กําไรเริ่มฟื้นตัว และเติม Backlog เพื่อสร้างฐานเติบโตใหม่
ภาพอสังหาฯ ปี 2564 ที่จะกลับมาฟื้นตัวในรอบ 2 ปี และแผนเปิดโครงการ ใหม่มากขึ้น เพื่อเพิ่ม Backlog สู่การรับรู้รายได้อนาคต บวกกับเงินปันผล มากกว่า 4% ทําให้หุ้นอสังหาฯยังน่าสนใจ ปรับเพิ่มเป็นเท่าตลาด แนะนําหุ้น ที่มีกําไรเติบโตมากกว่ากลุ่มฯ, Backlog และปันผลสูง SPALI, ORI และ LH ปี
2564 กลับมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้น เพื่อสะสม Backlog เพิ่ม
ปี 2564 ผู้ประกอบการ 17 บริษัทฯ มีแผนเปิดโครงการใหม่จํานวน 222 โครงการ มูลค่า 3.1 8 แสนล้านบาท (+71% yoy) หวังสะสม Backlog สู่การรับรู้รายได้ในอนาคต หลัง ช่วงที่ผ่านมา เน้นระบายสต๊อก จนทําให้ Backlog (รวม JV) สิ้นปี 2563 ลดลงเหลือ 2.33 แสนล้านบาท ภายใต้แผนเปิดโครงการใหม่ที่เน้นกลุ่มแนวราบ และคอนโดฯ ตลาด กลาง ทําให้คาด Presale ปีนี้ (รวม JV) อยู่ที่ 2.76 แสนล้านบาท (+11% yoy)
คาดกําไรปกติกลุ่มฯ ปีนี้โต 10% yoy คาดกําไรปกติกลุ่มฯ ปี 2554 ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท กลับมาเติบโต 10% yoy หลังจากหด ตัวเป็นเวลา 2 ปีติดต่อกัน โดยมีแรงหนุนจากรายได้สูงขึ้น 4% yoy ที่ 2.3 แสนล้านบาท (Backlog รองรับเป้าปีนี้ 40%) และประสิทธิภาพทํากําไรดีขึ้นจากการใช้โปรโมชั่นด้าน ราคาที่ไม่รุนแรงมากปีก่อน และคุม SG&A ผ่านการใช้สื่อออนไลน์ ทั้งนี้จากกําหนดการ เปิดโครงการแนวราบใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่ที่จะสร้างเสร็จปีนี้ ซึ่งส่วน ใหญ่จะเกิดขึ้นใน 2H64 คาดทําให้น้ําหนักของกําไรกลุ่มฯ 2H64 จะดีกว่า 1H64
ปรับเป็น “เท่าตลาด”....เลือกหุ้นเด่น SPAL, ORI และ LH
ปรับเพิ่มเป็น “เท่าตลาด” สําหรับกลุ่มฯ โดย Selective Buy หุ้นที่มีแนวโน้มกําไรเติบโต มากกว่ากลุ่มฯ, พื้นฐานธุรกิจแข็งแรง, Backlog สูง และบันผลมากกว่า 5% ต่อปี ได้แก่ SPALI (FV@B25.50), ORI (FyBB955) และLH (FvgB9.65)
ปี 2564 กลบมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้น เพื่อสะสม Backlog เพิ่ม
แม้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2564 ยังเผชิญกับแรงกดดันจากการระบาดระลอกใหม่ของโค วิด-19 ที่มีอยู่ต่อเนื่อง แต่ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันที่ยังไม่มีการประกาศ Lock Down อย่าง เข้มงวดของภาครัฐ ประกอบกับแผนการเริ่มใช้วัคซีนในไทยอย่างวงกว้างในช่วงกลางปี และเป้าหมายในการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติใน 2H64 คาดช่วยสนับสนุนให้ ภาพตลาดอสังหาฯ ปีนี้มีโอกาสฟื้นตัวจากปีที่ผ่านมา และเห็นผู้ประกอบการทยอยกลับมา เปิดโครงการที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาด เพื่อเพิ่มยอดขายและเร่งสะสม Backlog สู่การรับรู้ รายได้ในอนาคต ภายหลังช่วงปีที่ผ่านมา เน้นกลยุทธ์ระบายสต๊อกโครงการที่อยู่อาศัยเดิม เพื่อสนับสนุนต่อกระแสเงินสดและการบันทึกรายได้ จนทําให้ Backlog หดตัวลงไปมาก
โดยจากการรวบรวมข้อมูลของผู้ประกอบการ 17 ราย พบว่าแผนเปิดตัวโครงการ ใหม่ปี 2564 จะมีมากถึง 222 โครงการ เพิ่มจาก 162 โครงการในปีก่อน คิดเป็น มูลค่า 3.18 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นสูง 71% yoyและเติบโตเป็นครั้งแรกในรอบ 2 ปี (ปี 2562 มูลค่าลดลง 20% yoyและต่อเนื่อง 36% yoyในปี 2563) แต่มูลค่าดังกล่าวยังน้อย กว่าช่วงปี 2560-2561 ที่ยังไม่มีมาตรการ LIV และตลาดคอนโดฯ มีกําลังซื้อจากกลุ่มนัก ลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ยังไม่เจอพิษสงครามการค้า ทั้งนี้หากพิจารณาแผนเปิด โครงการใหม่ปี 2564 ตามประเภทผลิตภัณฑ์ พบว่าสินค้าประเภทแนวราบเป็นกลุ่มที่ ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการขยายพอร์ตอย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มี Real Demand และเป็นสินค้าที่มีรอบธุรกิจสัน ทําให้การรับรู้รายได้ใช้เวลาไม่มาก และความ เสี่ยงในการพัฒนาต่ํากว่าโครงการคอนโดฯ แม้ปีนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่เช่น AP, LH และ SC ลดการเปิดโครงการแนวราบลง เนื่องจากเปิดไปมากแล้วในปี 2563 แต่ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการรายกลาง-ใหญ่รายอื่น เช่น SPALI, SIRI, PSH และ ORI ฯลฯ คงเดินหน้า ขยายพอร์ตที่อยู่อาศัยกลุ่มแนวราบต่อเนื่อง ทําให้แผนเปิดโครงการแนวราบใหม่ปี 2554 คาดมีจํานวน 162 โครงการ ด้วยมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ 1.8 แสนล้านบาท (+21 % yoy) สําหรับกลุ่มคอนโดฯ เนื่องจากฐานที่ต่ํามากในปีก่อน ขณะที่อุปสงค์ก็ไม่ได้ฟื้นตัว แข็งแกร่ง บวกกับการมีสต๊อกคงเหลือในโครงการเดิมระดับสูง แม้เห็นว่าแผนเปิดโครงการ คอนโดฯ ใหม่ปีนี้จํานวน 60 โครงการ มูลค่า 1.38 แสนล้านบาท (เทียบกับปีก่อนที่มีเพียง 29 โครงการ มูลค่า 3.7 หมื่นล้านบาท) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเลื่อนเปิดโครงการจากปีก่อน มาเป็นปีนี้แทน แต่มูลค่าดังกล่าวยังน้อยกว่าช่วงปี 2560-2561 ตามเหตุผลเดียวกันข้างต้น
ภายใต้การดําเนินกลยุทธ์ธุรกิจที่คล้ายคลึงกันของผู้ประกอบการ ด้วยการมุ่งเน้นกลุ่ม แนวราบ และจับคอนโดฯ ตลาดกลาง (ในราคาจับต้องได้) มากขึ้น ย่อมนํามาซึ่งระดับการ แข่งขันที่เข้มข้นต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขายใหม่ ขณะที่ความพร้อมของกําลังซื้อที่จะดูดซับ อุปทานสินค้าในตลาด ขึ้นอยู่กับภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจที่อาจยังไม่แข็งแรงมากนัก โดยมีประเด็นเรื่องการระบาดของโควิดต้องติดตามและนํามาพิจารณา ทําให้ปี 2564 ฝ่าย วิจัยจึงประเมินยอด Presale (รวม JV) ทั้งสิ้น 2.76 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จาก ปี 2563 ที่มียอดรวม 2.49 แสนล้านบาท (-59% yoy) ถือเป็นการเติบโตครั้งแรกใน รอบ 2 ปี
อ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็มจาก ASIA Plus Securities
บทความนี้จัดทำและเผยแพร่ครั้งแรกบนเว็บไซต์ ASIA Plus Securities