บริษัทชั้นนำที่มีความน่าสนใจอย่างมากอย่าง WeWork ซึ่งมีมูลค่าจากการระดมทุนด้วยตนเองในครั้งล่าสุดราว 47,000 ล้านเหรียญกำลังจะเข้าสู่ตลาดผ่านการเปิด IPO ของบริษัทแม่ซึ่งก็คือบริษัท We โดยคาดว่าจะเริ่มเปิดซื้อขายกันได้ในช่วงเดือนกันยายนนี้
จากข้อมูลในรายงาน S-1 ในช่วงกลางเดือนสิงหาคม ธุรกิจหลักของ WeWork คือการให้เช่า รวมถึงการตกแต่งปรับปรุงอาคารที่ใช้เป็นออฟฟิศใน 111 เมืองทั่วโลก ปัจจุบันมีผู้ทำสัญญาเช่าออฟฟิศชั่วคราวของบริษัทแล้ว 528 แห่ง
พันธกิจของบริษัทซึ่งดูไม่ค่อย “ดึงดูดใจ” เท่าใดนักคือ สร้างพื้นที่สำหรับการทำงานร่วมกันและช่วยเหลือเกื้อกูลซึ่งกันและกันเพื่อให้เกิดสังคมที่ดี ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับการดำเนินงานของบริษัทซึ่งหากพิจารณาจากข้อมูลในรายงาน S-1 แล้วทำให้นักลงทุนมีข้อควรระวังอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาในเรื่องข้อมูลที่ไม่คงที่และการตกแต่งบัญชี ความสามารถในการทำกำไร มีผู้ก่อตั้งซึ่งเข้ามาควบคุมและมีความขัดแย้งในเรื่องผลประโยชน์ มีหนี้สินและสัญญาเช่าระยะยาว ไม่มีแนวทางทำกำไร รวมทั้งการประเมินมูลค่าที่ไม่สมเหตุสมผล
1. ข้อมูลที่ไม่คงที่และการตกแต่งบัญชี
แม้ว่าบริษัท We จะได้รับการมองว่าเป็นบริษัทไฮเทคบริษัทหนึ่ง แต่ก็เป็นเพียงบริษัทอสังหาริมทรัพย์บริษัทหนึ่งเท่านั้น ในรายงาน S-1 มักจะใช้คำว่า “บริการทางด้านพื้นที่” แทนการเรียกบริษัท We อยู่บ่อยครั้ง และยังมีการใช้ตัวย่อสำหรับธุรกิจ “บริการด้านซอฟต์แวร์” ว่า “Saas” (Software-as-a-service) ร่วมด้วย ซึ่งปรากฎคำว่า Saas ในรายงาน S-1 ถึง 40 ครั้ง ส่วนคำที่ถูกต้องมากกว่าอย่างคำว่า “ให้เช่า” ปรากฏอยู่จำนวน 939 ครั้ง
บริษัทแม่อย่าง We ดำเนินธุรกิจอื่นอีกสองประเภทในปัจจุบัน โดยการให้เช่าอพาร์ทเมนท์ภายใต้ชื่อ WeLive และเปิดโรงเรียนประถมในนิวยอร์คภายใต้บริษัท WeGrow เนื่องจากบริษัท We ไม่ได้เปิดเผยรายได้ของธุรกิจย่อยของตนเองจึงเป็นการยากที่จะทราบว่าธุรกิจแต่ละอย่างของบริษัทมีผลการดำเนินงานเช่นไร
2. ขาดความสามารถในการทำกำไร
สำหรับธุรกิจส่วนใหญ่แล้ว ปัจจัยหลักที่จะทำให้นักลงทุนสนใจคือการเติบโตของบริษัท ถึงแม้ว่าในขณะนี้จะยังขาดทุนอยู่ก็ตาม แม้กระนั้นการประหยัดต่อขนาดก็จะช่วยให้มีการใช้เงินลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นและจะทำให้บริษัทมีกำไรได้ในอนาคต แต่สภาพทางการเงินของบริษัท We ไม่ได้เป็นเช่นนั้น
ในเดือนมิถุนายน 2017 บริษัท WeWork มีรายได้ 197 ล้านเหรียญ โดยมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับด้านสถานที่ (เช่าและปรับปรุง) อยู่ที่ 185 ล้านเหรียญ ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 38 ล้านเหรียญ เมื่อเทียบรายได้ 197 ล้านเหรียญกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานด้านสถานที่ 223 ล้านเหรียญทำให้บริษัทขาดทุนไป 13%
ในเดือนมิถุนายนปีนี้ บริษัทมีรายได้ 720 ล้านเหรียญ ซึ่งสูงกว่าจำนวนในปี 2017 ถึง 3.6 เท่า ชี้ให้เห็นว่ามีรายได้เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แต่บริษัทก็มีรายจ่ายทางด้านสถานที่ถึง 695 ล้านเหรียญ และมีค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่ายที่ 131 ล้านเหรียญ คิดเป็นรายจ่ายรวมทั้งสิ้น 826 ล้านเหรียญ ทำให้บริษัทยังขาดทุน 14.7% แม้ว่าจะมีการเติบโตขึ้นได้ถึง 3.6 เท่าก็ตาม
ทำให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมีความเกี่ยวข้องกับการให้เช่าออฟฟิศโดยตรง ส่วนต้นทุนอื่นๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซม การทำการตลาด และพัฒนาธุรกิจถือเป็นการลงทุนของธุรกิจด้วยเช่นกัน เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2019 จะอยู่ที่ 1,300 ล้านเหรียญ
บริษัท We ยังไม่มีกำไรหรือสัญญาณของการทำกำไรได้จากการเติบโตของธุรกิจเลย ดังนั้นธุรกิจให้เช่าอาคารซึ่งเรียกให้สวยหรูว่า “สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สิน” นั้นจึงยังไม่มีน้ำหนักพอที่จะสามารถดึงดูดใจนักลงทุนได้
3. ภาระผูกพันด้านการเช่ามีต้นทุนสูง
รายงาน S-1 ระบุว่าบริษัท We มีข้อได้เปรียบคือความยืดหยุ่นและการมีทำเลหลายแห่งทั่วโลกที่จะสามารถเสนอต่อลูกค้าได้ อย่างไรก็ตามวิธีที่จะทำได้มีเพียงวิธีเดียวคือการทำสัญญาให้เช่าในระยะยาวเพื่อผลักภาระความเสี่ยงไปยังผู้เช่าและผู้ถือหุ้น
บริษัท We เข้าทำสัญญาเช่าระยะยาวในเบื้องต้นเฉลี่ย 15 ปี โดยมีภาระค่าเช่าสะสมถึงปัจจุบันอยู่สูงอย่างน่าตกใจที่ 47,200 ล้านเหรียญ เมื่อพิจารณาจากรายได้ในปี 2019 ซึ่งอยู่ที่ราว 3,500 ล้านเหรียญ ภาระค่าเช่าในอนาคตจะคิดเป็น 13.5 เท่าของรายได้ในปีนี้เลยทีเดียว
4. ปัญหาเกี่ยวกับโครงสร้างของบริษัท
ผังองค์กรของบริษัท We
โครงสร้างบริษัทแบบ up-C ก็เป็นสิ่งที่ควรระวังไว้ด้วยเช่นกัน การเป็นบริษัทแม่ที่มีสิทธิ์ในการจัดการกับบริษัทในเครือแต่ไม่สามารถทำกำไรได้เองนั้น บริษัทจะไม่ต้องเสียภาษีซึ่งถือว่าเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้บริหารบริษัทซึ่งสามารถผลักภาระภาษีไปให้กับนักลงทุนได้
การเปิด IPO ของ WeWork จะมีหุ้นให้เลือกหลายคลาส โดยผู้ถือหุ้นในคลาส A จะมีสิทธิ์ออกเสียง 1 เสียงต่อหุ้น คลาส B และคลาส C จะมีสิทธิ์ออกเสียง 20 เสียงต่อหุ้น ทำให้ผู้ก่อตั้งและกรรมการบริหารบริษัทอย่างอดัม นิวมันน์มีสิทธิ์ในการตัดสินใจทุกอย่าง รวมทั้งบอร์ดกรรมการบริหารของบริษัท บริษัทในเครือ และเรื่องอื่นๆ ได้เองทั้งหมด
ปัญหาในเรื่องความขัดแย้งด้านผลประโยชน์ก็มีการเปิดเผยออกมาด้วยเช่นกัน กล่าวคืออาคารที่บริษัท WeWork ปล่อยให้เช่าส่วนหนึ่งเป็นของนายนิวมันน์ เมื่อธุรกิจได้ถูกเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น “We” และมีการซื้อสัญลักษณ์ทางการค้านี้ไปโดยบริษัทแม่ซึ่งนายนิวมันน์มีส่วนได้ส่วนเสียอยู่ไปด้วยเงินจำนวน 5.9 ล้านเหรียญ ล่าสุดมีรายงานออกมาว่านายนิวมันน์ได้เตรียมเงินจากหุ้นและลูกหนี้ไว้มากกว่า 700 ล้านเหรียญไว้ก่อนการเปิด IPO ในครั้งนี้แล้ว
5. การประเมินมูลค่าที่ยังมีปัญหา
ในช่วงที่บริษัททำการระดมทุนครั้งล่าสุดในเดือนมกราคม มูลค่าของบริษัท We อยู่ที่ 47,000 ล้านเหรียญ โดยมีรายได้ของทั้งปี 2019 อยู่ที่ 3,500 ล้านเหรียญ ทำให้มูลค่าของบริษัทสูงกว่ายอดขายถึง 15 เท่า เมือเปรียบเทียบกับบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มาก่อนอย่างบริษัท Uber Technologies Inc (NYSE:UBER) ซึ่งคาดว่าจะสามารถทำรายได้ในปีนี้ได้ 14,000 ล้านเหรียญ Uber มีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 60,000 ล้านเหรียญ ซึ่งคิดเป็น 4.2 ของยอดขาย
บทสรุป: รายงาน S-1 ของบริษัท We ชี้ให้เห็นว่าบริษัทไม่ได้ต้องการให้มีรายได้ตามที่ GAAP กำหนดในช่วงที่คาดการณ์ได้ในอนาคต ซึ่งหมายความว่าบริษัทยังคงต้องอาศัยภาระหนี้สินในการดำเนินธุรกิจต่อไป ด้วยรูปแบบธุรกิจที่ไม่ได้รับการยอมรับและยังมีทิศทางในการทำกำไรที่ไม่ชัดเจน แต่อย่างน้อยธุรกิจที่มีความเสี่ยงสูงก็อาจให้ผลตอบแทนที่สูงด้วยก็เป็นได้