Digital Realty ในงาน Bank of America: ความต้องการ AI หนุนแนวโน้มธุรกิจ

วันพุธที่ 9 กันยายน 2026 — Digital Realty (DLR) ใช้เวที Bank of America 2026 Media, Communications & Entertainment Conference เพื่อนําเสนอกรณีการเติบโตที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น พร้อมกับส่งสัญญาณเตือนถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงานและการต่อต้านจากชุมชนท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้นต่อโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่ ฝ่ายบริหารระบุว่าความต้องการที่ขับเคลื่อนโดย AI, ปริมาณสัญญาเช่าที่รอเริ่มดําเนินการที่มากขึ้น และแพลตฟอร์มทุนเอกชนที่เติบโต ได้เปลี่ยนแปลงแนวโน้มของบริษัทในช่วงหลายปีข้างหน้า

ประเด็นสําคัญ

• Digital Realty ระบุว่าขณะนี้คาดการณ์การเติบโตของ FFO ในระดับสองหลักในปี 2025 และต่อจากนั้น หลังจากที่แนวทางก่อนหน้านี้ชี้ไปที่การขยายตัวที่ช้ากว่า
• บริษัทสิ้นสุดไตรมาสที่สองด้วยสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มดําเนินการมูลค่า 2.3 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งเท่ากับมากกว่า 30% ของฐานรายได้ดาต้าเซ็นเตอร์ที่ประมาณ 5 พันล้านดอลลาร์
• ความต้องการ AI และ hyperscale ยังคงแข็งแกร่ง โดยลูกค้าต้องการการส่งมอบที่รวดเร็วขึ้น ความจุเต็มรูปแบบตั้งแต่วันแรก และราคาพรีเมียมสําหรับการเข้าถึงพลังงานที่เร็วขึ้น
• Digital Realty ระดมทุนเพื่อการเติบโตผ่านทุนเอกชน รวมถึงทุน LP มูลค่า 3.25 พันล้านดอลลาร์สําหรับกองทุนปิดแรก ขณะที่รักษาอัตราหนี้สินของบริษัทที่ 4.7 เท่าของอัตราส่วนหนี้ต่อ EBITDA
• ฝ่ายบริหารระบุว่าความพร้อมของแรงงาน โดยเฉพาะช่างไฟฟ้าและช่างประปาระดับมาสเตอร์ และการต่อต้านด้านกฎระเบียบที่เพิ่มขึ้น เป็นความเสี่ยงด้านการดําเนินงานหลัก

ผลประกอบการทางการเงิน

Digital Realty ระบุว่าแนวทางของบริษัทได้ปรับสูงขึ้นอย่างมีนัยสําคัญเนื่องจากโมเมนตัมการเช่าเร่งตัวขึ้น ฝ่ายบริหารอธิบายการเปลี่ยนแปลงนี้ว่าเป็นการเปลี่ยนจากมุมมอง "ตัวเลขหลักเดียวสูงในระยะยาว" ไปสู่แนวโน้มการเติบโตระดับสองหลัก

• แนวทางการเติบโต FFO ปี 2024 ได้รับการปรับเป็น 8% และบริษัทระบุว่าส่งมอบการเติบโตสุทธิ 10% เทียบกับที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้าที่ 6%
• สําหรับปี 2025 ฝ่ายบริหารคาดการณ์การเติบโต FFO ระดับสองหลัก โดยมีความเป็นไปได้ที่จะเกินคาด
• บริษัทมีสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มดําเนินการมูลค่า 2.3 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2024 รวมถึงสัญญาเช่ามูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ที่ลงนามหลังสิ้นสุดไตรมาสในเดือน ก.ค.
• ปริมาณสัญญาเช่าที่รอดําเนินการดังกล่าวเท่ากับประมาณ 31% ถึง 32% ของฐานรายได้ดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีอยู่ในปัจจุบันซึ่งอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งหมายถึงการเติบโตแบบทบต้นมากกว่า 10% จากการเริ่มสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว
• Digital Realty ระบุว่าไปป์ไลน์การพัฒนามีมูลค่ารวม 20 พันล้านดอลลาร์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพิ่มขึ้นจาก 10 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2023
• ผลตอบแทนเงินสดเริ่มต้นที่คาดหวังจากไปป์ไลน์ดังกล่าวอยู่ที่ 11.5% โดยมีเป้าหมายผลตอบแทนการพัฒนาแบบไม่ใช้เลเวอเรจที่ 10% หรือมากกว่า
• อัตราหนี้สินของบริษัทอยู่ที่ 4.7 เท่าของอัตราส่วนหนี้ต่อ EBITDA ซึ่งฝ่ายบริหารเปรียบเทียบกับคู่แข่งในภาคเอกชนที่มักใช้เลเวอเรจระดับโครงการที่ 75% ถึง 95%

ฝ่ายบริหารระบุว่ารูปแบบการจัดหาเงินทุนของบริษัทให้ความยืดหยุ่นมากกว่าคู่แข่งหลายราย เนื่องจากสามารถระดมทุนเพื่อการพัฒนาในระดับองค์กรและใช้แหล่งทุนหลายแหล่ง รวมถึงเงินสด วงเงินสินเชื่อหมุนเวียน ทุน และทุน LP

อัปเดตการดําเนินงาน

Digital Realty ระบุว่าเครื่องยนต์การดําเนินงานหลักสองตัว ได้แก่ zero-to-one plus interconnection และ hyperscale ต่างได้รับประโยชน์จากความต้องการที่แข็งแกร่ง

Zero-to-one plus interconnection

• การเช่ารายไตรมาสทําสถิติสูงสุดที่ 108 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 28% จากปีก่อนหน้า
• สี่ในห้าไตรมาสล่าสุดเป็นไตรมาสที่ทําสถิติสูงสุดสําหรับกลุ่มธุรกิจนี้
• ปริมาณงานที่เกี่ยวข้องกับ AI คิดเป็น 21% ของกลุ่มธุรกิจ เกือบสองเท่าของระดับประวัติศาสตร์ที่ประมาณ 10% ถึง 11%
• ส่วนต่างการเช่าซ้ําในกลุ่มธุรกิจอยู่ที่ 5.2% สูงกว่าช่วงประวัติศาสตร์ที่ 2% ถึง 4%
• ฝ่ายบริหารอธิบายธุรกิจนี้ว่า "มีความยึดเหนี่ยว" และ "มั่นคงสม่ําเสมอ" ด้วยรูปแบบการขยายฐานลูกค้าที่ยังคงยืดหยุ่น
• กลุ่มธุรกิจนี้คิดเป็นประมาณ 40% ของฐานค่าเช่าทั้งหมด

ธุรกิจ Hyperscale

• Hyperscale คิดเป็นประมาณ 60% ของฐานค่าเช่าทั้งหมด
• ลูกค้าขณะนี้ต้องการความจุตามสัญญา 100% ตั้งแต่วันแรก แทนที่จะค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามเวลา
• ลูกค้าบางรายกําลังขอให้ Digital Realty เพิ่มทีมงานและเร่งการเปิดใช้งาน เพื่อให้ห้องและห้องโถงดาต้าเซ็นเตอร์สามารถส่งมอบได้เร็วขึ้น
• บริษัทระบุว่าระยะเวลาในการเข้าถึงพลังงานได้กลายเป็นสิ่งสําคัญอันดับต้นๆ สําหรับลูกค้า
• ส่วนต่างการเช่าซ้ําสําหรับดีลที่มากกว่าหนึ่งเมกะวัตต์อยู่ที่ 67% ในไตรมาสล่าสุด ได้รับแรงหนุนจากการต่ออายุสัญญาในภูมิภาค APAC
• ส่วนต่างการเช่าซ้ําโดยรวมอยู่ที่ 25% ในไตรมาส สูงกว่าความคาดหวังก่อนหน้าของบริษัทที่ 7% ถึง 8% และขณะนี้สูงกว่าเป้าหมายตลอดปีที่ปรับแล้วที่ 10%
• ฝ่ายบริหารระบุว่า 40% ของสมุดค่าเช่า hyperscale จะครบกําหนดระหว่างนี้ถึงปี 2032
• อัตราค่าเช่า hyperscale ที่กําลังจะหมดอายุอยู่ที่ประมาณ $134 ถึง $160 โดยเฉลี่ยประมาณ $140 ขณะที่สัญญาเช่าใหม่กําลังถูกลงนามที่ $160 ถึง $220

สภาวะการใช้งานและตลาด

• บริษัทอธิบายตลาดว่าเป็นตลาดของผู้ขาย โดยมีอัตราการใช้งานที่ 98%
• ใน Northern Virginia Digital Realty ระบุว่ามีความจุ 50 เมกะวัตต์ที่พร้อมให้เช่า และ 96 เมกะวัตต์ในไปป์ไลน์การพัฒนา
• ฝ่ายบริหารระบุว่าความจุที่มีอยู่ในตลาดที่เติบโตเต็มที่กําลังตึงตัวมากขึ้น ซึ่งกําลังกําหนดทิศทางการเลือกทําเล

ทุนเชิงกลยุทธ์และรูปแบบการพัฒนา

Digital Realty ระบุว่าทุนเอกชนได้กลายเป็นส่วนสําคัญของแผนการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการ hyperscale มีขนาดใหญ่และมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น

• บริษัทระดมทุน LP มูลค่า 3.25 พันล้านดอลลาร์สําหรับกองทุนปิดแรก
• ทุนดังกล่าวรองรับกิจกรรมการลงทุนมากกว่า 10 พันล้านดอลลาร์ตามราคาทุน
• ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงสร้างกองทุนช่วยให้บริษัทรักษาสัดส่วนที่ต้องการระหว่าง zero-to-one plus interconnection 40% และ hyperscale 60%
• Digital Realty ระบุว่าธุรกิจทุนเอกชนเชิงกลยุทธ์ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยจัดหาเงินทุนสําหรับการพัฒนา hyperscale ที่ใช้เงินทุนสูงมาก ขณะที่รักษาความยืดหยุ่นของงบดุล
• บริษัทระบุว่าความจุหนึ่งกิกะวัตต์อาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึง 15 พันล้านดอลลาร์

ฝ่ายบริหารยังอธิบายถึงวิธีการควบคุมต้นทุนและการดําเนินการ:

• ใช้โปรแกรมการจัดการสินค้าคงคลังโดยผู้จําหน่ายที่ดําเนินการมานานกว่าหนึ่งทศวรรษ
• พึ่งพาการออกแบบมาตรฐานและทีมวิศวกรรมและก่อสร้างระดับโลก
• ใช้สัญญาราคาสูงสุดที่รับประกันเพื่อล็อคต้นทุนกับผู้รับเหมาทั่วไป
• สามารถซื้อเครื่องจักรในปริมาณมากและบางครั้งนําเข้าสู่สินค้าคงคลัง ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่าพบได้น้อยกว่าในกลุ่มบริษัทเอกชนที่เป็นคู่แข่ง

ความท้าทายด้านแรงงานและการก่อสร้าง

แม้จะมีพื้นหลังความต้องการที่แข็งแกร่ง ฝ่ายบริหารระบุว่าแรงงานยังคงเป็นข้อจํากัดด้านการดําเนินงานที่ใหญ่ที่สุด โดยเฉพาะช่างไฟฟ้าและช่างประปาระดับมาสเตอร์

• Digital Realty ระบุว่ากําลังพยายามรักษากระแสงานที่สม่ําเสมอในสถานที่ที่มีอยู่เพื่อให้ผู้รับเหมาและช่างฝีมือยังคงมีส่วนร่วม
• บริษัทชี้ไปที่ Digital Dulles ซึ่งเป็นสถานที่ขนาดกิกะวัตต์ที่มีแผนการก่อสร้าง 10 ปี เป็นตัวอย่างของวิธีที่งานระยะยาวสนับสนุนการรักษาแรงงาน
• บริษัทระบุว่าดําเนินงานอยู่ใน 30 ถึง 40 ตลาดทั่วโลก ซึ่งช่วยดึงดูดทรัพยากร
• โปรแกรมฝึกงานได้รับการขยาย โดยนักศึกษาฝึกงานจํานวนมากได้รับการเปลี่ยนเป็นพนักงานประจํา
• การจ้างงานทั่วทั้งแพลตฟอร์มดําเนินไปอย่างเข้มข้นมาประมาณ 4.5 ปีแล้ว

ฝ่ายบริหารระบุว่าขั้นตอนเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อลดความเสี่ยงที่การขาดแคลนแรงงานจะทําให้การส่งมอบโครงการล่าช้าในปี 2026

สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบและการเมือง

Digital Realty ระบุว่าสภาพแวดล้อมสําหรับการพัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่มีความยากลําบากมากขึ้น เนื่องจากการต่อต้านในท้องถิ่นและการระงับชั่วคราวแพร่กระจายออกไป

• ฝ่ายบริหารระบุว่าดาต้าเซ็นเตอร์ได้กลายเป็นเป้าหมายที่มองเห็นได้ชัดเจนในการถกเถียงเรื่อง AI งาน และการใช้พลังงาน
• บริษัทระบุว่าไม่มีความเสี่ยงที่มีนัยสําคัญต่อเขตอํานาจที่มีข้อจํากัดมากที่สุด รวมถึงนิวยอร์กและเพนซิลเวเนีย
• ใน Charlotte มีสามโครงการที่ได้รับสิทธิหรือสามารถอนุมัติได้แม้จะมีการระงับชั่วคราว
• ฝ่ายบริหารระบุว่า Northern Virginia ยังคงมีความสําคัญ แต่ความจุในอนาคตที่นั่นมีจํากัด
• บริษัทเพิ่งซื้อที่ดินใน Kansas City เป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนไปสู่ตลาดที่มีความจุพร้อมใช้งานมากขึ้น

ฝ่ายบริหารไม่ได้คาดการณ์ว่าแรงกดดันทางการเมืองจะผ่อนคลายหลังการเลือกตั้งในเดือน พ.ย. หรือไม่ โดยระบุแทนว่ามุ่งเน้นไปที่การดําเนินการตามไปป์ไลน์ปัจจุบันและการเลือกสถานที่อย่างรอบคอบ

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ ฝ่ายบริหารได้ขยายความเกี่ยวกับเหตุผลเบื้องหลังแนวโน้มที่แข็งแกร่งขึ้นและสมมติฐานการดําเนินงานของบริษัท

เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในแนวทาง

• ฝ่ายบริหารระบุว่าปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือปริมาณสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มดําเนินการมูลค่า 2.3 พันล้านดอลลาร์
• ระบุว่าปริมาณสัญญาเช่าที่รอดําเนินการดังกล่าวคิดเป็นมากกว่า 30% ของรายได้ดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีอยู่ และสร้างศักยภาพการเติบโตแบบทบต้นมากกว่า 10% เมื่อสัญญาเช่าเริ่มต้น
• ความชัดเจนดังกล่าว ฝ่ายบริหารกล่าว ทําให้บริษัทสามารถปรับจังหวะของแนวทางใหม่ได้

เกี่ยวกับความยั่งยืนของความต้องการ AI

• ฝ่ายบริหารระบุว่าพฤติกรรมของลูกค้าได้เสริมสร้างความเชื่อมั่นในวัฏจักร AI
• ลูกค้าต้องการความจุเต็มรูปแบบตั้งแต่วันแรก การก่อสร้างที่รวดเร็วขึ้น และในบางกรณีต้องการทีมงานเพิ่มเติมเพื่อเร่งการส่งมอบ
• ปริมาณงานที่เกี่ยวข้องกับ AI ขณะนี้คิดเป็น 21% ของกลุ่มธุรกิจ zero-to-one plus interconnection

เกี่ยวกับผลตอบแทนการพัฒนา

• Digital Realty ระบุว่ามีเป้าหมายผลตอบแทนการพัฒนาที่ 10% ขึ้นไป
• ระบุว่าไปป์ไลน์ปัจจุบันมูลค่า 20 พันล้านดอลลาร์มีผลตอบแทนเงินสดเริ่มต้นที่คาดหวังที่ 11.5%
• ฝ่ายบริหารโต้แย้งว่าการเปรียบเทียบกับบริษัทเอกชนที่เป็นคู่แข่งอาจทําให้เข้าใจผิดได้ เนื่องจากบริษัทเหล่านั้นมักใช้เลเวอเรจสูงกว่ามาก

เกี่ยวกับส่วนต่างการเช่าซ้ํา

• ฝ่ายบริหารระบุว่าส่วนต่างไม่ได้เคลื่อนไหวเป็นเส้นตรง และมีแนวโน้มที่จะล้าหลังการตึงตัวของตลาดในวงกว้าง
• ระบุว่าตัวเลขส่วนต่างรายไตรมาสล่าสุดที่ 25% สูงผิดปกติและไม่ควรถูกมองว่าเป็นอัตราการดําเนินงานถาวร
• ชี้ไปที่ตารางการต่ออายุ hyperscale ซึ่ง 40% ของค่าเช่าจะครบกําหนดภายในปี 2032 เป็นแหล่งที่มาของ upside ในอนาคต

เกี่ยวกับการหมุนเวียนทุน

• ฝ่ายบริหารระบุว่าแพลตฟอร์มทุนเอกชนเชิงกลยุทธ์รองรับการหมุนเวียนสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่
• มีการหารือเกี่ยวกับกิจการร่วมค้ากับ Blackstone โดยระบุว่า Digital Realty ซื้อส่วนได้เสียที่เหลือ 64% ใน

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน