ภาพรวมเงินเฟ้อประจำสัปดาห์: เตรียมตัวรับมือกับความผันผวนให้ดี

รายงานตัวเลขยอดขายที่อยู่อาศัยมือสองของวันพฤหัสบดีที่ผ่านมาได้ทำให้ตลาดลงทุนสามารถยกภูเขาออกจากอกไปได้บ้าง ถึงแม้ตัวนี้จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้สะท้อนว่าเป็นหนึ่งในต้นตอของปัญหาเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ผมก็ไม่คาดหวังว่าสิ่งนี้จะช่วยบรรเทาสถานการณ์ของเงินเฟ้อในปัจจุบันได้

ถึงจะโล่งอกอย่างไร ก็ต้องยอมรับว่าตัวเลขยอดขายที่อยู่อาศัยมือสองในสัปดาห์ที่แล้วค่อนข้างน่าผิดหวัง ตัวเลขดังกล่าวกลายเป็นยืนยันถึงความกังวลของผู้สร้างบ้านและนายหน้าว่าอัตราการจำนองที่สูงขึ้นและเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจะเป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกิจ คุณทราบแล้วว่ายอดขายบ้านต่อปีเพิ่มขึ้นเป็น 5.61 mm ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดนับตั้งแต่ช่วงที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แม้ว่าตัวเลขในปัจจุบันจะยังคงเป็นอัตราที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19 แต่การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะทำให้มูลค่าการซื้อขายลดลง

ผลกระทบนี้แสดงให้เห็นเลยว่าการที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นจะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจชะลอตัว และเป็นสิ่้งที่้ธนาคารกลางสหรัฐฯ ตั้งใจเอาไว้ เฟดต้องการที่จะชะลอตลาดซื้อขายบ้านที่ร้อนแรง ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เงินเฟ้อเติบโตได้รวดเร็วมากยิ่งขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในเดือนเมษายนปรับตัวเพิ่มขึ้น +4.38% เมื่อเทียบเป็นเดือนต่อเดือน ในขณะที่ตัวเลขแบบปีต่อปีมีตัวเลขอยู่ที่ +14.8% ตอนนี้ ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง หากดูราคาที่อยู่อาศัยเฉพาะเดือนเมษายนตลอดทศวรรษนี้จะพบว่ามีเพียงเดือนเมษายน 2005 และเมษายน 2013 เท่านั้นที่ราคาที่อยู่อาศัยแบบ MoM เพิ่มขึ้น เมษายนปี 2005 นั้นคือช่วงที่ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยกำลังพองตัว ส่วนเดือนเมษายนปี 2013 คือตอนที่หลังจากฟองสบู่ยุบตัวแล้ว

ภาพกราฟจากสำนักข่าวบลูมเบิร์กด้านล่างนี้แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยแบบเดือนต่อเดือนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เส้นสีน้ำเงินบางๆ ด้านบนคือตัวเลขในเดือนเมษายน MoM ที่สามารถเติบโตได้

ดังนั้นแม้ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะอ่อนแอ แต่ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นยังคงแข็งแกร่งมาก และไม่สามารถทำกำไรในระดับ 15-20% ต่อปีต่อไปได้

จุดสำคัญคือความเชื่อมโยงระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับยอดขายที่อยู่อาศัยซึ่งยังบอบบาง ในวงการการซื้อขายที่อยู่อาศัย มีเหตุผลอย่างน้อยสองประการที่สามารถใช้อ้างอิงสำหรับเรื่องนี้ เหตุผลแรกคืออัตราการจำนองที่สูงขึ้นสร้างความรู้สึกอ่อนไหวให้กับผู้ซื้อ แต่เหตุผลที่ใหญ่กว่าก็คือ ตราบใดที่ระดับราคาโดยรวมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาปกติของสินทรัพย์ถาวรใดๆ ก็ควรเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ระดับราคามีการเปลี่ยนแปลง ราคาที่อยู่อาศัยต่อปีเพิ่มขึ้น 14% เมื่ออัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 8% เท่ากับราคาจริงที่เพิ่มขึ้น 8% เมื่ออัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 2% สาเหตุที่เราเห็นตัวเลข 14% แล้วพูดว่า "ว้าว" นั่นเป็นเพราะเรามองด้วยตา "อัตราเงินเฟ้อ 2%" ตั้งแต่ปี 1999 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยได้เพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยประมาณ 2.3% ต่อปีจากอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งรวมถึงช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเฟื่องฟูและล่มสลายในช่วงทศวรรษ 2000 อัตราที่แท้จริงในปัจจุบันเพิ่มขึ้น 6% แม้ว่าจะไม่ยั่งยืนในระยะยาว แต่ก็ไม่ได้ผิดคาด สิ่งที่ต้องจำไว้คือ "กรอบอัตราเงินเฟ้อ 2%" ของเฟดในตอนนี้อาจจะเป็นกรอบราคาที่ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ไม่ต้องสงสัยเลยว่าทำไมยอดขายที่อยู่อาศัยกำลังลดลง เฟดประสบความสำเร็จในการทำให้เศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งถ้าเป็นเช่นนี้ เฟดก็อาจจะสามารถทำได้ตามที่เจอโรม พาวเวลล์ ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ เคยกล่าวเอาไว้ คือสามารถกดเงินเฟ้อให้ลงมาได้ แต่ก็ต้องแลกกับความเสี่ยงที่จะพาเครื่องบินทางเศรษฐกิจลำนี้ลงจอดได้อย่างปลอดภัยก็จะมีน้อยลง

เศรษฐกิจกำลังเดินไปข้างหน้าหรือถอยหลังลงคลอง?

นักลงทุนต้องพึงระลึกอยู่เสมอว่ากรอบอัตราเงินเฟ้อ 2% นี่อาจจะเป็นสิ่งที่ดึงความสนใจของคุณออกจากความเป็นจริง เพราะต่อให้ตอนนี้เราอาจจะผ่านจุดสูงสุดของเงินเฟ้อในราคาที่อยู่อาศัยมาแล้ว แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวลดลงมา ค่าเงินตอนนี้มีค่าน้อยกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤต ตั้งแต่ปี 2010 ปริมาณเงินในความหมายอย่างกว้าง (M2) เติบโตขึ้น 148% ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตขึ้นเพียง 122%

รูปกราฟด้านล่างจาก National Association of Realtors, Federal Reserve ซึ่งจัดทำดัชนีจนถึงสิ้นปี 2010 ดูเหมือนจะไม่ได้บ่งชี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัวลดลงในระดับที่ปกติ

สิ่งที่ทำให้กราฟรูปนี้ดูน่าสนใจเพราะดูเหมือนว่าจะมีการผันผวนของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาที่อเมริกามีอัตราการเติบโตของอุปทานเงินที่ดีขึ้น เป็นเรื่องบังเอิญใช่มั้ย? สิ่งที่เราเห็นในราคาที่อยู่อาศัยคือยอดขายต่อหน่วยที่ลดลง แต่ราคาที่อยู่อาศัยในภาพรวมกลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การที่เราเริ่มเห็นการเติบโตของยอดขายต่อหน่วยลดลง แต่เห็นการเพิ่มขึ้นของราคาในภาพรวมอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นเรื่องธรรมดาในระบบเศรษฐกิจทั่วไป ซึ่งเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะบอกว่ามีการเติบโตที่แท้จริง

เมื่อเราเริ่มได้เห็นข่าวหรือบทวิเคราะห์เกี่ยวกับยอดขายที่มีการเปลี่ยนแปลงไป เรามักจะได้ยินพวกเขาพูดถึงสองสิ่ง การเติบโตของยอดขายแบบหน่วยนับดอลลาร์คือการเปลี่ยนแปลงของยอดขายต่อหน่วยรวมกับการเปลี่ยนแปลงของราคาต่อหน่วย นี่คือรูปแบบการคำนวณสองแบบที่แตกต่างกันและได้รับผลกระทบจากระดับราคาโดยรวมสูงขึ้น

โดยสรุปแล้ว นั่นคือเหตุผลว่าทำไมรายงานตัวเลข GDP ที่แท้จริงมีแนวโน้มที่จะหดตัว (หรือที่เรียกว่าภาวะถดถอย) ไปพร้อมๆ กับการเห็นเงินเฟ้อ ทำได้ดีมากเฟด ผลงานของพวกคุณนับตั้งแต่ก่อนเกิดโควิดมาจนถึงตอนนี้ ตอนที่กำลังพยายามจะแก้ไขปัญหาเงินเฟ้อนั้นสุดยอดมากจริงๆ

นี่ไม่ได้หมายความว่าราคาทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกัน สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักถึงความแตกต่างระหว่างการเปลี่ยนแปลงของราคาสัมพัทธ์ (บางสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อโดยรวม และบางส่วนก็ช้ากว่า) และการเปลี่ยนแปลงในระดับราคา ราคาสินค้าต่างกันจะขึ้นๆลงๆ นั่นคือธรรมชาติของคลื่น หากจะเปรียบให้เห็นภาพง่ายๆ คือระดับราคาในตอนนี้คือคลื่นน้ำ ยิ่งคลื่นน้ำที่พัดเข้าฝั่งสูงมากเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งต้องย้ายปราสาททรายขึ้นจากชายหาดให้ได้มากที่สุด