ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) คือตลาดที่อนุญาตให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโต ซึ่งถือเป็นส่วนสำคัญของระบบเศรษฐกิจ REIT มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ อ้างอิงข้อมูลจากดัชนีดาวโจนส์ที่วัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงระบุว่าในรอบระยะเวลา 52 สัปดาห์ล่าสุด ดัชนีดังกล่าวได้ปรับตัวขึ้นไปแล้วมากกว่า 31%
สมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติ ผู้ให้ข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (HMI) ให้ข้อมูลเมื่อวันที่ 15 ธันวาคมนี้ว่าคนที่ต้องการสร้างที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ข้อมูลนี้เก็บมาจากครอบครัวเดี่ยวในสหรัฐอเมริกา ทั้งๆ ที่ตอนนี้สหรัฐฯ กำลังเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อ ปัญหาซัพพลายเชนคอขวด และตลาดแรงงานขาดแคลน
สมาคมแห่งชาติของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า
“สัญญาเช่าระยะยาวมีคุณสมบัติป้องกันเงินเฟ้อในตัว ในขณะที่สัญญาเช่าระยะสั้นจะขึ้นอยู่กับระดับราคาปัจจุบัน นอกจากนี้ REIT ยังรวมถึงการลงทุนในกลุ่มสัญญาเช่า ที่มีการอัปเดตสัญญาทุกปี ดังนั้นแม้แต่ REIT ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวก็ยังมีโอกาสที่จะปรับราคาซื้อขายใหม่ นั่นคือเหตุผลว่าทำไมเจ้าของ REIT จริงมักจะเพลิดเพลินไปกับมูลค่าพอร์ตพร้อมกับระดับราคาที่เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา”
ในบทความก่อนหน้านี้ เราเคยพูดถึงกองทุน ETF ของ REIT ไปแล้วส่วนหนึ่งได้แก่
- JP Morgan BetaBuilders MSCI US REIT (NYSE:BBRE) ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันปรับตัวเพิ่มขึ้นมา 33.1%
- iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (NYSE:REZ) ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันปรับตัวเพิ่มขึ้นมา 37.1%
- The Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันปรับตัวเพิ่มขึ้นมา 34.1%
- Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันปรับตัวเพิ่มขึ้นมา 30.0%
ในบทความนี้ เราจะเพิ่มข้อมูลให้อีกสองกองทุน ที่เน้นลงทุนใน REIT โดยเฉพาะ
1. Fidelity MSCI Real Estate Index ETF
- ระดับราคาปัจจุบัน: $32.88
- กรอบการวิ่งของราคาในรอบ 52 สัปดาห์: $24.30 - $33.68
- เปอร์เซ็นต์การปันผล: 3.44%
- อัตราค่าใช้จ่ายต่อการดำเนินงาน: 0.08% ต่อปี
กองทุนแรกที่เราอยากจะนำเสนอมีชื่อว่า Fidelity® MSCI Real Estate Index ETF (NYSE:FREL) กองทุนนี้เน้นลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา เปิดให้เริ่มต้นลงทุนมาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปี 2015 ถือครองหุ้นของบริษัทอยู่ทั้งหมด 167 บริษัท อ้างอิงราคาตามดัชนี MSCI USA IMI Real Estate Index 
หุ้นสิบอันแรกของกองทุนคิดเป็น 40% ของสินทรัพย์ทั้งหมด $2,100 ล้านเหรียญสหรัฐ หุ้นชื่อดังที่กองทุนนี้ถือครองได้แก่ American Tower (NYSE:AMT), Public Storage (NYSE:PSA), Prologis (NYSE:PLD), Crown Castle (NYSE:CCI), Equinix (NASDAQ:EQIX) และ Simon Property Group (NYSE:SPG)
ตั้งแต่ต้นปี 2021 มาจนถึงปัจจุบัน ราคาของกองทุนนี้ปรับตัวขึ้นมาแล้วทั้งหมด 28.8% สร้างจุดสูงสุดตลอดกาลไปเมื่อไม่กี่วันก่อน มีอัตราส่วนเปรียบเทียบระหว่างราคาตลาดของหุ้นต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (P/E) และอัตราส่วนเปรียบเทียบระหว่างราคาหุ้นกับมูลค่าทางบัญชี (P/B) อยู่ที่ 35.05x และ 3.05x ตามลำดับ
แม้ว่าราคากองทุนจะพึ่งปรับตัวขึ้นมา แต่อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกายังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นต่อได้ แต่ก่อนหน้านั้น ราคาอาจจะมีย่อตัวลดลงไปที่ระดับราคา $32 หรือต่ำกว่านั้น หากเป็นเช่นนั้นจริง นักลงทุนระยะยาวสามารถพิจารณาเข้าลงทุนได้เมื่อ FREL ลงมาถึงระดับราคาดังกล่าว
2. Nuveen Short-Term REIT ETF
- ระดับราคาปัจจุบัน: $38.55
- กรอบการวิ่งของราคาในรอบ 52 สัปดาห์: $25.83 - $39.83
- เปอร์เซ็นต์การปันผล: 2.06%
- อัตราค่าใช้จ่ายต่อการดำเนินงาน: 0.35% ต่อปี
กองทุน Nuveen Short-Term REIT ETF (NYSE:NURE) เป็นกองทุน ETF ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นในสหรัฐอเมริกา เพราะนักวิเคราะห์เชื่อว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ จะต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในเร็วๆ นี้ ดังนั้นการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสัญญาเช่าระยะสั้นน้อยกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น 
ปัจจุบัน NURE ถือครองหุ้นอยู่ทั้งหมด 36 ตัว อ้างอิงราคาตามดัชนี Dow Jones US Select Short-Term REIT Index กองทุนนี้เปิดให้เริ่มต้นลงทุนมาตั้งแต่เดือนธันวาคมปี 2016 มีสินทรัพย์รวมทั้งหมดอยู่ที่ $106.4 ล้านเหรียญสหรัฐ หากพิจารณาแยกเป็นการถือครองตามสัดส่วน กลุ่มอสังหาฯ คอนโดถือเป็นกลุ่มที่ถือครองมากที่สุด 50.57% ตามมาด้วยกลุ่มโกดังเก็บของส่วนตัว 20.68% และกลุ่มโรงแรม 19.22%
หุ้นสิบอันดับแรกของกองทุนคิดเป็นครึ่งหนึ่งของมูลค่ากองทุนทั้งหมด REIT ชื่อดังที่กองทุนนี้ถือครองได้แก่ Mid-America Apartment Communities (NYSE:MAA), Camden Property Trust (NYSE:CPT), Essex Property Trust (NYSE:ESS), Extra Space Storage (NYSE:EXR), Public Storage (NYSE:PSA) และ CubeSmart (NYSE:CUBE)
ตั้งแต่ต้นปี 2021 มาจนถึงปัจจุบัน NURE ปรับตัวขึ้นมาแล้ว 42.3% พึ่งสร้างจุดสูงสุดตลอดกาลไปในเดือนธันวาคมนี้เอง เพราะว่าปีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวขึ้นมามากแล้ว จึงมีโอกาสที่ระยะสั้นจะถูกเทขายเพื่อทำกำไรออกมาก่อน นักลงทุนที่สนใจ ให้พิจารณาเข้าที่ $36.5 ก่อนจะลงทุนกับ REIT อย่าลืมสำรวจสอบถามราคาค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในปัจจุบันดูก่อนเพื่อลดความเสี่ยง