เมื่อวันพุธที่ 28 ต.ค. 2026 NewLake Capital Partners (NLCP) ได้ใช้เวทีนําเสนอในงาน Planet MicroCap Showcase: Toronto 2026 เพื่อย้ําจุดยืนที่คุ้นเคย ได้แก่ กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กัญชามีความมั่นคง เงินปันผลได้รับการรองรับ และหุ้นของบริษัทอาจยังถูกจํากัดด้วยกฎระเบียบมากกว่าปัจจัยพื้นฐาน บริษัทยังยอมรับถึงความเสี่ยงที่มาพร้อมกับภาคธุรกิจนี้ ทั้งความยากลําบากของผู้เช่า ความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบ และมูลค่าหุ้นที่ฝ่ายบริหารระบุว่ายังคงถูกกดดันจากข้อจํากัดด้านการดูแลรักษาหลักทรัพย์
Anthony Coniglio ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่าธุรกิจของบริษัทนั้นตรงไปตรงมา คือซื้ออสังหาริมทรัพย์กัญชา ให้เช่าแก่ผู้ประกอบการ เก็บค่าเช่า และจ่ายเงินปันผลรายไตรมาส NewLake ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กัญชารายใหญ่อันดับสองในสหรัฐฯ กําลังพยายามแสดงให้นักลงทุนเห็นว่าผลตอบแทนสูงของบริษัทนั้นได้รับการสนับสนุนจากกระแสเงินสดและงบดุลที่ปราศจากหนี้ ไม่ใช่จากความกดดันทางการเงิน
ประเด็นสําคัญ
- NewLake ระบุว่าธุรกิจหลักยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีอสังหาริมทรัพย์ 35 แห่งใน 13 รัฐ ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักที่เหลืออยู่ 11.8 ปี และการปรับขึ้นค่าเช่ารายปี 2.6%
- บริษัทเน้นย้ําถึงงบดุลที่ปราศจากหนี้ อัตราการจ่ายเงินปันผล AFFO ที่ 88% และเงินปันผลรายไตรมาส $0.43 หรือ $1.72 ต่อปี
- ฝ่ายบริหารระบุว่าการเปลี่ยนแปลงด้านกัญชาในระดับรัฐบาลกลาง รวมถึงการจัดประเภทใหม่เป็น Schedule III และการยุติผลิตภัณฑ์กัญชงที่ทําให้มึนเมา อาจสนับสนุนการเติบโตและการย้ายเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอนาคต
- Coniglio กล่าวว่าข้อจํากัดด้านการดูแลรักษาหลักทรัพย์ทําให้สถาบันหลายแห่งไม่สามารถซื้อหุ้นได้ ส่งผลให้ NewLake มีนักลงทุนรายย่อยมากกว่า 12,000 ราย และมีความต้องการจากสถาบันจํากัด
- บริษัทระบุว่าวงเงินสินเชื่อ 90 ล้านดอลลาร์ได้รับการต่ออายุถึงปี 2029 และมีต้นทุนลดลง 100 basis point
ผลประกอบการทางการเงิน
NewLake อธิบายกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนของตนว่าเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่สร้างรายได้ ประกอบด้วยทรัพย์สินเพื่อการเพาะปลูกและ Retail ที่เชื่อมโยงกับผู้ประกอบการกัญชารายใหญ่
- อสังหาริมทรัพย์ 35 แห่งใน 13 รัฐ มีผู้เช่า 12 ราย
- อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า 32 แห่ง และพร้อมให้เช่า 3 แห่ง
- ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักที่เหลืออยู่ 11.8 ปี
- ผลตอบแทนของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนสูงกว่า 13% จากเงินทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า
- การปรับขึ้นค่าเช่ารายปี 2.6%
- อัตราการจ่ายเงินปันผล AFFO ที่ 88% อยู่ในช่วงเป้าหมายของบริษัทที่ 80% ถึง 90%
- เงินปันผลรายไตรมาส $0.43 ต่อหุ้น หรือ $1.72 ต่อปี
- ไม่มีหนี้สินในงบดุล หลังจากชําระหนี้สูงสุด 7.5 ล้านดอลลาร์แล้ว
- วงเงินสินเชื่อ 90 ล้านดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ย prime rate ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 7% ต่ออายุถึงปี 2029 พร้อมลดต้นทุน 100 basis point
ฝ่ายบริหารระบุว่าอัตราส่วน EBITDAR coverage ของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนอยู่ที่ 3.9 เท่า ซึ่งระบุว่าสามารถแข่งขันได้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่กัญชา บริษัทระบุว่าผู้เช่าสามอันดับแรก ได้แก่ Curaleaf, Cresco Labs และ Trulieve ซึ่งล้วนเป็นผู้ประกอบการกัญชารายใหญ่ในสหรัฐฯ
NewLake ยังระบุด้วยว่าผู้เช่ารายหนึ่งได้ยื่นขอความคุ้มครองจากการล้มละลายในแคนาดาเมื่อ มี.ค. 2024 คิดเป็น 8% ของรายได้ แต่ผู้เช่ารายดังกล่าวยังคงชําระค่าเช่าเป็นรายเดือนในขณะที่บริษัทดําเนินกระบวนการขายสินทรัพย์
บริษัทระบุว่าธุรกรรมล่าสุดที่เสร็จสิ้นใน ส.ค. 2024 รวมถึงการใช้เงินทุนปรับปรุงสําหรับผู้เช่า 1.6 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ยังระบุว่ากลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนแบ่งออกเป็นอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม 15 แห่ง ส่วนใหญ่เป็นโรงเพาะปลูกขนาด 50,000 ถึง 75,000 ตารางฟุต และอสังหาริมทรัพย์ Retail 20 แห่ง โดยทั่วไปเป็นร้านขาย dispensary ขนาด 2,000 ถึง 3,000 ตารางฟุต
อัปเดตการดําเนินงาน
Coniglio กล่าวว่า NewLake ดําเนินธุรกิจมาประมาณแปดปีแล้ว และปัจจุบันมีคู่แข่งน้อยกว่าตอนที่เริ่มต้น ซึ่งเขามองว่าเป็นสัญญาณของความกดดันที่เกิดขึ้นในบางส่วนของอุตสาหกรรมกัญชา
- ก่อตั้งมาประมาณแปดปี
- เจ้าของอสังหาริมทรัพย์กัญชารายใหญ่อันดับสองในสหรัฐฯ
- มีคู่แข่งน้อยลงในปัจจุบันเมื่อเทียบกับตอนเปิดตัว ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ
- มุ่งเน้นรัฐที่มีใบอนุญาตจํากัด ซึ่งอุปทานถูกจํากัดและอัตรากําไรสูงกว่า
- ติดตามผลการดําเนินงานระดับอสังหาริมทรัพย์และระดับบริษัทแม่รายไตรมาส
- ใช้การค้ําประกันข้ามและการจัดหลักประกันข้ามของเงินมัดจําเพื่อลดความเสี่ยง
บริษัทระบุว่าทีมผู้นํามีประสบการณ์จากภาคอสังหาริมทรัพย์ กัญชา และการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีปัญหา Gordon DuGan ประธานกรรมการมีประสบการณ์มากกว่า 30 ปีในด้าน REIT แบบ net lease รวมถึงบทบาทใน W.P. Carey และ Gramercy Property Trust กรรมการ Pete Kadens เป็นผู้ก่อตั้ง Green Thumb Industries และเพิ่งเกษียณอายุ Peter Martay มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และ REIT ที่พักอาศัยหลายครอบครัว ขณะที่ Alan Carr และ Joyce Johnson มีภูมิหลังด้านการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีปัญหา
ฝ่ายบริหารระบุว่าแนวทางการพิจารณาสินเชื่อของบริษัทได้รับการออกแบบมาสําหรับภาคธุรกิจที่การเก็บค่าเช่าระยะยาวมีความสําคัญมากกว่าการลงนามในสัญญาเช่าเพียงอย่างเดียว Coniglio กล่าวว่าบริษัทชอบเขตอํานาจศาลที่มีใบอนุญาตจํากัด เช่น เพนซิลเวเนีย ซึ่งมีใบอนุญาตเพียง 33 ใบ มากกว่าตลาดอย่างออริกอนและวอชิงตัน ซึ่งมีใบอนุญาตมากกว่ามากและเศรษฐศาสตร์ที่อ่อนแอกว่า
"การทําดีลนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ยังง่ายกว่าการเก็บค่าเช่าให้ได้ 15 ถึง 20 ปี" Coniglio กล่าว "ด้วยการมุ่งเน้นเขตอํานาจศาลที่มีใบอนุญาตจํากัด เราคิดว่าจะสร้างมูลค่าให้กับกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนได้"
บริบทด้านกฎระเบียบ
การนําเสนอของ NewLake ส่วนใหญ่เน้นไปที่นโยบายกัญชาของรัฐบาลกลาง ซึ่งฝ่ายบริหารมองว่าเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตในอนาคตและเส้นทางที่เป็นไปได้สู่การปรับมูลค่าหุ้น
- DEA จัดประเภทกัญชาทางการแพทย์ใหม่เป็น Schedule III ใน เม.ย. 2024
- ฝ่ายบริหารระบุว่าการดําเนินการดังกล่าวสร้างความถูกกฎหมายในระดับรัฐบาลกลางสําหรับประมาณ 50% ของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนของ NewLake
- ธุรกิจที่ปฏิบัติตามกฎหมายของรัฐสามารถขอหมายเลขการลงทะเบียน DEA สําหรับกิจกรรม Schedule III ได้แล้ว
- ฝ่ายบริหารคาดว่ากระบวนการจัดประเภทใหม่สําหรับพืชทั้งหมดจะเสร็จสิ้นในปลายปี 2025 หรือต้นปี 2026
- การพิจารณาคดีของผู้พิพากษากฎหมายปกครองเสร็จสิ้นใน ก.ค. 2024
- DEA เป็นผู้สนับสนุนการจัดประเภท Schedule III ในกระบวนการปัจจุบัน
Coniglio กล่าวว่าบริษัทเชื่อว่าการยุติผลิตภัณฑ์กัญชงที่ทําให้มึนเมาจะช่วยผู้ประกอบการกัญชาที่ถูกกฎหมายในรัฐด้วย เขากล่าวว่ากฎหมายที่ลงนามใน พ.ย. 2023 จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 12 ธ.ค. 2024 และควรลดการแข่งขันจากผลิตภัณฑ์ THC ที่ได้จากกัญชง
เขายกตัวอย่างโอไฮโอเป็นตัวอย่างแรก โดยระบุว่ายอดขายในตลาดกัญชาที่ถูกกฎหมายของรัฐเพิ่มขึ้น 5% ถึง 25% หลังจากการห้ามผลิตภัณฑ์กัญชงสังเคราะห์ เขากล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจผลักดันให้ผู้บริโภคหันมาใช้ช่องทางที่มีการควบคุมมากขึ้น
ฝ่ายบริหารยังระบุด้วยว่าประชากรสหรัฐฯ ประมาณครึ่งหนึ่งอาศัยอยู่ในรัฐที่อนุญาตให้ผู้ใหญ่ใช้ได้แล้ว ขณะที่จํานวนรัฐที่อนุญาตให้ใช้ทางการแพทย์ยังคงเพิ่มขึ้น โดยชี้ให้เห็นถึงจอร์เจียและเท็กซัสในฐานะรัฐที่โปรแกรมทางการแพทย์ได้รับการปรับปรุงเมื่อเร็วๆ นี้ และคาดว่าจะมีการเติบโตอย่างมีนัยสําคัญในอีกห้าปีข้างหน้า
บริษัทระบุว่าการขาดการขนส่งกัญชาข้ามรัฐที่ถูกกฎหมายยังคงเป็นปัญหาโครงสร้างที่สําคัญ เนื่องจากผู้ประกอบการไม่สามารถขนส่งผลิตภัณฑ์ข้ามเขตแดนของรัฐได้ จึงต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานซ้ําซ้อนในหลายรัฐ ซึ่งสนับสนุนความต้องการเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
หุ้น การดูแลรักษาหลักทรัพย์ และการเข้าถึงแหล่งทุน
Coniglio กล่าวว่าผลการดําเนินงานของหุ้น NewLake ได้รับผลกระทบจากข้อจํากัดด้านการดูแลรักษาหลักทรัพย์ที่จํากัดว่าใครสามารถถือหุ้นที่เกี่ยวข้องกับกัญชานอกตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กและ Nasdaq ได้
- ฝ่ายบริหารระบุว่าตัวแทนดูแลรักษาหลักทรัพย์หลายรายจะไม่ถือหุ้นของบริษัทกัญชาที่ไม่ได้จดทะเบียนใน NYSE หรือ Nasdaq
- บริษัทระบุว่ามีนักลงทุนรายย่อยมากกว่า 12,000 ราย
- นักลงทุนสถาบันบอกกับฝ่ายบริหารว่าเข้าใจเรื่องราวของบริษัทแต่ไม่สามารถซื้อหุ้นได้
- Coniglio อธิบายการขายทิ้งหลังปี 2021 ว่าเป็น "การคลี่คลายครั้งใหญ่" เมื่อผู้ถือหุ้นสถาบันถูกบังคับให้ออกจากตลาด
"นี่คือประเด็นสําคัญ มันเกี่ยวกับข้อจํากัดด้านการดูแลรักษาหลักทรัพย์" Coniglio กล่าว "ในสหรัฐฯ หากคุณไม่ได้จดทะเบียนใน นิวยอร์ก หรือ แนสแด็ก ตัวแทนดูแลรักษาหลักทรัพย์โดยทั่วไปจะไม่ดูแลรักษาหุ้นของคุณ...วันนี้เรามีนักลงทุนรายย่อยมากกว่า 12,000 ราย เราเป็นหุ้นรายย่อยเป็นส่วนใหญ่ ฉันพบกับสถาบัน พวกเขาบอกว่า ’ฉันเข้าใจ ฉันชอบมัน แต่ฉันแค่ซื้อไม่ได้’"
ฝ่ายบริหารระบุว่า NewLake ดําเนินงานในลักษณะที่จะเหมาะสมกับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ขนาดใหญ่อยู่แล้ว โดยระบุว่าบริษัทปฏิบัติตามมาตรฐานของ นิวยอร์ก และ Nasdaq มาหลายปีแล้ว และจะขอย้ายเข้าตลาดทันทีที่การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายเอื้ออํานวย
"เราดําเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับข้อกําหนดการจดทะเบียนของ นิวยอร์ก และ แนสแด็ก และเราทําเช่นนั้นมาสี่หรือห้าปีแล้ว" Coniglio กล่าว "เราต้องการการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย...เมื่อการจัดประเภทใหม่เสร็จสิ้น พร้อมกับใบอนุญาต DEA ที่ได้รับ จะสร้างความถูกกฎหมายสําหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือ เราสามารถยื่นขอย้ายเข้าตลาด นิวยอร์ก หรือ แนสแด็ก ได้ทันที"
บริษัทระบุว่ามีวงเงินสินเชื่อ 90 ล้านดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ย prime rate ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 7% และวงเงินดังกล่าวได้รับการต่ออายุถึงปี 2029 พร้อมลดต้นทุน 100 basis point ฝ่ายบริหารระบุว่าต้นทุนหนี้ที่ลดลงและสถานะที่ไม่มีหนี้สินของบริษัทยืนยันแนวทางการพิจารณาสินเชื่อและให้ความยืดหยุ่นสําหรับการเติบโตในอนาคต
แนวโน้มในอนาคต
NewLake ระบุว่ามองเห็นเส้นทางการเติบโตหลักสี่ประการ:
- การปรับขึ้นค่าเช่ารายปี 2.6% จากกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
- เงินทุนปรับปรุงสําหรับผู้เช่าที่ใช้ในการซื้อกิจการ
- การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างอยู่ 3 แห่งในปัจจุบัน
- ธุรกรรมใหม่เมื่อตลาดปรับตัวดีขึ้น
ฝ่ายบริหารระบุว่าคาดว่ากิจกรรมธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นเมื่อผู้ประกอบการได้รับความมั่นใจจากความคืบหน้าด้านกฎระเบียบและวงจรการใช้จ่ายด้านทุนที่มีเสถียรภาพมากขึ้น โดยระบุว่าตลาดกัญชาหลังจากช่วงซบเซา อาจกลับมาเติบโตในระดับกลางหลักเดียวถึงต่ําสองหลัก
Coniglio กล่าวว่าบริษัทวางแผนที่จะใช้หนี้ในลักษณะที่สมเหตุสมผลหากจําเป็น แต่จะยังคงระมัดระวัง เขากล่าวว่า NewLake ไม่ได้มุ่งเน้นการเติบโตเพื่อประโยชน์ของตัวเองและจะยังคงมุ่งเน้นวินัยด้านทุน
บริษัทยังระบุด้วยว่าเงินปันผลยังคงได้รับการสนับสนุนแม้ในสถานการณ์ที่กดดัน ฝ่ายบริหารระบุว่าอัตราการจ่ายเงินปันผล AFFO ปัจจุบัน
บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน
