Kilroy Realty ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: แรงขับเคลื่อนการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น

Kilroy Realty Corporation (KRC) กล่าวในวันพุธที่ 16 ก.ย. 2026 ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026 ว่า แรงขับเคลื่อนการเช่าพื้นที่กําลังปรับตัวดีขึ้นทั่วกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนด้านอาคารสํานักงานและวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตบนชายฝั่งตะวันตก นําโดยการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วในซานฟรานซิสโกและความต้องการที่แข็งแกร่งขึ้นในหลายตลาด ฝ่ายบริหารยังชี้ให้เห็นถึงปัจจัยกดดันในระยะใกล้ รวมถึงสัญญาเช่าขนาดใหญ่ที่จะหมดอายุในปี 2027 และต้นทุนการรีไฟแนนซ์ที่สูงขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง

ประเด็นสําคัญ

• ซานฟรานซิสโกได้เปลี่ยนจากตลาดที่อ่อนแอที่สุดของ Kilroy มาเป็นหนึ่งในตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด ได้รับแรงหนุนจากความต้องการด้าน AI เทคโนโลยี วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต และหุ่นยนต์
• บริษัทระบุว่ามีสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่ได้เข้าใช้พื้นที่ประมาณ 1.1 ล้านตารางฟุต ซึ่งควรจะช่วยหนุนอัตราการเช่าในไตรมาสต่อๆ ไป
• ฝ่ายบริหารคาดว่าไตรมาส 2 ปี 2026 จะเป็นจุดต่ําสุดของอัตราการเช่าก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปีและหลังจากนั้น
• ความเสี่ยงด้านสัญญาเช่าที่ใหญ่ที่สุดที่ทราบอยู่คือสัญญาเช่าของ DIRECTV ขนาด 500,000 ตารางฟุตที่ El Segundo ซึ่งจะหมดอายุในไตรมาส 4 ปี 2027 และคาดว่าจะลดขนาดหรือออกจากพื้นที่
• Kilroy ยังคงนําทุนกลับไปลงทุนในตลาดย่อยที่มีคุณภาพสูงกว่า เช่น Beverly Hills, Del Mar และ Torrey Pines

กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนและภาพรวมตลาด

Kilroy กล่าวว่าประมาณครึ่งหนึ่งของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนอยู่ในพื้นที่อ่าวซานฟรานซิสโก โดยมีสินทรัพย์หลักอื่นๆ ในแปซิฟิกนอร์ทเวสต์ ซานดิเอโก ลอสแองเจลิส และออสติน รัฐเท็กซัส บริษัทอธิบายถึงการปรับตัวดีขึ้นอย่างกว้างขวางในกิจกรรมการเช่าพื้นที่ทั่วตลาดเหล่านั้น โดยมีความต้องการจากทั้งผู้เช่าในกลุ่มเศรษฐกิจใหม่และผู้ใช้สํานักงานแบบดั้งเดิม

• การมีพื้นที่ในบริเวณอ่าวยังคงเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดของกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน
• ตลาดหลักอื่นๆ ได้แก่ Bellevue, Seattle, ซานดิเอโก, ลอสแองเจลิส และออสติน
• Indeed Tower ในออสติน อาคารขนาด 750,000 ตารางฟุตในย่านธุรกิจกลาง ยังอยู่ในระหว่างการหาผู้เช่า

ผลการดําเนินงานทางการเงินและตลาด

ฝ่ายบริหารเน้นย้ําสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการในกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนและในตลาดท้องถิ่น

• 201 Third Street ในซานฟรานซิสโกมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในไตรมาส 4 ปี 2024 มาเป็นประมาณ 90%
• ค่าเช่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสูงกว่าตอนเริ่มต้นการหาผู้เช่าประมาณ 30%
• การเติบโตของค่าเช่าในตลาดซานฟรานซิสโกคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3% ต่อปี โดยอาคารระดับพรีเมียมน่าจะเห็นการเติบโตมากกว่านั้น
• One Paseo ในซานดิเอโกทําสถิติค่าเช่าสํานักงานสูงสุดในประวัติศาสตร์ของมณฑล ตามที่บริษัทระบุ
• Kilroy กล่าวว่าได้นําทุนประมาณ 250 ถึง 300 ล้านดอลลาร์กลับมาลงทุนใหม่ในช่วงสามปีที่ผ่านมา โดยหลักแล้วด้วยการขายสินทรัพย์คุณภาพต่ํากว่าและนําไปลงทุนในทําเลที่แข็งแกร่งกว่า
• ดัชนีไบโอเทค หรือ XBI ปรับตัวขึ้นมากกว่า 100% นับตั้งแต่ต้นปี ซึ่งฝ่ายบริหารกล่าวว่าได้เปิดตลาด IPO และตลาดทุนแบบ follow-on อีกครั้ง

ซานฟรานซิสโก: จากจุดอ่อนสู่เครื่องยนต์การเติบโต

ซานฟรานซิสโกเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดของการพลิกฟื้นที่ Kilroy อธิบาย Angela Aman ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทกล่าวว่าตลาดตอนนี้แสดงให้เห็น "ความต้องการที่ดีมาก" และกิจกรรมมาจากหลายภาคส่วนที่แตกต่างกัน

เธอกล่าวว่าการเช่าพื้นที่ด้าน AI และเทคโนโลยีได้รับความสนใจมากที่สุด แต่ภาพรวมความต้องการนั้นกว้างกว่านั้น บริษัทบริการวิชาชีพแบบดั้งเดิม บริษัทบริการทางการเงิน ธุรกิจสตรีมมิ่ง และผู้เช่าแบบ mixed-use ก็มีความเคลื่อนไหวเช่นกัน

• 201 Third Street ปัจจุบันมีอัตราการเช่าประมาณ 90% หลังจากที่ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 20% เมื่อปีที่แล้ว
• สินทรัพย์ดังกล่าวดึงดูดผู้เช่าด้าน AI และเทคโนโลยี บริษัทสตรีมมิ่ง และผู้ใช้พื้นที่แบบ spec suite
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ามีผู้เช่า 31 รายที่กําลังมองหาพื้นที่มากกว่า 100,000 ตารางฟุตในซานฟรานซิสโก
• จากพื้นที่ขนาดใหญ่ 35 ถึง 36 แห่งที่มีขนาด 100,000 ตารางฟุตขึ้นไป มีเพียง 15 ถึง 20 แห่งเท่านั้นที่ถือว่าสามารถแข่งขันได้จริงกับสินทรัพย์ของ Kilroy
• ผู้เช่าเริ่มดําเนินการต่ออายุสัญญาล่วงหน้าเพราะไม่ต้องการสูญเสียพื้นที่คุณภาพดีเมื่อค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น

ฝ่ายบริหารกล่าวว่าสิ่งนี้กําลังสร้างตลาดที่มีการแข่งขันมากขึ้นสําหรับพื้นที่คุณภาพสูง โดยเฉพาะในอาคารที่มีวิวสวยงาม สิ่งอํานวยความสะดวกที่ดี และผังพื้นที่ที่ดีกว่า

แปซิฟิกนอร์ทเวสต์: ความต้องการที่มั่นคงและการปรับตําแหน่ง

Kilroy กล่าวว่า Bellevue ยังคงแข็งแกร่งอย่างสม่ําเสมอมาหลายปี โดยทั้งอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าปรับตัวดีขึ้น ในซีแอตเทิล บริษัทได้ปรับตําแหน่งสินทรัพย์ South Lake Union ด้วยล็อบบี้ใหม่ ตัวเลือกอาหารและเครื่องดื่ม พื้นที่กลางแจ้ง พื้นที่ประชุม และสิ่งอํานวยความสะดวกด้านฟิตเนส

• ซีแอตเทิลและ South Lake Union ได้ลงนามสัญญาเช่ามากกว่า 150,000 ตารางฟุตในไตรมาสที่ผ่านมา
• ผู้เช่าใหม่ได้แก่ สํานักงานกฎหมายชั้นนํา บริษัทในกลุ่ม Fortune 100 และบริษัทบริการทางการเงิน
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ากลุ่มเทคโนโลยีบางส่วนกําลังย้ายเข้ามาในพื้นที่เพื่อเข้าถึงแหล่งบุคลากรที่มีความสามารถโดยไม่ต้องแข่งขันกับสภาพแวดล้อมที่มีสตาร์ทอัพหนาแน่นในที่อื่น

ซานดิเอโกและลอสแองเจลิส: ความแข็งแกร่งเฉพาะจุด

ในซานดิเอโก Kilroy กล่าวว่าตลาดย่อย Del Mar มีความแข็งแกร่งอย่างสม่ําเสมอ และบริษัทเป็นเจ้าของประมาณ 40% ของตลาดนั้น One Paseo โครงการแบบ mixed-use มีประสิทธิภาพโดดเด่นเป็นพิเศษในการดึงดูดผู้เช่า

• One Paseo ลงนามสัญญาเช่าสํานักงานในอัตราค่าเช่าสูงสุดที่เคยบันทึกไว้ในซานดิเอโกเคาน์ตี้ ตามที่ฝ่ายบริหารระบุ
• Del Mar ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดย่อยที่แข็งแกร่งกว่าของ Kilroy

ในลอสแองเจลิส บริษัทกล่าวว่าได้ย้ายทุนไปยังพื้นที่ที่มีอุปสรรคในการเข้าสูงกว่าและมีความต้องการสูงกว่า

• ใน Beverly Hills สินทรัพย์ที่เพิ่งซื้อมาได้ผลการดําเนินงานเกินกว่าที่ประเมินไว้ทั้งในด้านอัตราการเช่าและค่าเช่า
• ใน Culver City โครงการ Blackwelder ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบผู้เช่าไปสู่ fintech และ AI
• ใน Santa Monica Kilroy ลงนามสัญญาเช่าขนาด 50,000 ตารางฟุตกับ Universal Music Group ในไตรมาสที่สอง ซึ่งเป็นสัญญาเช่าใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในพื้นที่นับตั้งแต่การระบาดใหญ่
• ใน South Bay และ El Segundo ความต้องการด้านอวกาศและการป้องกันประเทศกําลังปรับตัวดีขึ้นอีกครั้ง
• ฝ่ายบริหารยังอ้างถึงแผนการสร้างวิทยาเขตมูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ของ Anduril Industries ใน Long Beach ว่าเป็นสัญญาณของกิจกรรมในภูมิภาคที่กว้างขึ้น

การฟื้นตัวของวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตและความต้องการด้านหุ่นยนต์

Kilroy กล่าวว่าความเชื่อมั่นในวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็ว ฝ่ายบริหารเชื่อมโยงการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวกับผลการดําเนินงานที่แข็งแกร่งของหุ้นไบโอเทค การเพิ่มขึ้นของการระดมทุน IPO และ follow-on และกิจกรรมการควบรวมกิจการที่เพิ่มขึ้นเมื่อบริษัทยาขนาดใหญ่รับมือกับการหมดอายุของสิทธิบัตร

• XBI ปรับตัวขึ้นมากกว่า 100% นับตั้งแต่ต้นปี
• ตลาดทุนเปิดกว้างมากขึ้น ซึ่งช่วยให้ผู้เช่าในกลุ่มวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตสามารถทําข้อผูกมัดระยะยาวได้
• บริษัทต่างๆ ยังเต็มใจมากขึ้นที่จะย้ายไปยังพื้นที่คุณภาพสูงกว่า

บริษัทกล่าวว่า Oyster Point เป็นหนึ่งในสินทรัพย์วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตที่แข็งแกร่งที่สุด และดึงดูดผู้เช่าจากทั้งภายนอกและภายในรัฐแคลิฟอร์เนีย นอกจากนี้ยังกล่าวว่าหุ่นยนต์กลายเป็นแหล่งความต้องการใหม่

• Oyster Point มีสิ่งอํานวยความสะดวกริมน้ํา ศูนย์ฟิตเนส และศูนย์ธุรกิจที่ช่วยให้โดดเด่นในตลาดย่อย
• เฟส 2 ของ Oyster Point มีพื้นที่รวม 875,000 ตารางฟุตใน 3 อาคาร
• อาคารหนึ่งให้เช่าเต็มพื้นที่แก่ UCSF
• อีกอาคารหนึ่งเป็นแบบ multi-tenant และรวมถึงผู้ใช้ด้านวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตและ fintech เช่น Cytokinetics และ Stripe
• อาคารที่สี่ถูกวางตําแหน่งสําหรับการเช่าแบบ mixed-use
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ามีความต้องการพื้นที่สําหรับหุ่นยนต์ประมาณ 1.5 ล้านตารางฟุตในคาบสมุทรและประมาณ 500,000 ตารางฟุตในซานฟรานซิสโก
• ใน Silicon Valley ความต้องการด้านหุ่นยนต์อาจสูงถึงประมาณ 4 ล้านตารางฟุต และรวมถึงการใช้งานด้านการผลิตหนัก

Rob Peretti หัวหน้าเจ้าหน้าที่ด้านการเช่า กล่าวว่า "เรามีผู้เช่าที่สนใจพื้นที่แล็บแบบ spec มากกว่าพื้นที่ที่เรามี และเรายังมีผู้ใช้รายใหญ่ที่กลับมาสู่ตลาดอีกด้วย"

ท่อส่งการพัฒนาและการจัดสรรทุน

Kilroy ยังได้พูดถึงพื้นที่ Flower Mart ในย่าน Central SoMa ของซานฟรานซิสโก บริษัทกล่าวว่าโครงการนี้มีสิทธิในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ 2.4 ล้านตารางฟุต ส่วนใหญ่เป็นสํานักงานพร้อมพื้นที่ค้าปลีกบางส่วน

• บริษัทกําลังทํางานร่วมกับเมืองเพื่อแก้ไขข้อตกลงการพัฒนา
• ฝ่ายบริหารต้องการความยืดหยุ่นมากขึ้นในการผสมผสานการใช้งาน
• การอนุมัติจากเมืองคาดว่าจะได้รับภายในสิ้นปี 2026
• พื้นที่ดังกล่าวน่าจะยังคงถูกระงับไว้จนกว่าสภาวะตลาดจะดีขึ้นเพียงพอที่จะรองรับเศรษฐศาสตร์การพัฒนาใหม่

ฝ่ายบริหารกล่าวว่ากลยุทธ์การจัดสรรทุนยังคงมุ่งเน้นไปที่การขายสินทรัพย์ที่อ่อนแอกว่าและซื้อหรือถือครองสินทรัพย์ที่แข็งแกร่งกว่า

• ในช่วงสามปีที่ผ่านมา บริษัทได้ลดการมีพื้นที่ใน Hollywood และ Santa Monica
• บริษัทได้ลงทุนในตลาดย่อยที่แข็งแกร่งกว่า เช่น Beverly Hills และ Del Mar
• โครงการ Nautilus ที่เพิ่งซื้อมาใน Torrey Pines ซึ่งซื้อมาจาก Alexandria Real Estate Equities ในเดือน ธ.ค. 2024 กําลังสร้างความสนใจอย่างมาก
• Menlo Corporate Center ซึ่งเป็นโครงการแปลงสภาพวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตอีกแห่ง กําลังเห็นการฟื้นตัวของการเจรจากับผู้เช่าหลังจากการแข่งขันก่อนหน้านี้สําหรับพื้นที่

การหมดอายุของสัญญาเช่าและแนวโน้มอัตราการเช่า

ฝ่ายบริหารกล่าวว่าตารางการหมดอายุของสัญญาเช่าในปัจจุบันสามารถจัดการได้ ยกเว้นรายการขนาดใหญ่ที่ทราบอยู่หนึ่งรายการในปี 2027 บริษัทคาดว่าอัตราการเช่าจะแตะจุดต่ําสุดในไตรมาสที่สองของปี 2026 โดยได้รับแรงหนุนจากสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่ได้เข้าใช้พื้นที่ 1.1 ล้านตารางฟุต ซึ่งควรจะเริ่มใช้งานได้ในอีกหลายไตรมาสข้างหน้า

• สัญญาเช่า DIRECTV ที่ El Segundo ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 500,000 ตารางฟุตและหมดอายุในไตรมาส 4 ปี 2027
• Kilroy คาดว่าจะมีการลดขนาดอย่างมีนัยสําคัญหรือออกจากพื้นที่ทั้งหมดที่วิทยาเขตดังกล่าว
• บริษัทกําลังประเมินตัวเลือกหลายอย่างสําหรับพื้นที่ รวมถึงการแบ่งแปลงวิทยาเขตสามอาคาร
• นอกจากนี้ยังมีสัญญาเช่าขนาด 80,000 ตารางฟุตใน Long Beach ที่คาดว่าจะออกจากพื้นที่
• สัญญาเช่าที่หมดอายุในปี 2027 ทั้งหมดที่เหลือมีขนาดต่ํากว่า 50,000 ตารางฟุต
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าโปรไฟล์การต่ออายุสัญญาที่เหลือในปี 2027 ควรจะมีลักษณะคล้ายกับค่าเฉลี่ยทางประวัติศาสตร์ของบริษัทก่อนการระบาดใหญ่

แนวโน้มในอนาคต

Kilroy กล่าวว่าคาดว่าแรงขับเคลื่อนการเช่าจะดําเนินต่อไปทั่วตลาด โดยได้รับการสนับสนุนจาก AI หุ่นยนต์ วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต อวกาศและการป้องกันประเทศ และความต้องการสํานักงานแบบ

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน