HEMARAJ LEASEHOLD REIT เสถียรภาพท่ามกลางมรสุม COVID-19
Earnings Results
ผลประกอบการงวด 2Q63 ของ (BK:HREITu) รายได้ค่าเช่าก่อนนโยบายรับประกัน เท่ากับ 171.6 ล้านบาท (+2.1% QoQ, +12.1% YoY) ทำระดับสูงสุดใหม่ ด้วยอัตราการเช่า พื้นที่ (Occupancy Rates) เท่ากับ 93.9% เทียบกับระดับ 95.3% ใน 1Q63 และ 82.9% ใน 2Q62 อย่างไรก็ดี รายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ลดลง 6.6% YoY เพราะรายได้จากการชดเชยค่าเช่า ลดลงจาก 34.2 ล้านบาท เหลือเพียง 1.3 ล้าน บาท ตามการหมดสัญญาของนโยบายรับประกันค่าเช่าของสินทรัพย์ H1 (สัดส่วนราว 79% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของกองทรัสต์) ช่วงปลายเดือน พ.ย.2562 ประกอบกับ Occupancy Rates ที่เพิ่มขึ้น YoY ทำให้มูลค่าของการชดเชยค่าเช่าลดลง ในขณะเดียวกัน Net Investment Income เพิ่มขึ้นราว 8.2% QoQ โดยหลักมาจากรายได้ รวมที่เพิ่มขึ้น และดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลงตามทิศทางดอกเบี้ยในตลาด
การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานสำหรับงวด 2Q63 เท่ากับ 139.5 ล้าน บาท ลดลงจาก 310.7 ล้านบาทใน 2Q62 เพราะใน 2Q62 มีกำไรจากการตีมูลค่า สินทรัพย์ สูงถึง 177.2 ล้านบาท เทียบกับระดับ 14.8 ล้านบาทใน 2Q63
HREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 2Q63เท่ากับ 0.1715 บาท/หน่วย คิดเป็น Dividend Yield ราว 2.13% (จ่ายรายไตรมาส) ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 18 ส.ค.นี้
Our Take
ความสามารถในการจ่ายเงินปันผลใกล้เคียงกับระดับ 1Q63 สะท้อนว่า HREIT ได้รับ ผลกระทบจำกัดจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 นอกจากนี้ รายได้จากการลงทุน สุทธิใน 1H63 คิดเป็น 51% ของประมาณการทั้งปีของเรา ดังนั้น เราคงประมาณการ กำไรที่ 472 ล้านบาท และคาดการณ์เงินปันผล 0.672 บาท/หน่วย พร้อมคาดว่า HREIT จะสามารถรักษาระดับ Occupancy Rates เฉลี่ย 90% สำหรับปี 2563
ประมาณการปีหน้า มี Upside จากการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมครั้งที่ 3 พื้นที่เช่าสุทธิรวม 4.88 หมื่นตร.ม. ช่วยเพิ่มพื้นที่เช่าจากปัจจุบันขึ้นอีก 14.7% สิทธิการเช่า 30 ปี (พร้อมมี Option ต่ออายุสัญญาอีก 30 ปี) และมีนโยบายรับประกันค่าเช่า 3 ปีเบื้องต้น คาดว่า จะมีการรับโอนสินทรัพย์ในช่วงปลาย 4Q63
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสม 9.00 บาท อิงวิธี Assigned Dividend Yield ที่ 7.5% และคาดการณ์เงินปันผลต่อหน่วยสำหรับปีนี้ที่ 0.672 บาท/หน่วย มองว่า ราคาหน่วยลงทุนของ HREIT พักตัวลงมากว่า 8.5% ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา (แต่ดีกว่าดัชนี SETPF&REIT ที่ปรับตัวลดลง 13.6%) เป็นโอกาสของการเข้าซื้อสะสม เพราะแนวโน้ม ผลการดำเนินงานยังคงมีเสถียรภาพและได้รับผลกระทบจำกัดจากมาตรการ Lockdown เมื่อเทียบกับกองทรัสต์ประเภทอื่น เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม เป็นต้น
บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นและเผยแพร่โดยทีมนักวิเคราะห์ของ Yuanta Securities