SL Green ในงานประชุม Real Estate ของ BofA: การเช่าพุ่งสูงหนุนแนวโน้มธุรกิจ

นิวยอร์ก, วันอังคารที่ 15 ก.ย. 2026 — SL Green Realty Corp. (SLG) แจ้งต่อนักลงทุนในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026 ว่าแผนงานปี 2026 ของบริษัทกําลังดําเนินไปเร็วกว่าที่คาดไว้ ทั้งในด้านการเช่า การขายสินทรัพย์ และการรีไฟแนนซ์ ฝ่ายบริหารยังชี้ให้เห็นถึงตลาดสํานักงานในนิวยอร์กที่แข็งแกร่งขึ้น แต่ระบุว่าแนวโน้มยังคงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ย

ประเด็นสําคัญ

• SL Green ระบุว่าบริษัทบรรลุเป้าหมายการเช่าตลอดทั้งปีแล้ว โดยมีพื้นที่ที่ลงนามสัญญาแล้ว 1.8 ล้านตารางฟุตในช่วงแปดเดือนครึ่งแรกของปี 2026
• บริษัทคาดว่าอัตราการเช่าจะแตะระดับเกิน 95% ภายในสิ้นปี และอัตราการเช่าทางเศรษฐกิจจะอยู่ที่ประมาณ 90.2%
• ห้าจากสิบเอ็ดรายการขายสินทรัพย์ที่วางแผนไว้ดําเนินการแล้วเสร็จหรือประกาศแล้ว และฝ่ายบริหารคาดว่าจะปิดได้แปดรายการภายในสิ้นปี
• แผนรีไฟแนนซ์มูลค่า 7 พันล้านดอลลาร์ดําเนินการเสร็จสิ้นเป็นส่วนใหญ่แล้ว รวมถึงการรีไฟแนนซ์ 245 Park มูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์ที่คาดว่าจะปิดในเดือนตุลาคม
• ฝ่ายบริหารระบุว่าความต้องการพื้นที่สํานักงานในนิวยอร์กซิตียังคงแข็งแกร่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นและสิทธิประโยชน์สําหรับผู้เช่าลดลงทั่วทั้งตลาด

ผลประกอบการทางการเงิน

ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทกําลังดําเนินการล้ําหน้าเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ปี 2026 ในหลายด้าน โดยมีการเช่าเป็นตัวนํา

• การเช่าสะสมตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 1.8 ล้านตารางฟุตในช่วงแปดเดือนครึ่งแรกของปี 2026 สูงกว่าเป้าหมายงบประมาณที่ 1.5 ล้านตารางฟุต และเป้าหมายสูงสุดที่ 1.7 ล้านตารางฟุต
• Matt DiLiberto ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน (CFO) ระบุว่าบริษัทอยู่ล้ําหน้าประมาณ 16% บนพื้นฐาน mark-to-market และยังมีไปป์ไลน์การเช่า 1 ล้านตารางฟุต
• อัตราการเช่าคาดว่าจะเกิน 95% ภายในสิ้นปี 2026
• อัตราการเช่าทางเศรษฐกิจคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 90.2% ภายในสิ้นปี ซึ่งช่วยลดช่องว่างระหว่างอัตราการเช่าและอัตราการเช่าทางเศรษฐกิจที่เคยอยู่ที่ประมาณ 3%
• ฝ่ายบริหารระบุว่าช่องว่างดังกล่าวควรจะแคบลงต่อเนื่องในปี 2027
• รายได้จากการดําเนินงานสุทธิของสาขาเดิม (same-store NOI) อยู่เหนือความคาดหมายแล้วในปีนี้ และ same-store NOI ปี 2027 คาดว่าจะสูงกว่าปี 2026 อย่างมีนัยสําคัญ

แนวโน้มการเช่าและค่าเช่า

SL Green ระบุว่าตลาดสํานักงานในนิวยอร์กแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในวงกว้าง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นและสิทธิประโยชน์สําหรับผู้เช่าลดลงทั้งในอาคารระดับบนและระดับกลาง

• ค่าเช่าสุทธิที่มีผลบังคับใช้จริงในตลาดระดับบนเพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• ค่าเช่าสุทธิที่มีผลบังคับใช้จริงในตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ถึง 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• ค่าเช่าตามราคาหน้ากระดาษปรับตัวสูงขึ้นในทุกระดับราคาและทุกพื้นที่ย่อย
• เงินสนับสนุนการปรับปรุงพื้นที่สําหรับผู้เช่าลดลงมาอยู่ที่ประมาณ $145 ถึง $150 ต่อตารางฟุต จากเดิม $150 ถึง $165
• ระยะเวลาเช่าฟรีลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 14 ถึง 16 เดือน จากเดิม 16 ถึง 18 เดือน
• Steve Durels หัวหน้าฝ่ายการเช่าของบริษัท ระบุว่าสิทธิประโยชน์สําหรับผู้เช่าได้คงที่แล้วและกําลังเริ่มลดลง

แผนด้านเงินทุนและการขายสินทรัพย์

บริษัทระบุว่าแผนด้านเงินทุนยังคงเป็นไปตามแผน โดยผสมผสานการขาย การจัดหาเงินทุน และกิจกรรมร่วมทุนแบบคัดเลือก

• ห้าจากสิบเอ็ดรายการขายสินทรัพย์ที่วางแผนไว้ดําเนินการแล้วเสร็จหรือประกาศแล้ว เพิ่มขึ้นจากสี่รายการเมื่อประมาณหนึ่งเดือนก่อน
• SL Green คาดว่าจะดําเนินการแปดรายการให้แล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2026
• มีสินทรัพย์หกรายการที่ยังอยู่ในไปป์ไลน์ โดยสองรายการอยู่ระหว่างการจัดทําเอกสารอย่างจริงจัง และหนึ่งรายการมีเงื่อนไขข้อตกลงที่ตกลงขั้นสุดท้ายแล้ว
• การขาย 110 Greene Street ประกาศในอัตรา cap rate ประมาณ 5.7% สําหรับอาคารที่เช่าเกือบเต็มพื้นที่
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากลุ่มผู้ซื้อประกอบด้วยผู้ซื้อเพื่อใช้งาน ผู้ซื้อแบบ core กองทุนบําเหน็จบํานาญสถาบัน และนักลงทุน 1031 exchange

กลยุทธ์การจัดหาเงินทุน

SL Green ระบุว่าโปรแกรมรีไฟแนนซ์ดําเนินการเสร็จสิ้นเป็นส่วนใหญ่แล้ว และกําลังเตรียมเปิดตัวการจัดหาเงินทุนครั้งใหญ่สําหรับ 245 Park

• บริษัทระบุว่าแผนรีไฟแนนซ์มูลค่า 7 พันล้านดอลลาร์ดําเนินการเสร็จสิ้นเป็นส่วนใหญ่แล้ว
• การรีไฟแนนซ์ 245 Park มูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเงินกู้เดิม 1,768 ล้านดอลลาร์ คาดว่าจะปิดในเดือนตุลาคม 2026
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการจัดหาเงินทุนคาดว่าจะเป็นโครงสร้างจํานองทั้งหมด
• มีความสนใจในการจัดวางล่วงหน้าอย่างมีนัยสําคัญก่อนการเปิดตัวอย่างเป็นทางการ
• บริษัทคาดว่าจะเปิดตัวการจัดหาเงินทุนภายในหนึ่งถึงสองสัปดาห์
• ฝ่ายบริหารระบุว่าใช้กลยุทธ์การป้องกันความเสี่ยงเชิงรุก โดยเน้นอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นหลักและป้องกันความเสี่ยงล่วงหน้าสําหรับการรีไฟแนนซ์
• มีเพียงวันครบกําหนดจํานวนจํากัดที่กําหนดไว้สําหรับปี 2027 และ 2028

อัปเดตการดําเนินงาน

ผู้บริหารบรรยายถึงสภาพแวดล้อมการดําเนินงานที่แข็งแกร่งในแมนฮัตตัน ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการผูกมัดของบริษัทขนาดใหญ่และพื้นที่ว่างที่จํากัดในเส้นทางสําคัญ

• ฝ่ายบริหารระบุว่านิวยอร์กซิตีกําลังมุ่งสู่ปีที่มีการเช่าสํานักงานมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2000
• การผูกมัดขนาดใหญ่ล่าสุดที่บริษัทอ้างถึง ได้แก่ American Express ในย่านดาวน์ทาวน์, JPMorgan และ Citadel ใน Midtown East, Anthropic สําหรับพื้นที่ 4 แสนตารางฟุตที่เกี่ยวข้องกับงาน AI และ Simpson Thacher บน Fifth Avenue
• บริษัทระบุว่าการแปลงสํานักงานเป็นที่พักอาศัยกําลังลดอุปทาน โดยเฉพาะใน Midtown East และตาม Third Avenue
• SL Green ระบุว่าเป็นการยากมากขึ้นที่จะหาพื้นที่บล็อกขนาด 1 แสนตารางฟุตขึ้นไปที่มีคุณภาพบน Third Avenue เนื่องจากสินค้าคงคลังลดลง
• บริษัทระบุว่าสามารถเติมเต็มพื้นที่ว่างที่ 1185 Sixth Avenue ได้สําเร็จ
• การหมุนเวียนสัญญาเช่ารายปีในช่วงสามปีข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 8 แสนถึง 9 แสนตารางฟุต ซึ่งต่ําที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท

ไปป์ไลน์การพัฒนา

SL Green ระบุว่าโครงการหลายแห่งกําลังดําเนินการไปข้างหน้า รวมถึงการพัฒนาใหม่ขนาดใหญ่และการแปลงอาคารครั้งสําคัญ

• การพัฒนา 346 Madison แบบก่อสร้างใหม่ร่วมกับพันธมิตรร่วมทุนชาวญี่ปุ่นยังคงเป็นไปตามกําหนดสําหรับการส่งมอบในไตรมาสที่สี่ของปี 2031
• อาคารจะมีพื้นที่รวม 8.4 แสนตารางฟุต และคาดว่าจะมีผู้เช่าหลักประมาณ 2 แสนตารางฟุต
• ฝ่ายบริหารระบุว่าค่าเช่าที่ขอตั้งแต่ประมาณ $230 ต่อตารางฟุตที่ชั้นล่างไปจนถึงระดับ $300 ใกล้ชั้นบนสุด
• โครงการจะรวมถึงพื้นที่สิ่งอํานวยความสะดวกสองชั้นและสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น
• การให้ความรู้และการนําเสนอแก่ผู้เช่าในระยะแรกกําลังดําเนินการอยู่ และผลตอบรับเป็นไปในทางบวก
• พื้นที่ตั้งอยู่ใกล้กับ Grand Central Terminal และการพัฒนา 343 Madison ของ BXP

การแปลง 750 Third Avenue

หนึ่งในโครงการที่ได้รับความสนใจมากที่สุดของบริษัทคือการแปลง 750 Third Avenue จากสํานักงานเป็นที่พักอาศัย

• อาคารว่างเปล่าแล้วในขณะนี้ และ SL Green ระบุว่าสามารถย้ายผู้เช่าไปยังอสังหาริมทรัพย์อื่นใน Midtown East ได้สําเร็จ
• สินทรัพย์นี้เป็นเจ้าของโดยตรง ไม่มีพันธมิตรและไม่มีหนี้สิน
• การจัดหาเงินทุนอยู่ระหว่างดําเนินการและคาดว่าจะปิดในเร็วๆ นี้
• บริษัทยังแสวงหาพันธมิตรร่วมทุนอีกด้วย
• การเปลี่ยนแปลงทางสถาปัตยกรรม รวมถึงการรื้อแกนกลางด้านหน้าอาคาร ดําเนินการเสร็จสิ้นแล้วเพื่อรองรับการใช้งานเป็นที่พักอาศัย
• ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงการสอดคล้องกับเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของเมือง

One Vanderbilt และ SUMMIT

ผู้บริหารยังให้ข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับธุรกิจหอดูดาวของบริษัทและโครงการระหว่างประเทศที่เกี่ยวข้อง

• SUMMIT ที่ One Vanderbilt ได้รับการจัดอันดับให้เป็นหอดูดาวอันดับ 1 ในนิวยอร์กซิตีตามที่บริษัทระบุ
• ผลการดําเนินงานในช่วงฤดูร้อนปรับตัวดีขึ้นในเดือนกรกฎาคม สิงหาคม และกันยายน หลังจากที่สภาพอากาศส่งผลกระทบต่อผลลัพธ์ในไตรมาสที่หนึ่งและสอง
• โครงการ SUMMIT ปารีส ได้ครอบครองพื้นที่แล้วและอยู่ระหว่างการก่อสร้างตกแต่ง โดยคาดว่าจะเปิดตัวในกลางปี 2027
• ข้อตกลง SUMMIT โตเกียว ได้รับการประกาศแล้ว โดยจะมีการอัปเดตเพิ่มเติมในภายหลัง

กองทุนหนี้และแพลตฟอร์มการจัดการสินทรัพย์

SL Green ระบุว่าแพลตฟอร์มทุนจากบุคคลที่สามกําลังขยายตัวเช่นกัน

• กองทุนหนี้ถูกนําไปใช้งานแล้วประมาณ 50% โดยมีโอกาสในไปป์ไลน์อีก 200 ล้านดอลลาร์
• ประมาณ 75% ของการนําไปใช้งานอยู่ในตลาดรอง โดยมักซื้อสถานะจากผู้ให้กู้ต่างชาติและธนาคารที่ลดการเปิดรับความเสี่ยง
• บริษัทอ้างถึงการซื้อจํานองในราคาส่วนลด การลงทุนจํานองใหม่ สินเชื่อ mezzanine และหุ้นบุริมสิทธิ์เป็นโอกาสในปัจจุบัน
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากองทุนมีเป้าหมายผลตอบแทนรวมในระดับกลางถึงสูงของช่วงตัวเลขสองหลัก
• Green Loan Services เป็นผู้ให้บริการ SASB ที่ใหญ่ที่สุดและยังคงดําเนินการอยู่ในประเทศตามที่บริษัทระบุ
• Green Property Services เติบโตขึ้นเป็นหกงานที่ได้รับมอบหมาย รวมถึงความร่วมมือ 15 Laight Street กับ Hyundai ที่ประกาศล่าสุด

แนวโน้มในอนาคต

ฝ่ายบริหารระบุว่าเห็นโอกาสในการเติบโตของค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าอีก โดยอุปทานมีแนวโน้มที่จะตึงตัวต่อเนื่องอีกหลายปี

• บริษัทระบุว่าไม่เห็นปัจจัยลบสําคัญต่อการตึงตัวของตลาดต่อเนื่อง เว้นแต่จะเกิดภาวะช็อกทางเศรษฐกิจมหภาค
• ในตลาดระดับบน ฝ่ายบริหารคาดว่าค่าเช่าจะเติบโตอีกกว่า 15% ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
• ค่าเช่าตลาดระดับกลางคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก 5% ถึง 10% ในช่วงเวลาเดียวกัน
• การแปลงสํานักงานเป็นที่พักอาศัยคาดว่าจะลดพื้นที่สํานักงาน 25 ล้านถึง 30 ล้านตารางฟุตทั่วนิวยอร์กซิตี
• ใน Midtown East เพียงแห่งเดียว SL Green คาดว่าจะมีการแปลงประมาณ 4.5 ล้านตารางฟุต
• บริษัทระบุว่าไปป์ไลน์อุปทานจนถึงปี 2032 ยังคงจํากัด และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจยิ่งขัดขวางการพัฒนาใหม่ของอาคารคุณภาพต่ํา
• ฝ่ายบริหารระบุว่าค่าเช่าสํานักงานของบริษัทในฐานะสัดส่วนของรายได้ลดลงมาอยู่ที่ 1% ถึง 2% จากระดับประวัติศาสตร์ที่ 4% ถึง 5% ซึ่งบ่งชี้ถึงโอกาสในการเพิ่มขึ้นอีก
• Harrison Sitomer ประธานบริษัทและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน (CIO) กล่าวว่านั่นหมายความว่ายังมี "การลดลงอย่างมาก" ก่อนที่ต้นทุนจะกลับสู่ระดับปกติทางประวัติศาสตร์

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ ผู้บริหารกลับมาพูดถึงหัวข้อที่เกิดขึ้นซ้ําหลายครั้ง ได้แก่ ความต้องการ อุปทาน การจัดสรรทุน และนโยบายสาธารณะ

• ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทใช้การทดสอบตลาดเพื่อตัดสินใจว่าจะขายสินทรัพย์ใดและเก็บไว้ใด
• ผู้บริหารระบุว่าการค้นหาพันธมิตรร่วมทุนสําหรับ 245 Park ดําเนินการผ่านการเจรจานอกตลาดแบบคัดเลือก ไม่ใช่กระบวนการขายในวงกว้าง
• พวกเขาระบุว่าเป้าหมายคือการหาพันธมิตรระยะยาวที่มีมุมมองห้า สิบ หรือสิบห้าปี
• ในด้านนโยบาย ฝ่ายบริหารระบุว่ามีการมีส่วนร่วมในเชิงบวกกับฝ่ายบริหารของนายกเทศมนตรี Eric Adams และเจ้าหน้าที่เมืองเ

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน