เมื่อวันพุธที่ 28 ต.ค. 2026 NexLiving Communities (NXLV) ได้ใช้เวทีงาน Planet MicroCap Showcase: โตรอนโต 2026 เพื่อนําเสนอกลยุทธ์การเติบโตที่มุ่งเน้นอพาร์ตเมนต์ในตลาดรอง การสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง และการเข้าซื้อกิจการอย่างคัดสรร ฝ่ายบริหารระบุว่าโมเดลดังกล่าวกําลังให้ผลลัพธ์ที่แข็งแกร่ง แต่ยังได้ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันจากต้นทุนตามฤดูกาล การเผชิญกับกฎควบคุมค่าเช่าในบางตลาด และความท้าทายในการรักษาการลงทุนให้ได้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูด
ประเด็นสําคัญ
- NexLiving ระบุว่าเป็นเจ้าของและดําเนินการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,000 ยูนิตในตลาดรองของแคนาดา โดยมุ่งเน้นการเพิ่มมูลค่าเงินทุนมากกว่าการจ่ายเงินปันผลจํานวนมาก
- ฝ่ายบริหารระบุว่า FFO ต่อหุ้นเติบโตมากกว่า 20% ต่อปีในช่วงสามถึงสี่ปีที่ผ่านมา โดยมีเป้าหมายการเติบโตปี 2026 ที่ 22% และปี 2027 ที่ 34%
- บริษัทระบุว่าพอร์ตโฟลิโอมีอัตราห้องว่าง 2% อายุอาคารเฉลี่ยประมาณแปดปี และค่าใช้จ่ายด้านทุนต่อยูนิตต่ํากว่าคู่แข่งประมาณ 60%
- เงินสดเพิ่มขึ้นจาก 4 ล้านดอลลาร์แคนาดา ณ สิ้นปี 2025 เป็นประมาณ 12 ล้านถึง 13 ล้านดอลลาร์แคนาดาในขณะนี้ โดยมีเป้าหมายประมาณ 30 ล้านดอลลาร์แคนาดา ณ สิ้นปี 2026 ซึ่งมาจากการดําเนินงานทั้งหมด
- ฝ่ายบริหารระบุว่ากําลังศึกษาการขยายตัวไปยังสหรัฐฯ โดยมีโมเดลที่เป็นไปได้คือการลงทุนด้วยเงินทุน 3 ล้านดอลลาร์แคนาดาในสินทรัพย์อพาร์ตเมนต์หลายยูนิตที่มีเสถียรภาพแล้ว และระยะเวลาคืนทุนเจ็ดถึงแปดเดือน
ผลประกอบการทางการเงิน
Stavros Stathonikos ประธานและซีอีโอ กล่าวว่า NexLiving ถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็นผู้ดําเนินการอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตที่ทํากําไรได้และสร้างเงินสด เขาอธิบายบริษัทว่าเป็นองค์กรที่จ่ายเงินปันผล ซื้อหุ้นคืน และมีการเข้าซื้อกิจการอย่างต่อเนื่อง
- FFO ต่อหุ้นเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ต่อปีในช่วงสามถึงสี่ปีที่ผ่านมา
- อัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดอิสระอยู่ที่ประมาณ 9% ของมูลค่าตลาด
- เงินปันผลได้รับการครอบคลุมประมาณหกเท่าโดยกระแสเงินสดจากการดําเนินงาน โดยการจ่ายเงินปันผลเท่ากับประมาณ 16% ของกระแสเงินสด
- หุ้นซื้อขายที่ส่วนลดประมาณ 50% เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ
- ฝ่ายบริหารระบุว่าอัตราผลตอบแทนโดยนัยอยู่ที่ประมาณ 5.5% เทียบกับต้นทุนหนี้ประมาณ 4% ทําให้มีส่วนต่างประมาณ 150 จุดพื้นฐาน
บริษัทยังระบุด้วยว่าผลการดําเนินงานเปรียบเทียบได้ดีกับคู่แข่ง:
- อัตรากําไรขั้นต้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มคู่แข่งอย่างมีนัยสําคัญในช่วงสามปีที่ผ่านมา
- การเติบโตของกระแสเงินสดต่อหุ้นสูงกว่าคู่แข่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตโดยตรงประมาณ 400%
- การเติบโตของยอดขายร้านเดิมอยู่ในระดับกลางของกลุ่ม ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่าสะท้อนการตัดสินใจโดยเจตนาที่จะไม่ไล่ตามการเติบโตโดยแลกกับประสิทธิภาพของเงินทุน
- อัตรากําไรเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 61% ถึง 62% ในอดีต
ฝ่ายบริหารยังได้กล่าวถึงการลดลงของอัตรากําไรเมื่อเร็วๆ นี้ด้วย อัตรากําไรขั้นต้นลดลงเหลือ 57% ในไตรมาสที่สองของปี 2026 จาก 71% ในปีก่อนหน้า แต่บริษัทระบุว่าการเปรียบเทียบดังกล่าวถูกบิดเบือนโดยไตรมาสก่อนหน้าที่แข็งแกร่งผิดปกติและต้นทุนตามฤดูกาล เช่น การกําจัดหิมะ การบํารุงรักษาในฤดูหนาว และความเสียหายจากลม บริษัทระบุว่าไตรมาสที่สองมักเป็นช่วงเวลาที่ยากลําบากในแคนาดา
งบดุลและการสร้างเงินสด
NexLiving ระบุว่าได้สะสมเงินสดโดยไม่ต้องออกหุ้นเพิ่ม
- เงินสด ณ สิ้นปี 2025: 4 ล้านดอลลาร์แคนาดา
- ยอดเงินสดปัจจุบัน: 12 ล้านถึง 13 ล้านดอลลาร์แคนาดา
- ยอดเงินสดที่คาดไว้ ณ สิ้นปี 2026: ประมาณ 30 ล้านดอลลาร์แคนาดา
- แหล่งที่มาของเงินทุน: จากการดําเนินงานเท่านั้น โดยไม่มีการระดมทุนจากหุ้น
ฝ่ายบริหารระบุว่าระดับหนี้สินของบริษัทเป็นไปโดยเจตนาในระดับ EBITDA แต่อยู่ในระดับอนุรักษ์นิยมเมื่อรวมดอกเบี้ย เงินปันผล และค่าใช้จ่ายด้านทุนทั้งหมด บริษัทระบุว่าสามารถนําเงินทุนกลับมาใช้ใหม่ผ่านการขาย โดยอ้างถึงการจําหน่ายสินทรัพย์ล่าสุดที่ให้อัตราผลตอบแทนภายในแบบผสมประมาณ 35% ในการขายดังกล่าว เงินทุนรวมประมาณ 5.5 ล้านดอลลาร์แคนาดาเติบโตเป็นมูลค่าหุ้นประมาณ 18 ล้านดอลลาร์แคนาดาในสี่ปีต่อมา
อัปเดตการดําเนินงาน
กลยุทธ์ของบริษัทมุ่งเน้นตลาดรองในแคนาดามากกว่าโตรอนโตหรือแวนคูเวอร์ ฝ่ายบริหารระบุว่าตลาดเหล่านี้มีราคาเข้าที่ต่ํากว่า อัตราผลตอบแทนที่ดีกว่า และการสนับสนุนทางประชากรศาสตร์ที่แข็งแกร่ง
- ตลาดหลักได้แก่ ภูมิภาคออตตาวา มองก์ตัน แอตแลนติกแคนาดา และพอร์ตเซนต์จอห์น
- ราคาบ้านในตลาดเหล่านี้น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของโตรอนโตและแวนคูเวอร์
- ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของระดับตลาดหลัก แต่ยังคงน่าดึงดูดเมื่อเทียบกับราคาบ้านในท้องถิ่น
- อัตราผลตอบแทนเริ่มต้นดีกว่าตลาดที่แข่งขันกัน 10% ถึง 20%
- การเติบโตของค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดเป้าหมายอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปีในช่วง 10 ปี
Stathonikos กล่าวว่าบริษัทมุ่งเป้าไปที่ตลาดที่มีการเติบโตของประชากรที่ดีกว่า อัตราการว่างงานที่ใกล้เคียงหรือดีกว่า และราคาต่อตารางฟุตที่ต่ํากว่า ซึ่งมักอยู่ที่หนึ่งในสามถึงหนึ่งในสี่ของระดับตลาดหลัก เขากล่าวว่าบริษัทได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงที่กว้างขึ้นในแคนาดา เนื่องจากผู้คนย้ายไปยังภูมิภาคที่มีค่าครองชีพต่ํากว่าเพื่อหางานทําและที่อยู่อาศัย
พอร์ตโฟลิโอยังใหม่กว่าคู่แข่งหลายราย ฝ่ายบริหารระบุว่าอายุอาคารเฉลี่ยประมาณแปดปี ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านทุน ค่าใช้จ่ายด้านทุน (CapEx) อยู่ที่ประมาณ 1,200 ถึง 1,400 ดอลลาร์แคนาดาต่อยูนิตต่อปี หรือต่ํากว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมประมาณ 60%
บริษัทระบุว่าโมเดลการดําเนินงานออกแบบมาเพื่อการรักษาผู้เช่ามากกว่าการหมุนเวียนอย่างรวดเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ต้องการย้ายมาอยู่ในที่อยู่อาศัยที่เล็กลง และใช้สิ่งอํานวยความสะดวกเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยอยู่นานขึ้น
- ศูนย์ออกกําลังกาย
- ห้องชุมชน
- ห้องโรงภาพยนตร์
- ห้องให้คําปรึกษาพยาบาลผ่านความร่วมมือกับ TitleCare
- บริการตัดผมที่ทําหน้าที่เป็นศูนย์กลางชุมชนด้วย
- บริการนวด
ฝ่ายบริหารระบุว่าบริการเหล่านี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นแหล่งรายได้หลักในตัวเอง แต่ช่วยให้บริษัทดึงดูดและรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพ ซึ่งช่วยลดต้นทุนการหมุนเวียนและสนับสนุนอํานาจในการกําหนดราคา บริษัทระบุว่าแนวทางนี้ช่วยรักษาอัตราห้องว่างไว้ที่ 2% เทียบกับค่าเฉลี่ยระดับประเทศที่ 4%
Stathonikos ยังอธิบายทีมงานด้านการดําเนินงานว่าเป็นคนรุ่นใหม่ โดยมีอายุเฉลี่ยประมาณ 30 ปี และกล่าวว่าบริษัทได้สร้างวัฒนธรรมการทํางานหนักและมีส่วนร่วมสูง เขากล่าวว่าคณะกรรมการและกลุ่มที่ปรึกษาได้รับการรวบรวมมาเพื่อความเชี่ยวชาญในการสร้างธุรกิจในตลาดรองและการจัดสรรเงินทุน
เขาเน้นย้ําชื่อหลายคนที่เชื่อมโยงกับเครือข่ายนั้น:
- Jeff York ประธานและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ผู้ก่อตั้ง Farm Boy และขายให้กับ Sobeys ในราคา 1 พันล้านดอลลาร์แคนาดา
- Rick Turner อดีตหัวหน้าการเข้าซื้อ REIT รายใหญ่ของแคนาดา รวมถึง Pure Industrial REIT
- Bill Hennessey ผู้ดําเนินการ Colliers สําหรับแอตแลนติกแคนาดา
- JP Poulin นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในออตตาวา
- Pomerleau Construction ซึ่งถูกอธิบายว่าเป็นบริษัทก่อสร้างที่ใหญ่เป็นอันดับสามในแคนาดา
ฝ่ายบริหารระบุว่ากลุ่มรวมได้ก่อตั้ง สร้าง และขายธุรกิจในตลาดรองของแคนาดามูลค่าประมาณ 5 พันล้านถึง 6 พันล้านดอลลาร์แคนาดา
การจัดสรรเงินทุนและกลยุทธ์การเข้าซื้อกิจการ
NexLiving ระบุว่าได้เปลี่ยนจากโมเดลการจ่ายเงินปันผลสูงไปสู่การรักษาเงินทุนและการเติบโต ฝ่ายบริหารระบุว่านโยบายเงินปันผลเปลี่ยนจากอัตราการจ่าย 50% เป็นเงินปันผลคงที่ ทําให้เงินสดอยู่ในธุรกิจมากขึ้น
- บริษัทระบุว่ามีการเข้าซื้อกิจการอย่างต่อเนื่อง
- มีไฟล์การเข้าซื้อกิจการที่ดําเนินการอยู่เจ็ดถึงแปดรายการในไปป์ไลน์
- ฝ่ายบริหารระบุว่าสถานะเงินสดปัจจุบันควรสนับสนุนกิจกรรมการทําดีลเพิ่มเติม
- บริษัทระบุว่าสามารถเข้าซื้อกิจการได้มากกว่า 600 อพาร์ตเมนต์ในธุรกรรมเดียว เทียบกับประมาณ 200 อพาร์ตเมนต์ในอดีต
ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทกําลังมองหาดีลที่มีอัตราผลตอบแทนภายในที่น่าดึงดูดมากและพร้อมที่จะดําเนินการอย่างรวดเร็ว Stathonikos กล่าวว่าเขา "ค่อนข้างยุ่งอยู่ตอนนี้" กับการหาแหล่งดีล
บริษัทยังระบุว่ากําลังเห็นการเปลี่ยนแปลงที่กว้างขึ้นในตลาดอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตของแคนาดา โดยเงินทุนเอกชนนํา REIT สาธารณะออกจากตลาด ฝ่ายบริหารระบุว่าสินทรัพย์อพาร์ตเมนต์หลายยูนิตในตลาดสาธารณะมักซื้อขายในส่วนลดกว้างเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาดเอกชน ซึ่งทําให้ความเป็นเจ้าของในตลาดสาธารณะน่าดึงดูดน้อยลงสําหรับผู้ดําเนินการบางราย
แนวโน้มในอนาคต
ฝ่ายบริหารให้แนวโน้มเชิงบวกสําหรับการเติบโตของกําไรและกระแสเงินสด พร้อมทั้งระบุว่าการคาดการณ์นั้นอยู่ในระดับอนุรักษ์นิยม
- การคาดการณ์การเติบโต FFO ต่อหุ้นปี 2026: 22%
- การคาดการณ์การเติบโต FFO ต่อหุ้นปี 2027: 34%
- ฝ่ายบริหารระบุว่ากระแสเงินสดอิสระอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองหรือสามเท่าจากระดับปัจจุบัน
- NOI เพิ่มขึ้นสามเท่าในช่วงสามปีที่ผ่านมา และฝ่ายบริหารระบุว่าอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าอีกครั้งภายในชุดโอกาสปัจจุบัน
Stathonikos กล่าวว่ามุมมองระยะยาวของบริษัทอิงจากแนวคิดที่ว่าอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตเป็นสินทรัพย์ประเภทที่มีอายุ 50 ปี เขากล่าวว่าเป้าหมายคือการสร้างมูลค่าแบบทบต้นผ่านผลการดําเนินงาน การเข้าซื้อกิจการ และการจัดสรรเงินทุนอย่างมีวินัย มากกว่าการวิศวกรรมทางการเงินระยะสั้น
ฝ่ายบริหารยังระบุว่า NexLiving กําลังสํารวจการขยายตัวไปยังสหรัฐฯ โมเดลที่เสนอจะเกี่ยวข้องกับการลงทุนด้วยเงินทุน 3 ล้านดอลลาร์แคนาดาในสินทรัพย์อพาร์ตเมนต์หลายยูนิตที่มีเสถียรภาพแล้ว โดยมีสินทรัพย์ที่มีศักยภาพประมาณ 100 รายการที่ระบุไว้แล้ว บริษัทระบุว่าระยะเวลาคืนทุนที่คาดไว้จะอยู่ที่เจ็ดถึงแปดเดือน โดยมีความเสี่ยงในการดําเนินการต่ํากว่าธุรกิจในแคนาดาปัจจุบัน กลยุทธ์ดังกล่าวยังไม่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการ
ในด้านการเลือกตลาด ฝ่ายบริหารระบุว่าโดยทั่วไปหลีกเลี่ยงภูมิภาคที่มีการควบคุมค่าเช่า โดยชี้ให้เห็น PEI และวินนิเพกว่าเป็นประสบการณ์ที่ไม่ค่อยดี และระบุว่าวางแผนจะขายสินทรัพย์ในวินนิเพก บริษัทระบุว่าการควบคุมค่าเช่าจํากัดอุปทานและอาจทําให้สินทรัพย์ที่มีอยู่มีมูลค่าสูงขึ้นในระยะยาว แต่ยังคงชอบตลาดที่ไม่มีกฎเหล่านั้น
ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ
ในช่วงถามตอบ ฝ่ายบริหารได้ตอบประเด็นหลายข้อที่นักลงทุนและนักวิเคราะห์หยิบยกขึ้นมา
- การขยายตัวในสหรัฐฯ: บริษัทระบุว่ากําลังศึกษากลยุทธ์สหรัฐฯ ที่สร้างขึ้นจากการลงทุนด้วยเงินทุนขนาดเล็กในสินทรัพย์ที่มีเสถียรภาพแล้ว แต่ยังต้องการการอนุมัติจากคณะกรรมการ
- การควบคุมค่าเช่า: ฝ่ายบริหารระบุว่าหลีกเลี่ยงตลาดที่มีการควบคุม
บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน
