Strawberry Fields ที่ LD Micro: การเติบโตสม่ําเสมอพบกับช่องว่างด้านมูลค่า

Strawberry Fields (STRW) ใช้โอกาสในวันอังคารที่ 20 ต.ค. 2026 ในงานประชุม LD Micro 20th Annual Main Event Conference เพื่อนําเสนอกรณีการเติบโตอย่างสม่ําเสมอในอสังหาริมทรัพย์ด้านการพยาบาลเฉพาะทาง พร้อมทั้งยอมรับว่ายังคงมีส่วนลดด้านมูลค่าที่เกิดจากสภาพคล่องในการซื้อขายที่ต่ํา REIT ระบุว่าพอร์ตโฟลิโอของบริษัทยังคงสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งและการเก็บค่าเช่าที่มั่นคง แต่หุ้นยังคงซื้อขายต่ํากว่าคู่แข่งแม้จะมีผลการดําเนินงานที่ดี

ประเด็นสําคัญ

• Strawberry Fields ระบุว่าบริษัทเป็นเจ้าของอาคาร 142 หลัง โดยมีค่าเช่ารายปีประมาณ 143 ล้านดอลลาร์ และเตียงที่ได้รับใบอนุญาตมากกว่า 15,000 เตียง
• บริษัทรายงาน AFFO ปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 74 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 43.9 ล้านดอลลาร์ในปี 2021 และระบุว่าได้เก็บค่าเช่าได้ 100% ติดต่อกันเป็นเวลาแปดถึงเก้าปี
• ฝ่ายบริหารระบุว่าหุ้นซื้อขายที่ 10.5 เท่าของ AFFO ต่ํากว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มคู่แข่งที่ 15.9 เท่า ส่วนใหญ่เนื่องจากหุ้นหมุนเวียนที่จํากัดและปริมาณการซื้อขายรายวันที่ต่ํา
• บริษัทระบุว่าอัตราการจ่ายเงินปันผล 50% อัตราส่วนหนี้สินต่ํา และวงเงินสินเชื่อ 200 ล้านดอลลาร์ รองรับกําลังซื้อกิจการรายปีประมาณ 100 ล้านดอลลาร์ โดยไม่ต้องเพิ่มทุน
• Strawberry Fields นําเสนอธุรกิจการพยาบาลเฉพาะทางว่าเป็นธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วยความจําเป็น ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากโครงสร้างประชากรและอุปสรรคระดับรัฐต่อการเพิ่มอุปทานใหม่

ภาพรวมและกลยุทธ์ของบริษัท

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Moishe Gubin อธิบาย Strawberry Fields ว่าเป็น REIT ที่เน้นเฉพาะสถานพยาบาลเฉพาะทาง (skilled nursing facility) สร้างขึ้นบนพื้นฐานของสัญญาเช่าระยะยาว การใช้เงินทุนอย่างอนุรักษ์นิยม และความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับผู้ประกอบการ บริษัทก่อตั้งเมื่อวันที่ 31 ต.ค. 2003 และ Gubin กล่าวว่าเขามีส่วนร่วมตั้งแต่วันแรก รวมถึงการเข้าซื้อสินทรัพย์ทุกชิ้น

เขากล่าวว่าบริษัทเติบโตจาก 33 อาคารในปี 2015 มาเป็น 142 อาคารในปัจจุบัน โดยการขยายตัวขับเคลื่อนด้วยแนวทางที่มีวินัยมากกว่าการไล่ตามดีลอย่างก้าวร้าว ปัจจุบัน Strawberry Fields ดําเนินงานผ่านกลุ่มผู้ประกอบการ 16 กลุ่ม โดยไม่มีผู้ประกอบการรายใดคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 25% ของรายได้

คุณลักษณะการดําเนินงานหลักของบริษัท ได้แก่:

• สัญญาเช่าแบบ Triple-net ระยะ 10 ปี พร้อมตัวเลือกต่ออายุ 2 ครั้ง ครั้งละ 5 ปี
• การปรับค่าเช่าขึ้น 3% ต่อปีในสัญญาเช่าทุกฉบับ
• ระยะเวลาเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักของสัญญาเช่าประมาณ 7.5 ถึง 8 ปี
• สัญญาเช่าหลักที่ครอบคลุมพอร์ตโฟลิโอ โดยเฉลี่ย 10 สินทรัพย์ต่อสัญญาเช่า
• การตรวจสอบทางการเงินรายเดือน การเยี่ยมชมอสังหาริมทรัพย์ปีละสองครั้ง และการตรวจสอบการใช้จ่ายด้านทุน

ผลการดําเนินงานทางการเงินและงบดุล

ฝ่ายบริหารระบุว่า Strawberry Fields สร้างกองทุนที่ปรับแล้วจากการดําเนินงาน (adjusted funds from operations) ประมาณ 74 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 เทียบกับ 43.9 ล้านดอลลาร์ในปี 2021 ซึ่งหมายถึงอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 11% ในช่วงเวลาดังกล่าว EBITDA ที่ปรับแล้วอยู่ที่สูงกว่า 127 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กําไรต่อหุ้นเพิ่มขึ้นจาก $0.82 ในปี 2021 เป็น $1.33 ในปี 2026

บริษัทยังเน้นย้ําตัวชี้วัดต่อไปนี้:

• ค่าเช่ารายปี: 143 ล้านดอลลาร์
• อัตราความครอบคลุมค่าเช่า: มากกว่า 2 เท่า และใกล้เคียง 2.25 เท่า
• อัตราการจ่ายเงินปันผล: ประมาณ 50% ของกําไรสุทธิ
• กระแสเงินสดอิสระจากการดําเนินงานก่อนเงินปันผล: 24 ล้านดอลลาร์ในปี 2026
• อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA: ต่ํากว่า 6 เท่า
• อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่ารวมของเงินทุน: ต่ํากว่า 50% หรือประมาณ 43% โดยใช้แนวทางการประเมินมูลค่าแบบอนุรักษ์นิยม

Gubin กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทมีต้นทุนทางประวัติศาสตร์ที่ 1.6 พันล้านดอลลาร์ และมูลค่าตลาดโดยประมาณอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดอลลาร์ เขายังกล่าวเพิ่มเติมว่ามีส่วนของผู้ถือหุ้นที่ฝังอยู่มากกว่า 1 พันล้านดอลลาร์ที่ไม่ปรากฏในงบดุล

บริษัทระบุว่ามีหนี้สิน 330 ล้านดอลลาร์ที่ตั้งราคาที่ SOFR บวก 275 basis points และชําระหนี้ประมาณ 20 ถึง 25 ล้านดอลลาร์ต่อปี นอกจากนี้ยังได้รับวงเงินสินเชื่อ 200 ล้านดอลลาร์ในอัตราเดียวกันเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่าช่วยขจัดความจําเป็นในการถือเงินสดส่วนเกินสําหรับการเข้าซื้อกิจการ

อัปเดตการดําเนินงาน

Strawberry Fields ระบุว่าประวัติการเก็บค่าเช่ายังคงเป็นส่วนสําคัญของเรื่องราวของบริษัท Gubin กล่าวว่าบริษัทได้เก็บค่าเช่าได้ 100% ในช่วงแปดถึงเก้าปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสถิติที่เขากล่าวว่าโดดเด่นในภาค REIT ด้านสุขภาพ

บริษัทระบุว่าตัวชี้วัดความครอบคลุมค่าเช่าสนับสนุนผลการดําเนินงานดังกล่าว สัญญาเช่าใหม่มักถูกประเมินที่ความครอบคลุมประมาณ 1.25 เท่า ขณะที่ค่าเฉลี่ยของพอร์ตโฟลิโออยู่ที่ประมาณ 2.25 เท่า ฝ่ายบริหารระบุว่าความครอบคลุมมักจะดีขึ้นเมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด

รายละเอียดการดําเนินงานอื่นๆ ที่แบ่งปันในระหว่างการนําเสนอ ได้แก่:

• อาคาร 142 หลังทั่วสหรัฐอเมริกา
• เตียงที่ได้รับใบอนุญาตมากกว่า 15,000 เตียง
• การนําเงินทุนไปลงทุนรายปี 100 ถึง 150 ล้านดอลลาร์
• การเติบโตประมาณ 8% ถึง 9% ต่อปีตามจํานวนอาคารและมูลค่ารวม
• การเติบโตของจํานวนอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 330% นับตั้งแต่ปี 2015

Gubin กล่าวว่าบริษัทชอบที่จะขยายตัวภายในรัฐที่มีอยู่แล้วมากกว่าการซื้อสินทรัพย์เดี่ยวในตลาดใหม่ เขากล่าวว่าแนวทางดังกล่าวช่วยสร้างขนาดในระดับท้องถิ่น ปรับปรุงความครอบคลุมค่าเช่า และสนับสนุนความสัมพันธ์กับผู้เช่า

บริษัทยังชี้ให้เห็นถึงข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างในการพยาบาลเฉพาะทาง Gubin กล่าวว่าธุรกิจได้รับประโยชน์จากความต้องการทางประชากรเมื่อคนรุ่น Baby Boom มีอายุมากขึ้น เขาอ้างถึงการประมาณการว่าชาวอเมริกันเพิ่มเติมอีก 72 ล้านคนจะมีอายุถึง 65 ปีในช่วง 10 ปีข้างหน้า และ 83 ล้านคนในช่วง 20 ปีข้างหน้า

เขายังกล่าวว่ากฎระเบียบ Certificate of Need ในระดับรัฐจํากัดอุปทานใหม่ สร้างอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่ไม่พบในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ในมุมมองของเขา สิ่งนี้ทําให้การพยาบาลเฉพาะทางเป็นธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วยความจําเป็นมากกว่าความต้องการ

การจัดสรรเงินทุนและแนวโน้มการเติบโต

ฝ่ายบริหารระบุว่า Strawberry Fields สามารถเติบโตต่อไปได้โดยไม่ต้องออกหุ้นใหม่ Gubin กล่าวว่าบริษัทสามารถนําเงินไปลงทุนในการเข้าซื้อกิจการได้ประมาณ 100 ล้านดอลลาร์ต่อปีโดยไม่เจือจางมูลค่าหุ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากกระแสเงินสดที่เก็บไว้และความสามารถในการกู้ยืม

เขาอธิบายกรอบการจัดสรรเงินทุนของบริษัทดังนี้:

• รักษาอัตราส่วนหนี้สินต่ํากว่า 50% ของมูลค่ารวมของเงินทุน
• ใช้กระแสเงินสดที่เก็บไว้และความสามารถในการก่อหนี้สําหรับการเข้าซื้อกิจการ
• หลีกเลี่ยงการออกหุ้นเว้นแต่สภาวการณ์จะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสําคัญ
• มุ่งเน้นที่ความครอบคลุมค่าเช่าและความมั่นคงของสัญญาเช่าระยะยาวมากกว่าความเร็วในการเติบโตสูงสุด

Gubin กล่าวว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลปัจจุบันของบริษัทที่ประมาณ 50% เป็นข้อได้เปรียบสําคัญเมื่อเทียบกับคู่แข่งหลายรายที่แจกจ่ายกระแสเงินสดเกือบทั้งหมด เขากล่าวว่าอัตราการจ่ายที่ต่ํากว่านั้นช่วยให้ Strawberry Fields สามารถระดมทุนสําหรับการเติบโตภายในและหลีกเลี่ยงการเจือจางมูลค่าหุ้นของผู้ถือหุ้น

เขายังกล่าวว่าบริษัทคาดว่าจะยังคงจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสและอาจปรับขึ้นเงินปันผลต่อไปตามกาลเวลา แม้จะเป็นในอัตราที่วัดผล บริษัทได้ปรับขึ้นเงินปันผลเจ็ดครั้งในสี่ปีและจ่ายอย่างสม่ําเสมอมาสี่ถึงห้าปี

มูลค่าและสภาพคล่องในการซื้อขาย

แม้จะมีความแข็งแกร่งในการดําเนินงาน Strawberry Fields ระบุว่าหุ้นของบริษัทซื้อขายในราคาที่ต่ํากว่าคู่แข่ง บริษัทระบุว่าซื้อขายที่ 10.5 เท่าของ AFFO เทียบกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มคู่แข่งที่ 15.9 เท่าของ AFFO ซึ่งเป็นช่องว่างประมาณ 34%

Gubin กล่าวว่าสาเหตุหลักคือสภาพคล่อง เขาสังเกตว่าบริษัทมีหุ้นหมุนเวียนในตลาดเพียง 13 ล้านหุ้น จากหุ้นที่ออกจําหน่ายทั้งหมด 55 ล้านหุ้น และปริมาณการซื้อขายรายวันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 600,000 ถึง 700,000 ดอลลาร์ ซึ่งทําให้สถาบันขนาดใหญ่สร้างสถานะที่มีนัยสําคัญได้ยาก

เขากล่าวว่ากฎการถือครอง REIT ยังจํากัดจํานวนที่นักลงทุนรายเดียวสามารถถือครองได้ ซึ่งทําให้ฐานผู้ซื้อที่มีศักยภาพแคบลง ในมุมมองของเขา หุ้นเหมาะสมกว่าสําหรับ family office และนักลงทุนระยะยาวมากกว่านักเทรด

เขากล่าวว่าบริษัทควรถูกมองว่าเป็นหลักทรัพย์สร้างรายได้สําหรับพอร์ตโฟลิโอ 401(k) มากกว่าเครื่องมือการซื้อขายระยะสั้น ฝ่ายบริหารเชื่อว่าช่องว่างด้านมูลค่าควรจะแคบลงตามกาลเวลาหากสภาพคล่องดีขึ้น

โครงสร้างหนี้และการรีไฟแนนซ์

Strawberry Fields ระบุว่าโปรไฟล์หนี้สินของบริษัทค่อนข้างจัดการได้ ฝ่ายบริหารระบุว่าไม่มีการครบกําหนดที่สําคัญจนถึงปี 2029 และหนี้ที่ครบกําหนดในปี 2029 มีตัวเลือกต่ออายุหนึ่งปีสองครั้ง ซึ่งอาจขยายการครบกําหนดออกไปได้ถึงปี 2031 หรือ 2032

บริษัทระบุว่าหนี้สินประกอบด้วยสามส่วน:

• พันธบัตรองค์กรของอิสราเอล
• หนี้ HUD ที่มีการตัดจําหน่าย 40 ปี
• หนี้ธนาคารที่ตั้งราคาที่ SOFR บวก 275 basis points

Gubin กล่าวว่าบริษัทเพิ่งรีไฟแนนซ์หนี้เพื่อขจัดการครบกําหนดแบบ bullet ในระยะใกล้ เขาอธิบายหนี้ HUD ว่าได้รับการค้ําประกันจากรัฐบาลแต่มีภาระด้านการบริหาร

เกี่ยวกับความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย ฝ่ายบริหารระบุว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย 1 เปอร์เซ็นต์จะเพิ่มค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรายปีประมาณ 3.3 ล้านดอลลาร์จากหนี้อัตราลอยตัว 330 ล้านดอลลาร์ Gubin กล่าวว่าสิ่งนี้จะจัดการได้เมื่อเทียบกับกระแสเงินสดของบริษัทและจะไม่เป็นความกังวลหลัก

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในระหว่างช่วงถามตอบ ฝ่ายบริหารได้ตอบข้อกังวลหลายประการที่พบบ่อยในภาคการพยาบาลเฉพาะทาง

เกี่ยวกับการขาดแคลนแรงงานและแรงกดดันด้านค่าจ้าง Gubin กล่าวว่าโครงสร้างสัญญาเช่าแบบ triple-net ช่วยป้องกัน Strawberry Fields จากการขาดทุนจากการดําเนินงานโดยตรง เขากล่าวว่าบริษัทมุ่งเน้นที่ความครอบคลุมค่าเช่าแทน ซึ่งเขาอธิบายว่าเป็นมาตรวัดที่ดีที่สุดของสุขภาพผู้เช่า

เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย เขากล่าวว่าความเสี่ยงของบริษัทมีจํากัดและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นมีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับกระแสเงินสดอิสระ เขากล่าวว่าความเสี่ยงดังกล่าวไม่ทําให้ฝ่ายบริหารต้องกังวล

เกี่ยวกับส่วนลดด้านมูลค่า เขากล่าวว่าสภาพคล่องเป็นปัญหาหลัก เขาโต้แย้งว่าหุ้นหมุนเวียนที่น้อยและปริมาณการซื้อขายที่จํากัดทําให้สถาบันขนาดใหญ่ซื้อหุ้นได้ยาก แม้ว่าธุรกิจเองจะมีผลการดําเนินงานที่ดี

ความคิดเห็นสําคัญบางส่วนของเขา ได้แก่:

• "บริษัทของเรามีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งมาก สัญญาเช่าทั้งหมดของเราเป็นสัญญาเช่า 10 ปีพร้อมการต่ออายุ 5 ปีสองครั้ง และการปรับค่าเช่าขึ้น 3% ต่อปี เราได้เก็บค่าเช่า 100% ปีแล้วปีเล่ามาตลอด 8 ปีที่ผ่านมา"
• "อุตสาหกรรมของเราเป็นหนึ่งในไม่กี่อุตสาหกรรมที่เป็นธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วยความจําเป็น ทุกอย่างอื่นขับเคลื่อนด้วยความต้องการ"

- "ผมสามารถไปซื้

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน