NewLake Capital Partners ที่ LD Micro: กระแสเงินสด การดูแลทรัพย์สิน และการเติบโต

เมื่อวันพุธที่ 21 ต.ค. 2026 NewLake Capital Partners (NLCP) ได้ใช้เวที LD Micro 20th Annual Main Event Conference เพื่อนําเสนอตัวเองในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและสร้างกระแสเงินสดได้อย่างต่อเนื่องในตลาดกัญชาที่ยังคงมีข้อจํากัด บริษัทเน้นย้ําถึงการเก็บค่าเช่าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย งบดุลที่ปราศจากหนี้ และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง ขณะเดียวกันก็ระบุว่าข้อจํากัดด้านการดูแลทรัพย์สินและกฎระเบียบของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับกัญชายังคงเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงของนักลงทุนในวงกว้างและการประเมินมูลค่า

ประเด็นสําคัญ

• NewLake ระบุว่าสามารถเก็บค่าเช่าตามสัญญาได้ 100% นับตั้งแต่ต้นปี และรักษาอัตราการจ่ายเงินปันผล AFFO ไว้ที่ 88%
• บริษัทเน้นย้ําถึงงบดุลที่ปราศจากหนี้ ซึ่งระบุว่าเปิดโอกาสให้เติบโตได้โดยไม่ต้องเพิ่มทุนจากผู้ถือหุ้น
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการจัดประเภทกัญชาใหม่ในระดับรัฐบาลกลางและการยกเลิก Section 280E กําลังช่วยเพิ่มความสามารถในการทํากําไรของผู้เช่า และอาจสนับสนุนการเติบโตในอนาคต
• บริษัทระบุว่าข้อจํากัดด้านการดูแลทรัพย์สิน ไม่ใช่คุณภาพของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน คือสาเหตุหลักที่ทําให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงและมีสถาบันการเงินถือครองหุ้นน้อย
• NewLake ชี้ให้เห็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตหลายประการ ได้แก่ การปรับขึ้นค่าเช่า การลงทุนปรับปรุงพื้นที่ การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างอยู่ และการซื้อกิจการใหม่

โมเดลธุรกิจและกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน

Anthony Coniglio ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อธิบายว่า NewLake เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กัญชารายใหญ่อันดับสองในสหรัฐฯ และระบุว่าบริษัทดําเนินตามโมเดลที่เรียบง่าย คือซื้ออสังหาริมทรัพย์จากและเพื่อผู้ประกอบการกัญชา จากนั้นให้เช่ากลับในระยะยาวและเก็บค่าเช่ารายเดือน

บริษัทระบุว่ากลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนประกอบด้วย:

• อสังหาริมทรัพย์ 35 แห่งใน 13 รัฐ
• ผู้เช่า 13 ราย โดยมุ่งเน้นไปที่ผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือสูงมากกว่าการกระจายความเสี่ยงในวงกว้าง
• โรงเพาะปลูก 15 แห่ง โดยทั่วไปมีพื้นที่ 50,000 ถึง 100,000 ตารางฟุต และสร้างขึ้นเพื่อการเกษตรในร่มโดยเฉพาะ
• ร้านจําหน่าย 20 แห่ง โดยทั่วไปมีพื้นที่ 2,000 ถึง 3,000 ตารางฟุต และตั้งอยู่บนพื้นที่ค้าปลีก
• ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักที่เหลืออยู่เกือบ 12 ปี
• ผลตอบแทนกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักที่ 13%

NewLake ระบุว่าผู้เช่ารายใหญ่สามรายแรกคือ Curaleaf, Trulieve และ Cresco ซึ่งบริษัทอธิบายว่าเป็นผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งที่สุดในอุตสาหกรรม นอกจากนี้บริษัทยังระบุว่า 50% ของอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่การใช้ทางการแพทย์ และอีก 50% รองรับตลาดแบบสองวัตถุประสงค์

Coniglio กล่าวว่าบริษัทให้ความสําคัญกับคุณภาพของผู้เช่ามากกว่าการกระจายความเสี่ยงในวงกว้าง โดยระบุว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กัญชาบางรายที่กระจายการลงทุนมากกว่าประสบกับอัตราการผิดนัดชําระหนี้สูง เขายังกล่าวอีกว่า NewLake มุ่งเน้นไปที่รัฐที่มีใบอนุญาตจํากัด ซึ่งอุปทานมีข้อจํากัดมากกว่าและสภาพแวดล้อมการดําเนินงานมีเสถียรภาพมากกว่า

ผลประกอบการทางการเงินและงบดุล

NewLake ระบุว่าโปรไฟล์ทางการเงินยังคงแข็งแกร่งแม้จะอยู่ในสภาพแวดล้อมการจัดหาเงินทุนด้านกัญชาที่ยากลําบาก

• การเก็บค่าเช่าตั้งแต่ต้นปี: 100% ของค่าเช่าตามสัญญา
• อัตราการจ่ายเงินปันผล AFFO: 88%
• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล: 13%
• ผลตอบแทนกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน: 13%
• การปรับขึ้นค่าเช่ารายปี: เฉลี่ย 2.6% ทั่วทั้งกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน
• ภาระผูกพันการปรับปรุงพื้นที่ผู้เช่า: 1.5 ล้านดอลลาร์ที่ยังค้างอยู่
• หนี้สิน: ศูนย์

Coniglio กล่าวว่างบดุลที่ปราศจากหนี้ของบริษัทถือเป็นเรื่องผิดปกติสําหรับ REIT และให้ความยืดหยุ่นสําหรับการเติบโตในอนาคต เขายังเสริมว่า NewLake ได้ขยายวงเงินสินเชื่อออกไปถึงปี 2029 และลดต้นทุนการกู้ยืมลง 100 basis points จาก prime plus 1 เป็น prime rate

บริษัทยังระบุอีกว่าค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารยังคงทรงตัวในช่วงสี่ถึงห้าปีที่ผ่านมา แม้ว่ากลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนจะเติบโตขึ้น ฝ่ายบริหารระบุว่าความครอบคลุม EBITDA ของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนยังคงแข็งแกร่งและเปรียบเทียบได้ดีกับ REIT สัญญาเช่าสุทธิรายอื่น รวมถึง Four Corners Property Trust

NewLake ระบุว่าอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 13% ของบริษัทสูงกว่าช่วง 4.5% ถึง 6% ที่พบได้ทั่วไปในกลุ่ม REIT สัญญาเช่าสุทธิมาก ฝ่ายบริหารระบุว่าช่องว่างดังกล่าวสะท้อนถึงข้อจํากัดด้านการดูแลทรัพย์สินและการเข้าถึงตลาดที่จํากัด ไม่ใช่ปัญหาของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนพื้นฐาน

อัปเดตการดําเนินงาน

ฝ่ายบริหารใช้เวลาส่วนใหญ่ในการนําเสนอเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลกลางที่ระบุว่ากําลังปรับเปลี่ยนอุตสาหกรรมกัญชา

• กัญชาถูกจัดประเภทใหม่จาก Schedule 1 เป็น Schedule 3 ในปี 2024
• การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวยกเลิก Section 280E สําหรับธุรกิจกัญชาทางการแพทย์
• ผู้ประกอบการทางการแพทย์ปัจจุบันต้องเผชิญกับอัตราภาษีนิติบุคคลมาตรฐานแทนอัตราที่แท้จริง 50% ถึง 70%
• ธุรกิจกัญชาทางการแพทย์ปัจจุบันมีหมายเลขการลงทะเบียน DEA และได้รับการปฏิบัติเสมือนถูกกฎหมายในระดับรัฐบาลกลางสําหรับวัตถุประสงค์เหล่านั้น
• บริษัทกัญชา Two แห่งได้ย้ายไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กแล้วนับตั้งแต่มีการประกาศการจัดประเภทใหม่

Coniglio กล่าวว่าการจัดประเภทใหม่นั้น "มีความสําคัญอย่างยิ่ง" เพราะช่วยปรับปรุงความสามารถในการทํากําไรและกระแสเงินสดสําหรับผู้ประกอบการทางการแพทย์ เขากล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวส่งผลประโยชน์ทันทีต่อประมาณครึ่งหนึ่งของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนของ NewLake เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมุ่งเน้นไปที่การใช้ทางการแพทย์

เขายังกล่าวอีกว่าบริษัทคาดว่ากัญชาสําหรับผู้ใหญ่จะถูกจัดประเภทใหม่เป็น Schedule 3 ในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 หรือไตรมาสแรกของปี 2025 ซึ่งจะขยายสิทธิประโยชน์ทางภาษีไปยังกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนทั้งหมด

NewLake ยังชี้ให้เห็นถึงข้อจํากัดของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์กัญชงที่ทําให้มึนเมา ซึ่งระบุว่ามีกําหนดมีผลบังคับใช้ในเดือน ธ.ค. 2024 ฝ่ายบริหารระบุว่าผลิตภัณฑ์กัญชงได้แย่งส่วนแบ่งตลาดจากตลาดกัญชาที่ถูกกฎหมายในระดับรัฐ และประเมินว่าผลกระทบอยู่ในช่วง 5% ถึง 30% ในสถานที่เช่น Ohio บริษัทคาดว่ายอดขายที่ถูกกฎหมายในระดับรัฐจะฟื้นตัวเมื่อผลิตภัณฑ์เหล่านั้นถูกถอดออกจากตลาด

อัปเดตการดําเนินงานอื่นๆ ได้แก่:

• ร้านจําหน่ายใน Kentucky ที่ซื้อมาในเดือน ส.ค. 2024
• อสังหาริมทรัพย์ว่างสามแห่งที่พร้อมให้เช่าในปัจจุบัน
• การตรวจสอบเป็นประจําโดยทีมงานของบริษัทและการดูแลรายสัปดาห์โดยผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์สําหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างหรือพร้อมให้เช่า
• ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสินทรัพย์ที่ว่าง รวมถึงค่าความร้อน ค่าไฟฟ้า และค่าบํารุงรักษา

NewLake ระบุว่าใช้รูปแบบธุรกรรมสามประเภท:

• การซื้อสินทรัพย์ที่ดําเนินงานอยู่พร้อมการให้เช่ากลับทันที
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ว่างพร้อมการสนับสนุนเงินทุนปรับปรุง
• ข้อตกลงสร้างตามความต้องการพร้อมเงินทุนปรับปรุงพื้นที่ผู้เช่า

บริบทตลาดและแรงขับเคลื่อนการเติบโต

Coniglio กล่าวว่าตลาดกัญชาในสหรัฐฯ ยังคงมีขนาดใหญ่และยังเจาะตลาดได้ไม่เต็มที่ โดยมีการประเมินความต้องการรวมมากกว่า 100 พันล้านดอลลาร์ เขากล่าวว่ามีเพียงประมาณหนึ่งในสามของตลาดนั้นที่อยู่ในช่องทางถูกกฎหมาย ทิ้งตลาดผิดกฎหมายขนาดใหญ่ที่อาจเปลี่ยนมาอยู่ในช่องทางถูกกฎหมายได้ในอนาคต

เขายังชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มระดับรัฐและข้อมูลประชากรหลายประการ:

• Pennsylvania และ Florida มีการเจาะตลาดในกลุ่มผู้ใหญ่ในตลาดทางการแพทย์เพียงประมาณ 4%
• จอร์เจียและ Texas ได้ขยายโครงการกัญชาทางการแพทย์เมื่อเร็วๆ นี้
• Virginia คาดว่าจะเปิดตัวการขายสําหรับผู้ใหญ่ในปี 2025
• Ohio มีตลาดสําหรับผู้ใหญ่อยู่แล้ว
• ผู้บริโภคเลือกกัญชามากขึ้นแทนแอลกอฮอล์และเบียร์ ตามแนวโน้มที่เห็นในการประชุมนักลงทุนของบริษัทเครื่องดื่มแอลกอฮอล์และเบียร์

ฝ่ายบริหารระบุว่าการค้าระหว่างรัฐยังคงถูกห้ามแม้ภายใต้ Schedule 3 ซึ่งหมายความว่าอุตสาหกรรมยังต้องสร้างห่วงโซ่อุปทานและเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละรัฐ ในมุมมองของ NewLake สิ่งนี้สนับสนุนความต้องการอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางอย่างต่อเนื่อง

การดูแลทรัพย์สิน การเข้าถึง และการประเมินมูลค่า

หนึ่งในประเด็นหลักของการนําเสนอคือการประเมินมูลค่าของ NewLake กําลังถูกกําหนดโดยข้อจํากัดด้านการดูแลทรัพย์สิน ไม่ใช่ความอ่อนแอในการดําเนินงาน

Coniglio กล่าวว่าธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับกัญชาไม่สามารถรับการดูแลทรัพย์สินจากสถาบันขนาดใหญ่เช่น JP Morgan, Goldman Sachs, Bank of New York Mellon หรือ Pershing ได้ เว้นแต่หุ้นจะจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กหรือ Nasdaq เขากล่าวว่า Interactive Brokers เป็นหนึ่งในตัวเลือกการดูแลทรัพย์สินไม่กี่รายที่มีอยู่ในปัจจุบัน

"นี่คือเรื่องราวเกี่ยวกับการดูแลทรัพย์สินและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ไม่ใช่เรื่องของปัญหาการประเมินมูลค่า" เขากล่าว

เขายังเสริมว่า NewLake มีคุณสมบัติครบถ้วนสําหรับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลักอยู่แล้ว และคาดว่าการเข้าถึงจะดีขึ้นหากกฎระเบียบของรัฐบาลกลางยังคงเปลี่ยนแปลงต่อไป ในมุมมองของเขา การเข้าถึงตลาดหลักทรัพย์ในวงกว้างจะเปิดประตูให้กับนักลงทุนสถาบันและอาจทําให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงผิดปกติของบริษัทลดลง

Coniglio กล่าวว่าประวัติการดําเนินงานที่ยาวนานของบริษัทให้ความได้เปรียบในการแข่งขัน "คูเมืองของธุรกิจเราคือความรู้สะสมเจ็ดปีและดีลอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ ไม่ใช่ดีลที่เราทํา แต่คือดีลที่เราไม่ทํา และที่เราหลีกเลี่ยงได้อย่างประสบความสําเร็จ" เขากล่าว

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ระหว่างการถามตอบ ฝ่ายบริหารกลับมาที่ประเด็นที่เกิดขึ้นซ้ําหลายประการ ได้แก่ ตลาดที่กําลังเติบโต กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ข้อจํากัดด้านการดูแลทรัพย์สิน และบทบาทของบริษัทในฐานะเจ้าของบ้านไม่ใช่ผู้ประกอบการ

• เกี่ยวกับตลาดที่กําลังเติบโต Coniglio เน้น Pennsylvania ว่าเป็นตลาดทางการแพทย์ที่เติบโตเต็มที่พร้อมพื้นที่สําหรับการขยายตัวสําหรับผู้ใหญ่ พร้อมกับ Texas, จอร์เจีย และ Virginia ในฐานะรัฐสําคัญในอนาคต
• เกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เขากล่าวว่า NewLake ไม่รับความเสี่ยงด้านการเช่าและลงนามในสัญญาเช่าพร้อมกันกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสมอ
• เกี่ยวกับการก่อสร้าง เขากล่าวว่าบริษัทไม่ดําเนินการก่อสร้างโดยตรงแต่สามารถให้เงินทุนปรับปรุงพื้นที่ผู้เช่าได้
• เกี่ยวกับการติดตามสินทรัพย์ เขากล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าจะได้รับการตรวจสอบเป็นประจํา และอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างจะได้รับการดูแลรายสัปดาห์โดยผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์
• เกี่ยวกับอุปสรรคด้านการดูแลทรัพย์สิน เขากล่าวว่าปัญหานี้มีลักษณะเชิงโครงสร้างและเชื่อมโยงกับข้อจํากัดของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับกัญชา ไม่ใช่เรื่องของการก่อหนี้หรือคุณภาพสินทรัพย์

Coniglio ยังกล่าวอีกว่าค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานทั้งหมด การบํารุงรักษา การกําจัดหิมะ การดูแลสนาม และการกวาดล้างโดยทั่วไปเป็นภาระของผู้เช่าภายใต้โครงสร้างสัญญาเช่าสุทธิสามชั้นของบริษัท ในบางกรณี NewLake

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน