิตสําหรับ outlet โดยเฉพาะ
• Kimco ระบุว่าให้บริการสินค้าและ Services ในชีวิตประจําวันสําหรับนักช้อปที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง โดยมักดึงดูดลูกค้าจากรัศมี 30 ถึง 40 ไมล์
• Phillips Edison ระบุว่าให้บริการพื้นที่การค้าในรัศมี 3 ไมล์ด้วยผู้ค้าปลีกสินค้าจําเป็น
• คณะผู้บริหารระบุว่าผู้เช่าร้านขายของชํามีอัตรากําไรที่บางกว่า แต่ Phillips Edison ระบุว่าอัตราส่วนสุขภาพของผู้เช่าร้านขายของชําอยู่ที่ประมาณ 2.4% ขณะที่ผู้เช่าแบบ in-line อยู่ที่ประมาณ 10%
• Kimco ระบุว่า 96% ของค่าเช่าเป็นแบบคงที่ ซึ่งเพิ่มความมั่นคงให้กับกระแสเงินสด

การจัดสรรทุนและการเคลื่อนไหวของพอร์ตโฟลิโอ

การหารือส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่วิธีที่แต่ละบริษัทใช้ทุนในตลาดที่มูลค่าเอกชนและสาธารณะแตกต่างกันอย่างมาก

• Kimco ระบุว่ากําลังขายสินทรัพย์คุณภาพระดับสถาบันที่อัตราผลตอบแทนต่ําถึงกลาง 5% และนําเงินไปลงทุนใหม่ที่ผลตอบแทนสูงกว่า
• บริษัทระบุว่าได้ขายโครงการที่อยู่อาศัยแบบ multifamily สองแห่งที่อัตราผลตอบแทน 4.9% และ 5.1%
• Kimco ยังระบุว่าใช้การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 และโปรแกรมการลงทุนแบบมีโครงสร้างที่รวมถึง preferred equity และ mezzanine financing ที่อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 60% ถึง 85%
• บริษัทระบุว่าได้ซื้อสินทรัพย์สามรายการจากโปรแกรมนั้นแล้ว และมีสิทธิในการเสนอซื้อก่อนหรือปฏิเสธในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
• Kimco ระบุว่าโปรแกรมการพัฒนาใหม่ของบริษัทสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยสองหลัก

• Phillips Edison ระบุว่าวางแผนซื้อสินทรัพย์ 500 ล้านดอลลาร์ถึง 600 ล้านดอลลาร์ต่อปี และขาย 100 ล้านดอลลาร์ถึง 200 ล้านดอลลาร์
• บริษัทระบุว่ามุ่งเป้าทุนที่เก็บรักษาไว้รายปีประมาณ 120 ล้านดอลลาร์สําหรับการลงทุนใหม่
• การซื้อกิจการโดยทั่วไปเป็นสินทรัพย์แต่ละรายการที่ราคา 25 ล้านดอลลาร์ถึง 35 ล้านดอลลาร์ต่อรายการ โดยมีเป้าหมายผลตอบแทนแบบ unlevered ที่ 9%
• โครงการพัฒนาคาดว่าจะให้ผลตอบแทน cash-on-cash 9% ถึง 12%

• Tanger ระบุว่าได้ซื้อสินทรัพย์ใหม่แปดรายการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รวมถึง outlet ที่มีอยู่สองแห่งและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกหกแห่ง
• บริษัทระบุว่าการซื้อกิจการล่าสุดให้ผลตอบแทนสูงกว่า 8% ในตลาดที่มีอัตราผลตอบแทนต่ํา
• Tanger ยังระบุว่าสามารถสร้างมูลค่าผ่านการบริหารจัดการที่ดีขึ้น การพัฒนาและการพัฒนาใหม่แบบคัดสรร รวมถึง ground lease และพื้นที่ร้านอาหาร fast-casual

แนวโน้มในอนาคต: อัลกอริทึมการเติบโตและเป้าหมาย

แต่ละบริษัทอธิบายเส้นทางที่แตกต่างกันสู่การเติบโตของรายได้ แต่ทุกบริษัทเน้นย้ําถึงวินัยและความแข็งแกร่งของงบดุล

• Tanger ระบุว่ามุ่งเน้นการเพิ่มความเข้มข้นของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ การซื้อกิจการแบบคัดสรร และการรักษาระดับ leverage ที่สนับสนุนการเติบโต
• บริษัทระบุว่าการเติบโตของเงินปันผลควรเป็นผลจากการจัดสรรทุนที่ดี ไม่ใช่จุดเริ่มต้น
• Bilerman กล่าวว่า Tanger เป็น REIT แบบเปิดโล่งที่มุ่งเน้น outlet และศูนย์ไลฟ์สไตล์ และมีพื้นที่สําหรับการเติบโตจากระดับหนี้สินต่อ EBITDA ปัจจุบันที่ 4.7 เท่า
• Tanger ระบุว่าไม่เห็นความเชื่อมโยงที่แข็งแกร่งระหว่างอัตราดอกเบี้ยและผลตอบแทนของ REIT แต่เห็นความเชื่อมโยงที่แข็งแกร่งระหว่างการเติบโตของเงินปันผลและผลตอบแทนของผู้ถือหุ้น

• Kimco ระบุว่าคาดว่าการเติบโตของ FFO จะมากกว่า 5% ต่อปีในช่วงสามปีข้างหน้า
• บริษัทระบุว่าต้องการอยู่ในช่วงอันดับเครดิต A- ถึง A3
• Kimco ระบุว่าแผนการเติบโตรวมถึงการพัฒนาใหม่อย่างต่อเนื่อง การหมุนเวียนทุน และการใช้โปรแกรมการลงทุนแบบมีโครงสร้าง
• Cooper ระบุว่าบริษัทสามารถได้รับประโยชน์จากส่วนต่าง 300 basis points ระหว่างการเติบโตจากการซื้อกิจการและราคาตลาดปัจจุบัน

• Phillips Edison ระบุว่ามุ่งเป้าการเติบโต NOI แบบ same-store รายปี 3% ถึง 4%
• ซึ่งควรแปลเป็นการเติบโตของกําไรต่อหุ้นในระดับกลางถึงสูงหลักเดียว บวกกับการเติบโตของเงินปันผลรายปี 3% ถึง 3.5%
• บริษัทระบุว่าการรวมกันดังกล่าวควรสนับสนุนผลตอบแทนรวมรายปี 9% ถึง 10%
• Caulfield กล่าวว่าความมั่นคงของศูนย์ที่มีร้านขายของชําสําหรับสินค้าจําเป็นเป็นหลักเป็นข้อได้เปรียบสําคัญในตลาดที่มีความผันผวนมากขึ้น

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงคําถาม ผู้บริหารกลับมาที่ประเด็นเดิม ได้แก่ อุปทานที่ตึงตัว อุปสงค์ที่มั่นคง และทุนที่ไหลเข้าสู่สินทรัพย์คุณภาพ

• เกี่ยวกับช่องว่างระหว่างข่าวสารและข้อมูลการเช่า Tanger ระบุว่าผู้ค้าปลีกที่มีชื่อเสียงมักได้รับความสนใจจากสื่อมากกว่าที่ส่วนแบ่งตลาดจริงของพวกเขาบ่งชี้
• Kimco ระบุว่า REIT ด้านธุรกิจค้าปลีกมีความผันผวนน้อยกว่าผู้ค้าปลีก เพราะเก็บค่าเช่าคงที่และมุ่งเ

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน