Brookdale Senior Living ในงาน Jefferies: เดิมพันกับอํานาจการตั้งราคา

Brookdale Senior Living (BKD) ใช้เวที Jefferies Healthcare Services and Technology Conference ประจําปี 2026 เมื่อวันอังคารที่ 15 ก.ย. 2026 เพื่อนําเสนอแผนฟื้นฟูธุรกิจที่อาศัยอุปทานในอุตสาหกรรมที่ตึงตัวขึ้น อํานาจการตั้งราคาที่แข็งแกร่งขึ้น และโครงสร้างการดําเนินงานใหม่ บริษัทระบุว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้กําลังช่วยชดเชยผลกระทบระยะสั้นจากการปรับโครงสร้างและการขายสินทรัพย์ ขณะเดียวกันยังสนับสนุนแนวโน้มผลการดําเนินงานตลอดทั้งปี

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Nick Stengle และประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Dawn Kussow กล่าวว่า Brookdale ยังคงอยู่ในเส้นทางที่จะบรรลุการเติบโตของ RevPAR ตลอดทั้งปี 2026 ที่ 8% ถึง 9% และยังคงประมาณการ EBITDA ที่ปรับแล้วไว้เช่นเดิม พร้อมชี้ให้เห็นถึงสภาพแวดล้อมที่เอื้ออํานวยสําหรับที่พักผู้สูงอายุ โดยความต้องการเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอุปทานใหม่ในหลายพื้นที่ทั่วสหรัฐฯ

ประเด็นสําคัญ

• Brookdale ยืนยันแนวทางการเติบโตของ RevPAR ตลอดทั้งปี 2026 ที่ 8% ถึง 9% และคงแนวโน้ม EBITDA ที่ปรับแล้วไว้ไม่เปลี่ยนแปลง
• ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทได้รับประโยชน์จากการขาดแคลนอุปทานที่พักผู้สูงอายุ โดยเฉพาะในเท็กซัสและฟลอริดา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ Brookdale มีสถานะแข็งแกร่ง
• บริษัทได้ปรับโครงสร้างการขาย การดําเนินงาน และผู้นําด้านคลินิกภายใต้รูปแบบความรับผิดชอบเดียว เพื่อปรับปรุงการดําเนินงานในชุมชนมากกว่า 500 แห่ง
• Brookdale ระบุว่าอํานาจการตั้งราคาดีขึ้นนับตั้งแต่ช่วงโควิด และการปรับขึ้นราคาไม่ได้ผูกติดกับการปรับ ซีโอแอล ของประกันสังคมอีกต่อไป
• ในระยะยาว บริษัทตั้งเป้าการเติบโตของ EBITDA ที่ปรับแล้วในระดับกลางสองหลัก และอัตราส่วนหนี้สินต่ํากว่า 6.0 เท่า

ผลประกอบการและแนวโน้ม

Brookdale ระบุว่าแนวโน้มธุรกิจปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี โดยอัตราการเข้าพักในเดือนสิงหาคมเพิ่มขึ้น 40 basis points เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ฝ่ายบริหารระบุว่าโมเมนตัมดังกล่าวสนับสนุนแนวโน้มที่มีอยู่ของบริษัทสําหรับปีนี้

• แนวทางการเติบโตของ RevPAR ตลอดทั้งปียังคงอยู่ที่ 8% ถึง 9%
• แนวโน้ม EBITDA ที่ปรับแล้วสําหรับปี 2026 ยังคงไว้แม้จะมีปัจจัยกดดันด้านการดําเนินงานในช่วงครึ่งแรก
• Brookdale คาดว่าจะมีเส้นทางหลายปีสู่การเติบโตของ EBITDA ที่ปรับแล้วในระดับกลางสองหลัก
• บริษัทตั้งเป้าอัตราส่วนหนี้สินต่ํากว่า 6.0 เท่า
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการปรับขึ้นราคา 1% สามารถเพิ่ม NOI ได้ประมาณ 27 ล้านดอลลาร์

ผู้บริหารเน้นย้ําว่า RevPAR ซึ่งรวมอัตราการเข้าพักและราคาเข้าด้วยกัน เป็นตัวชี้วัดหลักของผลการดําเนินงานทางการเงิน Stengle กล่าวว่า "RevPAR คือสิ่งที่ขับเคลื่อนผลการดําเนินงานทางการเงินอย่างแท้จริง RevPAR นั้น อัตราการเข้าพักเป็นส่วนสําคัญ และราคาเป็นอีกส่วนหนึ่ง"

บริษัทยังเน้นถึงเลเวอเรจด้านรายได้ในพอร์ตโฟลิโอของตน ที่อัตราการเข้าพักประมาณ 70% หน่วยหนึ่งสร้าง NOI ต่อปีประมาณ $3,800 ในขณะที่อัตราการเข้าพัก 95% ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ $21,000 ฝ่ายบริหารระบุว่าความแตกต่างนี้สะท้อนถึงโครงสร้างต้นทุนคงที่ของที่พักผู้สูงอายุ

ความคืบหน้าด้านการดําเนินงาน

Brookdale ระบุว่าปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงองค์กรครั้งใหญ่ Stengle ซึ่งเข้ารับตําแหน่ง CEO ในต้นเดือนตุลาคม 2024 เป็นผู้นําคนแรกของบริษัทที่มีพื้นฐานด้านการดําเนินงานในรอบกว่าทศวรรษ บริษัทยังได้จ้างประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ และในกลางเดือนมิถุนายน ได้นํา Margaret Cabell เข้ามาดํารงตําแหน่งประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายขาย หลังจากตําแหน่งนี้ว่างมาตั้งแต่กลางเดือนกุมภาพันธ์

• บริษัทดําเนินการปรับโครงสร้างระดับภูมิภาคเสร็จสิ้น ซึ่งลดพอร์ตโฟลิโอลงประมาณ 100 ชุมชน
• Brookdale รวมฟังก์ชันการขาย คลินิก และการดําเนินงานภายใต้สายความรับผิดชอบของผู้อํานวยการเขตเดียว
• โครงสร้างเดิมมีผู้อํานวยการบริหารชุมชนรายงานต่อผู้บังคับบัญชาหลายคน
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อขับเคลื่อนพฤติกรรมทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอที่มีมากกว่า 500 ชุมชน
• Brookdale ระบุว่าการปรับโครงสร้างเป็นการจัดแนวภายใน ไม่ใช่การลดจํานวนพนักงานครั้งใหญ่

Stengle กล่าวว่าบริษัทมีบุคลากรและโครงสร้างที่เหมาะสมในการดําเนินงานอย่างสม่ําเสมอมากขึ้นแล้ว "ตอนนี้เรามีคนที่ใช่แล้ว และที่สําคัญไม่แพ้กัน เรามีโครงสร้างองค์กรที่ถูกต้องเพื่อเปลี่ยนพฤติกรรมภายในชุมชนกว่า 500 แห่งของเรา" เขากล่าว

Brookdale ยังระบุว่าได้เปลี่ยนไปใช้รูปแบบการขายที่เชิงรุกมากขึ้น Cabell กําลังผลักดันแนวทางที่เน้นกิจกรรมและการดําเนินการมากกว่าผลลัพธ์เพียงอย่างเดียว บริษัทใช้กิจกรรมตามปฏิทินและการขายแบบแคมเปญมากขึ้น และต้องการให้พนักงานทุกคนมองตนเองเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามด้านการขาย

ภาพรวมตลาดและแนวโน้มอุปสงค์-อุปทาน

ฝ่ายบริหารใช้เวลาส่วนใหญ่ในการนําเสนอเพื่ออธิบายความสมดุลของอุปสงค์-อุปทานในอุตสาหกรรม Brookdale ระบุว่า National Investment Center หรือ NIC ประมาณการการเติบโตของอุปทานที่พักผู้สูงอายุต่อปีอยู่ที่เพียง 0.6% ถึง 0.7% ในขณะที่ประชากรอายุ 80 ปีกําลังเติบโตในอัตราทบต้นต่อปีที่ 5%

• บางตลาดในพื้นที่ขณะนี้มีอัตราการเข้าพักถึง 90% ถึง 95% หรือมากกว่านั้น
• Brookdale ระบุว่าตลาดระดับภูมิภาคทั้งหมดกําลังเต็มพร้อมกัน
• บริษัทมีน้ําหนักมากในเท็กซัสและฟลอริดา ซึ่งอุปทานใหม่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
• ชุมชนที่พักผู้สูงอายุบางแห่งกําลังถูกแปลงเป็นสถานบําบัดสุขภาพจิต ซึ่งลดอุปทานลงอีก
• Brookdale ระบุว่าการย้ายถิ่นของ Baby Boomer ไปยังเมืองต่างๆ ในเท็กซัส เช่น ออสติน ซานอันโตนิโอ และฮูสตัน ควรสนับสนุนความต้องการในระยะยาว

Stengle กล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอของบริษัทอยู่ในตําแหน่งที่ดีสําหรับสภาพแวดล้อมนี้ เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่มาจากการชําระเงินส่วนตัวและสัดส่วนผลิตภัณฑ์มุ่งเน้นที่การดูแลตามความต้องการ Brookdale ระบุว่า 94% ของรายได้มาจากแหล่งชําระเงินส่วนตัว ไม่ใช่โครงการของรัฐบาล

"เราอยู่ในเส้นทางที่ถูกต้อง เราอยู่ในเส้นทางที่ถูกต้องกับผลิตภัณฑ์ของเรา" Stengle กล่าว "การดูแลและบริการที่เราให้ โดยเฉพาะในด้านที่อิงกับความต้องการ ผมขอยืนยันว่าอยู่ในระดับสูงสุด"

อํานาจการตั้งราคาและกลยุทธ์ด้านราคา

Brookdale ระบุว่าช่วงหลังโควิดได้เปลี่ยนแนวคิดเกี่ยวกับการตั้งราคา ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทไม่ได้ผูกการปรับขึ้นราคากับการปรับค่าครองชีพของประกันสังคมเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป

"เคยเป็นเช่นนั้นในอุตสาหกรรมของเรา และแน่นอนสําหรับ Brookdale ที่จะปรับขึ้นราคาให้สอดคล้องกับการปรับ ซีโอแอล" Stengle กล่าว "นั่นคือกระบวนทัศน์ที่เราอยู่ในช่วงก่อนโควิด โควิดเปลี่ยนสิ่งนั้น...เราได้แยกตัวออกจากแนวคิดนั้นแล้ว"

• การปรับขึ้นราคาขณะนี้อิงตามสภาวะอุปสงค์-อุปทานในพื้นที่และระดับอัตราการเข้าพัก
• Brookdale ระบุว่ากําลังติดตามการย้ายออกด้วยเหตุผลทางการเงินเพื่อทดสอบความอดทนของผู้บริโภค
• บริษัทกําลังวางแผนการตั้งราคาสําหรับปี 2027 แล้ว
• ฝ่ายบริหารระบุว่าตลาดที่มีอัตราการเข้าพักสูงสามารถรองรับการเติบโตของราคาได้มากขึ้น ในขณะที่ตลาดที่มีอัตราการเข้าพักต่ํากว่าต้องมุ่งเน้นที่การเพิ่มการเข้าพักมากกว่า

ผู้บริหารระบุว่าบริษัทดําเนินงานในตลาดสองความเร็ว ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะที่มีอัตราการเข้าพักใกล้ 95% แล้ว จุดเน้นอยู่ที่ราคา ในพื้นที่อื่นๆ รวมถึงบางส่วนของเท็กซัสและฟลอริดา ลําดับความสําคัญคือการเติบโตของอัตราการเข้าพัก

การใช้จ่ายด้านทุน คุณภาพสินทรัพย์ และการขายทรัพย์สิน

Brookdale ระบุว่าพอร์ตโฟลิโอของตนโดยทั่วไปอยู่ในสภาพทางกายภาพที่ดี อายุอาคารเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 25 ถึง 26 ปี ซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม และฝ่ายบริหารระบุว่าไม่มีอาคารที่เก่ากว่า 30 ถึง 35 ปี บริษัทระบุว่านั่นหมายความว่ามีความเสี่ยงด้านความล้าสมัยน้อยมาก

• Brookdale ระบุโครงการปรับปรุง First Impressions จํานวน 30 โครงการ
• แต่ละโครงการมีงบประมาณเฉลี่ยประมาณ $500,000 ถึง $600,000
• งานดังกล่าวรวมถึงเฟอร์นิเจอร์ พรม แสงสว่าง และการแปลงพื้นที่
• ฝ่ายบริหารระบุว่าเป้าหมายคือสร้างผลตอบแทนผ่านการเพิ่มการย้ายเข้าและลดการย้ายออก
• บริษัทต้องการวงจรการปรับปรุงทุนอย่างสม่ําเสมอคล้ายกับอุตสาหกรรมโรงแรม

Brookdale ยังชี้ให้เห็นถึงการใช้จ่ายด้านทุนพัฒนาแบบเลือกสรร รวมถึงการจัดตําแหน่งสินทรัพย์ใหม่ เช่น การซื้อกิจการ Brookdale Galleria ซึ่งปิดสถานพยาบาลผู้ป่วยทักษะเฉพาะทางและนําทรัพย์สินไปใช้ประโยชน์ใหม่ ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงการดังกล่าวสามารถให้ผลตอบแทนสองหลักพร้อมระยะเวลาคืนทุน 1 ถึง 2 ปี

ในด้านการจัดการพอร์ตโฟลิโอ Brookdale ระบุว่าประกาศขาย 42 ชุมชนในปี 2025 โดยเหลืออีก 9 แห่ง ณ เวลาการประกาศผลประกอบการไตรมาสที่สอง และบริษัทคาดว่ากระบวนการนี้จะเสร็จสิ้นเป็นส่วนใหญ่ภายในการประกาศผลประกอบการไตรมาสที่สาม ปี 2026 โดยอาจมีหนึ่งหรือสองแห่งที่ยืดเยื้อไปถึงไตรมาสที่สี่ ฝ่ายบริหารอธิบายสินทรัพย์เหล่านี้ว่าเป็นชุมชนขนาดเล็ก ที่โดดเดี่ยว หรือมีผลการดําเนินงานต่ํากว่าเกณฑ์ ซึ่งสร้างแรงกดดันเล็กน้อยต่ออัตราการเข้าพักและ EBITDA ที่ปรับแล้ว

ต้นทุนและงบดุล

Brookdale ระบุว่าแรงงานยังคงเป็นรายการต้นทุนที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็นประมาณ 65% ของค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน และเป็นพื้นที่หลักที่สามารถปรับปรุงประสิทธิภาพได้ ฝ่ายบริหารระบุว่าได้แก้ไขปัญหาการเพิ่มพนักงานที่สะสมมาก่อนช่วงโควิดแล้ว

• บริษัทยังบริหารจัดการต้นทุนอาหารผ่านการทดแทนเมื่อราคาสูงขึ้น
• การใช้จ่ายด้านการซ่อมแซมและบํารุงรักษาถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น
• Brookdale ระบุว่า G&A ระดับองค์กรขณะนี้ถูกกําหนดไว้เป็นส่วนใหญ่แล้ว และไม่ควรเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสําคัญตามการเติบโต
• ฝ่ายบริหารระบุว่างบดุลกําลังปรับปรุงขึ้น ทําให้บริษัทมีความยืดหยุ่นมากขึ้น

ผู้บริหารระบุว่าเป้าหมายคือให้การเติบโตของอัตราการเข้าพักและการตั้งราคาไหลผ่านไปสู่รายได้โดยไม่มีการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายทั่วไปที่สอดคล้องกัน พวกเขาระบุว่าโครงสร้างภาคสนามและระดับภูมิภาคในปัจจุบันได้รับการออกแบบโดยคํานึงถึงการขายทรัพย์สินในอนาคต ดังนั้นบริษัทควรสามารถดําเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นเมื่อพอร์ตโฟลิโอมีขนาดเล็กลงและมุ่งเน้นมากขึ้น

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ ฝ่ายบริหารกลับมาที่ประเด็นเดิม ได้แก่ ข้อจํากัดด้านอุปทาน อํานาจการตั้งราคา และโอกาสระยะยาวสําหรับการเติบโตของอัตราการเข้าพัก

• Brookdale ระบุว่าการพัฒนาที่พักผู้สูงอายุใหม่เป็นเรื่องยากที่จะพิสูจน์ความคุ้มค่า เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น การขาดแคลนแรงงาน และต้นทุนการกู้ยืมที่สูง
• ผู้บริหารระบุว่านักพัฒนามักต้องการการปรับขึ้นราคา 30% ถึง 50% เพื่อให้โครงการใหม่คุ้มค่า
• ฝ่ายบริหารระบุว่าระยะเวลาการพัฒนาที่ยาวนาน มักอยู่ที่ 3 ถึง 5 ปี ทําให้อุปทานใหม่น่าสนใจน้อยลงอีก
• Brookdale ระบุว่าการซื้อชุมชนในราคาต่ํากว่าต้นทุนทดแทนยังคงเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงมากกว่าการสร้างใหม่
• บริษัทระบุว่าอุปทานใหม่เมื่อปรากฏขึ้น มักมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าและจุดราคาที่แตกต่างออกไป

ฝ่ายบริหารยังระบุว่าความสามารถในการจ่ายเป็นอุปสรรคน้อยกว่าที่นักลงทุนหลายคนคาดไว้ Brookdale ระบุว่าที่พักผู้สูงอายุได้รับการสนับสนุ

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน