หุ้นอสังหาน่าจับตาปี 2565 

ปีนี้เป็นปีที่หุ้นกลุ่มอสังหาประกาศแผนเปิดตัวกันอย่างยิ่งใหญ่อลังการมาก ที่นั่งนับมาคร่าวๆ มี 8 บริษัท ที่วางแผนเปิดโครงการมูลค่ามากกว่าปีที่แล้วเท่าตัว ได้แก่ AP, LPN, NOBLE, ORI, QH, SC, SENA, SIRI

แล้วทำไมปีนี้ถึงเปิดโครงการกันเยอะจัง เศรษฐกิจดีแล้วหรอ แนวโน้มดอกเบี้ยก็น่าจะขึ้นในไม่ช้า ไม่กระทบกับอสังหาเลยหรอ ถ้าเราดูที่รูปแรกก็พอจะเห็นภาพคร่าวๆ ว่า

ราคาหุ้นกลุ่ม Property (ทั้งอสังหา นิคม ห้าง) ค่อนข้างวิ่งไปในทิศทางเดียวกันกับ GDP ของประเทศ ก็น่าจะแปลได้ตรงตัวว่า ถ้าเศรษฐกิจดี ก็จะมีกำลังซื้อบ้านได้เพิ่มขึ้น GDP ปีที่แล้วโต 1.6% ปีนี้ทีแรกเหมือนจะดี แต่พอมาเจอเรื่องสงครามกับเงินเฟ้อ GDP ก็อาจจะฟื้นได้ที่ 2-3% คือ ค่อยๆ ดีขึ้น ก็อาจจะทำให้อสังหาค่อยๆ ดีขึ้นตาม

แต่เรื่องของดอกเบี้ย ดูไม่ได้มีความสัมพันธ์แบบชัดเจน ไม่ได้แปลว่า ดอกเบี้ยต่ำคนจะซื้อบ้านเยอะ ดอกเบี้ยสูงคนจะซื้อบ้านน้อย ราคาหุ้นไม่ได้บอกแบบนั้น

กลับมาที่หุ้นรายตัวกันบ้าง วันนี้หยิบหุ้น 4 ตัว ที่ดูแล้วมีประเด็นน่าสนใจมาเล่าให้ฟัง ได้แก่ AP, ORI, LH, SC

ถ้าดูที่รูป จะประกอบไปด้วย 3 กราฟ เรียงกัน อธิบายก่อนจะได้ไม่งงกันนะครับ

New Launch คือ มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ว่าเยอะแค่ไหน เป็นแนวราบ หรือ คอนโดเท่าไหร่

Pre-Sales คือ ยอดขาย เช่น เวลาเปิดโครงการใหม่ เราไปจองบ้าน จองคอนโด ก็คือยอดอันนี้ แต่บ้านอาจจะยังสร้างไม่เสร็จ ยังไม่พร้อมเข้าอยู่ก็ได้ แต่ถ้าเราไปซื้อโครงการเก่าที่เปิดมาก่อนแล้ว ก็นับว่าเป็น Pre-Sale เช่นกัน และหลายๆ ยอดขายเอามารวมกัน ก็เรียกว่า Backlog

Transfer คือ ยอดโอน ที่เราเห็นในงบการเงิน บ้านสร้างเสร็จแล้ว พร้อมอยู่ ขอแค่จ่ายตังค์มา โอนเสร็จ หาฤกษ์เข้าอยู่ได้เลย

ทั้ง 3 ข้อนี้ หรืออาจะรวม Backlog ไปอีกข้อนึงก็มีความสำคัญหมด แต่ความหมายต่างกัน เช่น

ยอดโอน บอกเราว่า งบดีมั้ย เงินที่เข้าบริษัทจริงๆ ทำกำไรได้แค่ไหน เป็นภาพอดีตที่ผ่านมา

แต่การเปิดโครงการใหม่จะเป็นภาพอนาคตให้เราฝันหวานว่า สวยจัง ทำเลดี น่าอยู่ เดี๋ยวรายได้จะเข้ามาอีกเพียบแน่ๆ และ Pre-Sales กับ Backlog จะเป็นภาพจริงช่วยยืนยันให้เราเห็นว่า ขายได้ดีจริงแบบทีเราฝันหวานมั้ย

=========================

เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (BK:AP)

หุ้นเก่งที่ทำสถิติใหม่แม้เจอกับ COVID ปีนี้วางแผนเปิด 65 โครงการ 78,000 ล้านบาท +246% YoY เน้นแนวราบเป็นหลัก แต่จะออกต่างจังหวัดมากขึ้น ลงไปทั้งระดับกลาง-ล่าง ทั้งในเมืองและชานเมือง ส่วนคอนโดก็จะเปิด Aspire กับ Life เจาะ real demand

เป้ายอดขาย 50,000 ล้านบาท +43% YoY โดยเฉลี่ยควรขายได้ 4,200 ล้านบาท ต่อเดือน ตัวเลขที่เห็นถึงกลางเดือนกุมภาพันธ์ขายได้ 7,200 ล้านบาท มาจากแนวราบเปิดใหม่ 3 โครงการ และระบายสต็อกคอนโดได้ดี ก็ถือว่าทรงดี

เป้ายอดโอน 45,800 ล้านบาท +17% YoY ตอนนี้มี Backlog อยู่ประมาณ 36,000 ล้านบาท ครึ่งๆ แนวราบกับคอนโด ก็แปลว่าจะมีโอนจากคอนโดที่เสร็จ แล้วก็เพิ่มจากแนวราบที่เพิ่งขาย บวกกับสต๊อกที่มีในมือ

P/E 7.2 เท่า ปันผล 5% ข้อสังเกต คือ ที่ผ่านมา ตลาดไม่ค่อยให้ P/E AP สูงเท่าไหร่

สิ่งที่น่าติดตามคือ ปีที่แล้วทำกำไรดีไปหน่อย ฐานก็จะค่อนข้างสูง และที่ผ่านมาการเปิดตัวระดับ 45,000 ล้านบาทต่อปี แต่ปีนี้จะเปิดเยอะมากๆ ต้องตาม

ดูว่าจะทำได้ตามเป้ามั้ย และยอดขายจะมาตามนัดหรือเปล่า

ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (BK:ORI)

เริ่มต้นจากอสังหา แต่ทำไปทำมาจะกลายเป็น Holding Company ที่ขยายกิจการไปทั้งคอนโด บ้าน พลังงาน logistics เก็บหนี้ สุขภาพ และอื่นๆ อีกมากมาย ที่ตั้งใจว่าจะ spin off ลูกเข้าตลาดทุกปี ปีที่แล้ว BRI ปีนี้ PRIMO และปีหน้า One Origin

ข้อดีของการ spin off คือ ลูกจะระดมทุนหาเงินเติบโตได้เอง แม่เหนื่อยน้อยลงก็จะไปทำอย่างอื่นได้มากขึ้น และถ้าลูกทำผลงานดีโดยเฉพาะออกไปทำธุรกิจอื่นที่เติบโต ตลาดก็อาจจะ re-rate P/E ให้ ORI เพิ่มเติม แต่ข้อเสีย ถ้าจะมีคือ ถ้า spin off ออกมาจนหมด ตลาดก็อาจจะไปเล่นที่ตัวลูกแทนได้

ปีนี้ตั้งเป้าเปิด 31 โครงการ 42,000 ล้านบาท +137% YoY เป็นคอนโดประมาณ 70% และแนวราบ คือ BRI 30% 1H เน้นเปิดคอนโดเยอะ 2H เปิดแนวราบเยอะ แต่ภาพรวมน่าจะกระจายให้ pre-sale เข้ามาได้ตลอดทุกไตรมาส.

เป้ายอดขาย 35,000 ล้านบาท +16% YoY จะเห็นว่าไม่ได้ตั้งแบบโตเยอะมากทั้งๆ ที่เปิดโครงการใหม่เยอะ และที่ผ่านมาช่วงเปิดโครงกาใหม่ๆ ยอดขาย ORI มักจะดี ก็น่าติดตามครับ

เป้ายอดโอน 26,000 ล้านบาท +61% YoY ตั้งเป้าเยอะ เพราะปีนี้มีโครงการ JV ให้โอนเยอะ โดยเฉพาะ Park Origin 3 โครงการ (ทองหล่อ จุฬา-สามย่าน และพญาไท) รวมทั้ง BRI ที่เปิดโครงการ Q4 ปีก่อนเยอะก็จะมาโอนปีนี้

P/E 8.7 เท่า ปันผล 4.7% ประเด็นหลัก คือ ลุ้นให้ตลาดปรับ P/E ขึ้น ถ้ามองการเติบโตของลูกๆ

สิ่งที่น่าติดตามคือ กลยุทธ์การเติบโตของ ORI ที่แตกแขนงไปมากมายว่าจะเวิร์คหรือไม่ และตลาดจะมองยังไง ส่วนตัวแม่เองที่ทำอสังหาก็ต้องติดตามยอดขาย ยอดโอนดีๆ บางปีมี JV เยอะก็จะได้กำไรตรงนี้เข้ามาเพิ่มอยู่เหมือนกัน

บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (BK:LH)

เป็นหุ้นที่ออกแนว Holding คล้ายๆ กัน แต่เป็นธุรกิจที่เรารู้จักกันดีไม่ว่าจะเป็น HMPRO, LHFG, QH และเราจะเห็นว่าตลาดให้ P/E LH สูง ตอนนี้ที่ 16.4 เท่า ที่ผ่านมาก็ให้ 10-14 เท่า

ปีนี้ตั้งเป้าเปิด 15 โครงการ 29,520 ล้านบาท +50% YoY ยังเน้นที่บ้านเดี่ยว ในกรุงเทพ มีคอนโด 1 แห่ง เลื่อนมาจากปีที่แล้ว ส่วนมากจะเปิด Q3 เยอะ โครงการความหวังที่มูลค่าเยอะ คือ นันทวัน พระราม 9 และปิ่นเกล้า รวมกัน 2 โครงการ 11,250 ล้านบาท

เป้ายอดขาย 31,000 ล้านบาท +8% YoY ตั้งไม่เยอะ อาจเป็นเพราะโครงการไปอยู่ 2H เยอะ แต่ผ่านมา 2 เดือน ยอดขายทำไป 5,500 ล้านบาท ก็ทรงดี

เป้ายอดโอน 33,000 ล้านบาท +8% YoY ก็ดูน่าจะไม่ยากเกินไป และมีสต๊อกคอนโดเยอะ กับ The Key พระราม 3 ที่ขายหมดแล้วพร้อมโอน Q3 มูลค่า 2,000 ล้านบาท

สิ่งที่น่าติดตาม คือ ปีนี้ลูกๆ อย่าง HMPRO น่าจะฟื้นตัวได้ดี ถ้าไม่มีการปิดร้านอีก และตัวเลข Q4 กับแนวโน้ม Q1 ก็ดูดี ส่วน LHFG คือ ม้านอกสายตาที่กำลังเน้นปล่อยสินเชื่อรายย่อยเยอะ มีแบงค์ไต้หวัน CTBC ถือหุ้นใหญ่เด็ดขาดก็น่าจะทำอะไรคล่องตัวขึ้น

เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (BK:SC)

เก่งบ้านเดี่ยวราคาแพง เป็น #1 บ้านราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป

ปีนี้ตั้งเป้าเปิด 27 โครงการ 40,000 ล้านบาท +311% YoY มากที่สุดเป็นประวัติศาสตร์บริษัท เน้นไปที่แนวราบ 25 โครงการ 33,500 ล้านบาท เปิดที่ราคา >10 ล้านบาท สัดส่วนเยอะ ถือว่าเป็น pricing segment ที่ถนัด ส่วนคอนโดเปิดแค่ 2 โครงการ จับกลุ่มบนเปิดที่ทองหล่อ กับ Gen Y เปิดที่วงเวียนใหญ่ และดีที่เปิดใน 1H

เป้ายอดขาย 22,000 ล้านบาท +1% YoY ถือว่าตั้งเป้าค่อนข้างต่ำ ถ้าเทียบกับการเปิดโครงการใหม่ และสัดส่วนคอนโด 34% แปลว่า อาจจะมีการเคลียร์สต๊อกเก่าด้วย ให้ติดตามเรื่อง GPM ไว้ครับ

เป้ายอดโอน 22,000 ล้านบาท +18% YoY เท่ากับยอดขายเลย แต่น่าจะมี upside จากแนวราบได้อีก โดยเฉพาะเห็นเปิด Bangkok Boulevard เยอะ ซึ่งโครงการชื่อนี้มักขายดี

P/E 7.8 เท่า ปันผล 5%

สิ่งที่น่าติดตาม คือ จะเปิดได้ตามเป้าหมายแค่ไหน และขายได้ โอนได้ไวหรือเปล่า

ยังมีหุ้นอสังหาอีกหลายตัวที่น่าติดตามนะครับ เช่น LALIN, ASW, PEACE, SENA หรือถ้าจะลุ้น turn around ก็ ANAN, LPN, PROUD เพื่อนๆ สนใจหุ้นตัวไหนลองไปติดตามกันได้เลย

ฝากทิ้งท้ายว่า ราคาหุ้นอสังหามักวิ่งไปตามเศรษฐกิจ ถ้า GDP ดีก็จะโตตามกันไปได้ แต่ถ้าไม่ดีก็ต้องระวัง และหลายบริษัทเปิดโครงการกันเยอะมาก การแข่งขันน่าจะสูงมากเช่นกัน ต้องพิจารณากันอย่างรอบคอบนะครับ

บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกทาง Stock Vitamins - วิตามินหุ้น