AMH ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: แนวโน้มการเติบโตชัดเจนขึ้น

วันพุธที่ 16 กันยายน 2026 — American Homes 4 Rent หรือ AMH (AMH) ได้ใช้เวที Bank of America BofA NY Global Real Estate Conference 2026 นําเสนอภาพรวมธุรกิจที่มั่นคงยิ่งขึ้น ทั้งในด้านการเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น การควบคุมค่าใช้จ่ายที่เข้มงวดขึ้น และแนวโน้มกําไรที่ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย ฝ่ายบริหารยังชี้ให้เห็นถึงกฎหมายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางฉบับใหม่ที่อาจช่วยปกป้องแผนการพัฒนาและการทําดีลกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนในอนาคต แม้ว่าต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นและสภาพอุปทานที่ยังคงเปลี่ยนแปลงอยู่จะยังคงเป็นปัจจัยกดดัน

ประเด็นสําคัญ

• AMH ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของ FFO ตลอดทั้งปี 2026 ขึ้น 3 เซนต์ที่จุดกึ่งกลาง เป็น 4.3% ซึ่งอยู่ในระดับสูงสุดของกลุ่ม REIT ที่พักอาศัย
• ช่วงพีคของฤดูกาลเช่าถูกอธิบายว่าแข็งแกร่งมาก โดยมีเดือนที่มีการเช่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ราคาเช่าใหม่เป็นบวก และการต่ออายุสัญญาเช่ามีการเติบโตที่มั่นคง
• บริษัทระบุว่าการเติบโตของภาษีทรัพย์สินอยู่ที่ 2.75% นับตั้งแต่ต้นปี ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 4% ถึง 5%
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ากฎหมาย 21st Century ROAD to Housing Act ให้การสนับสนุนที่ชัดเจนยิ่งขึ้นต่อช่องทางการเติบโตหลัก Two ช่องทางของ AMH ได้แก่ การพัฒนาภายในและการรวมกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน
• AMH คาดว่าปี 2027 จะเริ่มต้นจากสถานะอัตราการเช่าที่ดีกว่าปี 2026 และมองเห็นการปรับตัวดีขึ้นของการเติบโตของรายได้จากการดําเนินงานสุทธิของสาขาเดิมในปีหน้า

ผลประกอบการทางการเงิน

Chris Lau ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินกล่าวว่าธุรกิจ "ดําเนินไปได้ดีมาก" และกิจกรรมการเช่ายังคงแข็งแกร่งตลอดไตรมาส เขากล่าวว่าทีมงานของบริษัทดําเนินการได้ดีพอที่จะสนับสนุนการปรับเพิ่มคาดการณ์ตลอดทั้งปีขึ้น 3 เซนต์ที่จุดกึ่งกลาง

• คาดการณ์การเติบโตของ FFO ตลอดทั้งปี 2026 ปัจจุบันอยู่ที่ 4.3%
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าทําให้ AMH อยู่ในระดับสูงสุดของกลุ่ม REIT ที่พักอาศัย
• การเติบโตของภาษีทรัพย์สินอยู่ที่ 2.75% นับตั้งแต่ต้นปี ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวของบริษัทที่ 4% ถึง 5% อย่างมาก
• กระบวนการอุทธรณ์ภาษีทรัพย์สินเริ่มแสดงผลลัพธ์ โดยคาดว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในรายงานไตรมาสที่สาม
• ผลตอบแทนจากการพัฒนาอยู่ที่ 5.4% ในการส่งมอบไตรมาสที่สอง โดยฝ่ายบริหารตั้งเป้าผลตอบแทนที่สูงขึ้นในระยะยาว
• ดีลที่ดินใหม่มีการรับประกันผลตอบแทนที่ 6% ขึ้นไปในตลาดปัจจุบัน
• AMH กล่าวว่าการซื้อกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนครั้งล่าสุดในปี 2024 ขยายตัวจากอัตราผลตอบแทนสุทธิที่ประมาณ 5% ไปสู่ระดับต่ํา 5% จากนั้นเป็นระดับสูง 5% และใกล้ 6% หลังจากการรวมเข้ากับมาตรฐานของ AMH
• หุ้นถูกอธิบายว่าซื้อขายที่อัตราผลตอบแทนสุทธิโดยนัย 6% ซึ่งฝ่ายบริหารมองว่าน่าสนใจ
• บริษัทมีความเคลื่อนไหวในการซื้อหุ้นคืนในช่วง 5 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2026 และยังคงมีการอนุมัติจากคณะกรรมการบริษัทเหลืออยู่

อัปเดตการดําเนินงาน

ฝ่ายบริหารกล่าวว่าช่วงพีคของฤดูกาลเช่าดําเนินไป "อย่างยอดเยี่ยม" โดยมีเดือนที่มีการเช่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์และการดําเนินงานที่แข็งแกร่งจากทีมปฏิบัติการ Lincoln Palmer ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการกล่าวว่าบริษัทมีสัญญาเช่าที่หมดอายุมากกว่าที่เคยเป็นมา แต่ยังคงรักษาอัตราการต่ออายุที่สูงและระยะเวลาการเปลี่ยนผ่านที่รวดเร็วสําหรับบ้านที่ว่างอยู่

• อัตราการเช่าใหม่ยังคงเป็นบวก ที่ 1.6% ในเดือนกรกฎาคม และ 80 เบสิสพอยต์ในเดือนสิงหาคม
• อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าคงที่ที่ 3.3% ทั้งในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม
• อัตราการเช่าอยู่ที่ 96.1% ในเดือนกรกฎาคม และ 95.9% ในเดือนสิงหาคม
• AMH กล่าวว่าการย้ายออกสูงขึ้นเนื่องจากสัญญาเช่าที่หมดอายุอยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ แต่บริษัทยังคงรักษาอัตราการต่ออายุที่แข็งแกร่ง
• ทีมปฏิบัติการทําสถิติระยะเวลาการเปลี่ยนผ่านสําหรับบ้านที่ว่างได้เร็วที่สุดเป็นประวัติการณ์
• การเติบโตของอัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้นจากเดือนมิถุนายนสู่เดือนกรกฎาคม ซึ่งเป็นรูปแบบที่ผิดปกติ แต่ยังคงเป็นบวก
• บริษัทกล่าวว่าการดําเนินงานที่แข็งแกร่งยืดเยื้อไปถึงช่วงปลายฤดูกาลมากกว่าปกติ

Palmer กล่าวว่า AMH ใช้เวลานานในการปรับรูปแบบเส้นโค้งการหมดอายุของสัญญาเช่า โดย Two ในสามของการหมดอายุ Now อยู่ในช่วงครึ่งแรกของปี และหนึ่งในสามอยู่ในช่วงครึ่งหลัง ซึ่งเป็นการจัดวางที่ฝ่ายบริหารเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ต่อปี 2027

• บริษัทคาดว่าจะเข้าสู่ปี 2027 ด้วยอัตราการเช่าที่ดีกว่าระดับประมาณ 95% ที่เริ่มต้นในปี 2026 อย่างมาก
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าช่วงการเช่าในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ "สําคัญอย่างยิ่ง" และสามารถกําหนดทิศทางของทั้งปีได้
• AMH กล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงในการหมดอายุสัญญาเช่าได้รับการวางแผนในช่วงเวลาที่ยาวนานและดําเนินการในปี 2026

โครงการพัฒนา

AMH กล่าวว่ายังคงเป็นผู้พัฒนาและผู้ดําเนินการบ้านเดี่ยวแบบสร้างเพื่อเช่าที่ใหญ่ที่สุดในแบบบูรณาการ โดยมีการพัฒนาที่ดําเนินอยู่ในประมาณ 15 ตลาด ฝ่ายบริหารกล่าวว่าบริษัทยังคงใช้การพัฒนาเป็นเครื่องยนต์หลักในการเติบโต แม้จะลดปริมาณลงเพื่อตอบสนองต่อต้นทุนเงินทุนที่สูงขึ้น

• ต้นทุนการก่อสร้างแนวตั้งแทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แม้จะมีแรงกดดันจากเงินเฟ้อ
• ฝ่ายบริหารให้เครดิตการจัดการห่วงโซ่อุปทานและแรงงานสําหรับการควบคุมต้นทุน
• ผลตอบแทนจากการพัฒนาปัจจุบันอยู่ที่ 5.4% สําหรับการส่งมอบในไตรมาสที่สอง
• การซื้อที่ดินใหม่ได้รับการรับประกันที่ผลตอบแทน 6% ขึ้นไป
• AMH กล่าวว่าได้ลดขนาดการพัฒนาลงบ้างในปี 2026 เนื่องจากสภาพแวดล้อมทางการเงิน
• บริษัทได้โอนสัดส่วนที่ใหญ่ขึ้นของแผนงานปี 2026 ให้กับพันธมิตรร่วมทุน
• AMH กําลังหารือเกี่ยวกับการจัดสรรแผนงานปี 2027 และการขยายตัวที่เป็นไปได้กับพันธมิตรร่วมทุน

Lau กล่าวว่าโครงสร้างกองทุนร่วมทุนแบบ evergreen ของบริษัทช่วยให้ AMH ถือหุ้น 20% ในขณะที่พันธมิตรถือ 80% โดยไม่มีวันสิ้นสุดที่กําหนดไว้ เขากล่าวว่าโครงสร้างดังกล่าวช่วยให้ AMH สร้างมูลค่าได้โดยไม่ต้องบังคับขาย

• บริษัทอธิบายโครงสร้างนี้ว่าเป็นวิธีการแปลงมูลค่าให้เป็นกระแสเงินสดต่อเนื่องแทนที่จะเป็นรายได้ครั้งเดียว
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่ากําลังพยายามยกระดับผลตอบแทนจากการพัฒนาจากหลายมุม รวมถึงการควบคุมต้นทุน การเติบโตของค่าเช่าตลาด และดีลที่ดินที่ให้ผลตอบแทนสูงขึ้น

การพัฒนาด้านกฎระเบียบและกลยุทธ์

ฝ่ายบริหารใช้เวลาส่วนใหญ่ในการหารือเกี่ยวกับกฎหมาย 21st Century ROAD to Housing Act ซึ่งผ่านในเดือนกรกฎาคม 2026 Lau กล่าวว่ากฎหมายดังกล่าวทําให้กลยุทธ์ของ AMH "อาจไม่เคยมีความแตกต่างมากเท่านี้มาก่อน" เนื่องจากปกป้องช่องทางการเติบโตหลัก Two ช่องทางของบริษัท

• กฎหมายได้ยกเลิกข้อกําหนดการบังคับขายทรัพย์สิน
• การพัฒนาได้รับการยกเว้นและคุ้มครองโดยเฉพาะ
• การรวมกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนระหว่างเจ้าของที่มี 350 หน่วยขึ้นไปได้รับอนุญาต
• นักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ถูกนิยามว่าเป็นเจ้าของที่มี 350 หน่วยขึ้นไป
• AMH กล่าวว่านักลงทุนในระดับดังกล่าวไม่สามารถซื้อผ่านบริการรายการหลายรายการได้ในทางปฏิบัติ เนื่องจากเศรษฐศาสตร์ไม่น่าสนใจ
• ข้อยกเว้นสําหรับการซื้อนอก MLS มีเฉพาะสําหรับทรัพย์สินที่ต้องการการลงทุนด้านรหัสอาคารครั้งใหญ่ หรือสําหรับโครงการสนับสนุนการเป็นเจ้าของบ้านบางประเภท ซึ่งฝ่ายบริหารกล่าวว่ามีต้นทุนสูงเช่นกัน

ฝ่ายบริหารกล่าวว่ากฎหมายควรสร้างความชัดเจนมากขึ้นหลังจากช่วงเวลาที่ยาวนานของความไม่แน่นอน และคาดว่าผู้ดําเนินการกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนขนาดเล็กจะเผชิญกับความยากลําบากมากขึ้นในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีการเข้าถึง MLS หรือช่องทางผู้สร้าง

• AMH ไม่ได้เป็นผู้ซื้อผ่าน MLS ที่ใช้งานอยู่มาหลายปีแล้ว ดังนั้นกลยุทธ์ของบริษัทจึงแทบไม่เปลี่ยนแปลง
• ฝ่ายบริหารคาดว่าจะมีความสนใจจากผู้ขายในการขายกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนมากขึ้นในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า
• บริษัทกล่าวว่าส่วนต่างราคาเสนอซื้อและเสนอขายในดีลกลุ่มหลักทรัพย์ลงทุนยังคงกว้างอยู่
• คาดว่าการร่างกฎระเบียบโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางจะดําเนินต่อไปตลอดปี 2026 โดยมีเป้าหมายให้กฎระเบียบมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2027
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าระยะเวลาดังกล่าวอาจทะเยอทะยานเกินไป เนื่องจากกฎหมายที่คล้ายกันมักใช้เวลา 12 ถึง 18 เดือนในการดําเนินการ

แนวโน้มอุปทานและมุมมองตลาด

AMH กล่าวว่าสภาพอุปทานกําลังเคลื่อนไปในทิศทางที่ถูกต้อง บริษัทชี้ให้เห็นถึงการลดลงครั้งแรกของอุปทานบ้านเดี่ยวให้เช่าโดยรวมในไตรมาสที่สอง หลังจากการเติบโตต่อเนื่อง 8 ถึง 9 ไตรมาส

• ตลาดในฟลอริดา เช่น Jacksonville, Orlando และ Tampa แสดงให้เห็นอุปทานที่ลดลง
• แรงกดดันจากสินค้าคงคลังบ้านสร้างเพื่อเช่าในฟีนิกซ์กําลังผ่อนคลายลง
• อุปทานอาคารชุดพักอาศัยในเท็กซัสดูเหมือนจะถึงจุดสูงสุดแล้ว โดยใบอนุญาตและการก่อสร้างแล้วเสร็จกําลังชะลอตัว
• อุปทานของสถาบันกําลังผ่อนคลายในตลาดส่วนใหญ่
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าอุปทานเงาวัดได้ยากแยกต่างหาก แต่แนวโน้มโดยรวมเป็นที่น่าพอใจ
• หากอุปทานเงายังคงเป็นปัจจัย AMH กล่าวว่ากําลังถูกชดเชยด้วยการลดลงของสินค้าคงคลังของเจ้าของรายย่อย

มองไปข้างหน้า ฝ่ายบริหารกล่าวว่าคาดว่าการเติบโตของรายได้จากการดําเนินงานสุทธิของสาขาเดิมในปี 2027 จะสูงกว่าในปี 2026 โดยชี้ให้เห็นถึงอัตราการเช่าที่ดีขึ้น การเร่งตัวของการเติบโตของค่าเช่าที่เป็นไปได้ และวินัยด้านค่าใช้จ่ายที่ต่อเนื่องเป็นปัจจัยสนับสนุนหลัก

• AMH กล่าวว่าคาดว่าจะเข้าสู่ปี 2027 ด้วยระดับอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งกว่าในปี 2026 อย่างมาก
• อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าคาดว่าจะค่อยๆ สูงขึ้นในเดือนข้างหน้า สู่ช่วงต่ําถึงกลาง 3% จากนั้นสูงขึ้นในต้นปี 2027
• ข้อมูลจาก John Burns ชี้ว่าการเติบโตของค่าเช่าตลาดในปี 2026 อยู่ในช่วงต่ํา 1% ในขณะที่ปี 2027 อาจเคลื่อนไปสู่ช่วงสูง 1%
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าการเติบโตของค่าเช่าตลาดเป็นตัวชี้นําที่สําคัญกว่าการรับรู้รายได้
• บริษัทวางแผนที่จะปรับแต่งแนวโน้มปี 2027 ในช่วงสองสามเดือนข้างหน้าก่อนที่จะออกคาดการณ์อย่างเป็นทางการ

การจัดสรรเงินทุนและงบดุล

AMH กล่าวว่ายังมีพื้นที่ในการใช้งบดุล แต่ยังติดตามเงินทุนจากบุคคลที่สามในฐานะแหล่งการเติบโตที่สําคัญกว่าในช่วงสามปีข้างหน้า

• ความสามารถในการก่อหนี้ยังคงมีอยู่
• กิจกรรมการขายทรัพย์สินดําเนินไปได้ดีในปี 2026
• การซื้อหุ้นคืนยังคงเป็นทางเลือก โดยได้รับการสนับสนุนจากการอนุมัติของคณะกรรมการบริษัท
• ฝ่ายบริหารกล่าวว่าอัตราผลตอบแทนสุทธิโดยนัย 6% ของหุ้นทําให้การซื้อคืนน่าสนใจ
• บริษัทกล่าวว่ามีความเคลื่อนไหวในการซื้อคืนในช่วงต้นปีและกําลังติดตามหุ้นอย่างใกล้ชิดหลังจากการปรับตัวลงล่าสุด
• AMH กล่าวว่าเงินทุนจากบุคคลที่สามมีแนวโน้มที่จะมีความสําคัญมากกว่าเงินทุนจากงบดุลในช่วงสามปีข้างหน้า

เกี่ยวกับความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์ ฝ่ายบริหารกล่าวว่าผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดของสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน