AEW UK REIT ในงานประชุม Virtual Investment Trust Conference: มุ่งเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ํากว่าความเป็นจริง

เมื่อวันอังคารที่ 29 ก.ย. 2026 AEW UK REIT (AEWU) ได้ใช้เวที UK Investor Magazine Virtual Investment Trust Conference เพื่อนําเสนอกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ํากว่าความเป็นจริง การขายสินทรัพย์ในจังหวะที่เหมาะสมของวัฏจักร และการบริหารจัดการเชิงรุกเพื่อเพิ่มค่าเช่า ฝ่ายบริหารระบุว่ากองทรัสต์สามารถสร้างผลตอบแทนระยะยาวที่แข็งแกร่งและจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ําเสมอ แต่ยังต้องเผชิญกับการรีไฟแนนซ์ในช่วงอัตราดอกเบี้ยสูง และต้องการเงินทุนใหม่เพื่อคว้าโอกาสจากท่อโครงการที่มีขนาดใหญ่

ประเด็นสําคัญ

• AEW UK REIT ระบุว่าดําเนินกลยุทธ์ที่ไม่ยึดติดกับภาคส่วนใดภาคส่วนหนึ่ง โดยมุ่งเน้นการค้นหาสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกตีราคาต่ํากว่าความเป็นจริงทั่วสหราชอาณาจักร
• กองทรัสต์รายงานมูลค่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน 215.7 ล้านปอนด์ อัตราผลตอบแทนสุทธิเริ่มต้น 7.28% และอัตราผลตอบแทนแบบ Reversionary ที่ 8.87% ซึ่งชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของรายได้
• กองทรัสต์จ่ายเงินปันผลรายไตรมาส 2 เพนซ์ติดต่อกัน 42 ไตรมาส เท่ากับ 8 เพนซ์ต่อปี หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนประมาณ 8%
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากองทรัสต์ลงทุนเต็มพอร์ตแล้ว และต้องการเงินทุนใหม่หรือการควบรวมกิจการเพื่อเข้าถึงท่อโครงการที่มีดีลที่มีศักยภาพมากกว่า 200 ล้านปอนด์
• ความเสี่ยงหลักในระยะใกล้คือการรีไฟแนนซ์วงเงินสินเชื่อ 60 ล้านปอนด์ในเดือน ก.ค. 2026 ในอัตราที่สูงกว่าต้นทุนดอกเบี้ยคงที่ปัจจุบันที่ 2.96% อย่างมีนัยสําคัญ

กลยุทธ์และภาพรวมตลาด

ลอร่า เอลกิน ผู้จัดการ กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน กล่าวว่ากองทรัสต์มองหาโอกาสในทุกภาคส่วนและเข้าซื้อเมื่อสินทรัพย์มีราคาต่ํากว่ามูลค่าพื้นฐาน

"เราเป็นนักลงทุนที่มุ่งเน้นมูลค่าโดยไม่ยึดติดกับภาคส่วนใด เราพยายามซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์แบบทวนวัฏจักร" เธอกล่าว

• กองทรัสต์ระบุว่ามูลค่าทุนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหราชอาณาจักรปัจจุบันอยู่ในระดับต่ําสุดนับตั้งแต่ IPO ในปี 2015
• ฝ่ายบริหารเชื่อมโยงความอ่อนแอนี้กับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและปริมาณธุรกรรมที่ลดลง
• ระบุว่าโอกาสที่ดีที่สุดในขณะนี้มักพบในสินทรัพย์ระดับรองลงมา มากกว่าในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ระดับพรีเมียมที่ดึงดูดความสนใจของตลาดส่วนใหญ่
• กองทรัสต์ระบุว่าสภาวะนี้ได้สร้างความไม่สมดุลของราคาที่สอดคล้องกับแนวทางที่ยึดถือมาอย่างยาวนาน

ผลการดําเนินงานและโปรไฟล์ กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน

AEW UK REIT ระบุว่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน มีมูลค่า 215.7 ล้านปอนด์ ณ วันที่ 3 มิ.ย. 2024 โดยประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 34 แห่ง และผู้เช่า 130 ราย

• อัตราผลตอบแทนสุทธิเริ่มต้น: 7.28%
• อัตราผลตอบแทนแบบ Reversionary: 8.87%
• อัตราพื้นที่ว่าง: 6.5% โดยปกติเคลื่อนไหวระหว่าง 5% ถึง 10%
• ตําแหน่งเงินสด: 13 ล้านปอนด์
• วงเงินสินเชื่อ: 60 ล้านปอนด์
• อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม: ประมาณ 25%
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ปัจจุบันของหนี้: 2.96%
• กําหนดการรีไฟแนนซ์: ก.ค. 2026

เฮนรี่ บัตต์ ผู้ช่วยผู้จัดการ กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน และผู้จัดการสินทรัพย์หลัก กล่าวว่ากองทรัสต์รักษาเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่องในสภาวะตลาดที่แตกต่างกัน

"เราได้จ่ายเงินปันผล 2 เพนซ์ติดต่อกันมาแล้ว 42 ไตรมาสติดต่อกัน หรือ 8 เพนซ์ต่อปี ซึ่งคิดเป็นเงินปันผลประมาณ 8%" เขากล่าว

• เงินปันผลรายไตรมาส: 2 เพนซ์ต่อหุ้น
• เงินปันผลรายปี: 8 เพนซ์ต่อหุ้น
• ประวัติการจ่ายเงินปันผล: 42 ไตรมาสติดต่อกัน
• อัตราการครอบคลุมเงินปันผลในอดีต: อยู่ในช่วงกลางๆ ของ 90%

สัดส่วน กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน และการกระจายตามภาคส่วน

กองทรัสต์ระบุว่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน มีการเปลี่ยนแปลงตามกาลเวลา เนื่องจากได้ขายสินทรัพย์ในพื้นที่ที่แข็งแกร่งกว่าและนําเงินทุนกลับไปลงทุนในโอกาสที่มีมูลค่าดีกว่า

• สัดส่วนภาคอุตสาหกรรม: ประมาณ 40% ลดลงจากจุดสูงสุดในอดีตที่ 60%
• สัดส่วน Retail: ประมาณ 40% เพิ่มขึ้นผ่านการหมุนเวียนเงินทุน
• ภาคส่วนอื่นๆ: ประมาณ 20%

ฝ่ายบริหารระบุว่าแนวทางนี้เป็นไปอย่างมีเจตนา โดยได้ขายสินทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่อัตราผลตอบแทนต่ํา 6% และซื้อสินทรัพย์ Retail และนันทนาการที่ 9% หรือมากกว่าเมื่อราคาดูน่าสนใจกว่า

กองทรัสต์ระบุว่ายังพร้อมยอมรับความผิดพลาดและเรียนรู้จากมัน โดยยกตัวอย่างการขาย Retail ก่อนหน้านี้ในแบล็กพูลและพอร์ตสมัธที่ขาดทุน

รายละเอียด กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน ภาคอุตสาหกรรม

AEW UK REIT ระบุว่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นแหล่งสําคัญของการเติบโตในอนาคต เนื่องจากช่องว่างระหว่างค่าเช่าปัจจุบันและศักยภาพของตลาด

• อัตราผลตอบแทนสุทธิเริ่มต้น: 6.12%
• อัตราผลตอบแทนแบบ Reversionary: 9.56%
• ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักถึงจุดพัก: 2.48 ปี
• ระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักถึงวันหมดอายุ: 4.84 ปี
• ค่าเช่าเฉลี่ยที่ผ่านมา: 3.50 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• มูลค่าค่าเช่าโดยประมาณเฉลี่ย: 4.86 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• มูลค่าทุนเฉลี่ย: 48 ปอนด์ต่อตารางฟุต

ฝ่ายบริหารระบุว่ามูลค่าทุนอยู่ต่ํากว่าต้นทุนการก่อสร้างมาก โดยประเมินไว้ที่ประมาณ 150 ปอนด์ต่อตารางฟุต ซึ่งเปิดโอกาสในการสร้างมูลค่าหากค่าเช่าเพิ่มขึ้นและสินทรัพย์ได้รับการปรับปรุง

กองทรัสต์คาดว่าการเติบโตของค่าเช่าภาคอุตสาหกรรมสะสมจะอยู่ที่ประมาณ 18% ตั้งแต่ปี 2026 ถึง 2030 เทียบกับการคาดการณ์ 13% จาก CBRE สําหรับสหราชอาณาจักรโดยรวม

อัปเดตการดําเนินงานและการบริหารสินทรัพย์

ส่วนสําคัญของการนําเสนอมุ่งเน้นไปที่วิธีที่กองทรัสต์สร้างมูลค่าผ่านการบริหารสินทรัพย์แบบลงมือปฏิบัติจริง

• ส่วนเพิ่มราคาขายเฉลี่ยเทียบกับราคาซื้อในช่วง 11 ปี: 41%
• Oxford Business Park: แปลงจากสํานักงานเป็นพื้นที่วิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต และขายได้กําไรมากกว่า 250%
• นิคมอุตสาหกรรมให้เช่าหลายหน่วยในรันคอร์น: ปรับปรุงและให้เช่าใหม่พร้อมเพิ่มค่าเช่า 42%
• การต่ออายุสัญญาเช่าอุตสาหกรรมล่าสุด: ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 42% ในระยะเวลา 10 ปี
• การให้เช่าใหม่: ค่าเช่าเพิ่มจาก 6.50 ปอนด์ต่อตารางฟุต เป็นมากกว่า 9 ปอนด์ต่อตารางฟุต

บัตต์กล่าวว่าส่วนเพิ่มราคาขายเฉลี่ย 41% เป็นสัญญาณสําคัญของแนวทางของกองทรัสต์

"เรามีส่วนเพิ่มราคาขายเทียบกับราคาซื้อเฉลี่ย 41% ซึ่งเป็นสถิติที่แข็งแกร่งมาก" เขากล่าว

กองทรัสต์ระบุว่ามักคงพื้นที่ว่างบางส่วนไว้เพื่อให้สามารถผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้น ปรับปรุงคุณภาพอาคาร และเสริมสร้างคุณสมบัติด้านสิ่งแวดล้อมผ่านการปรับปรุง

กรณีศึกษา: Bristol Queen Square

ฝ่ายบริหารใช้สินทรัพย์สํานักงาน Bristol Queen Square เพื่อแสดงให้เห็นว่าการบริหารจัดการเชิงรุกในระยะยาวสามารถทํางานได้แม้ในตลาดสํานักงานที่อ่อนแอ

• เข้าซื้อ: ปลายปี 2015
• อัตราการเช่าเริ่มต้น: ว่างประมาณ 50%
• ค่าเช่าเฉลี่ยเริ่มต้น: 17 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• หลังจาก 18 เดือน: เช่าเต็มทุกพื้นที่ ค่าเช่าอยู่ที่ 20 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• ปี 2021: ค่าเช่าถึง 30 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• ปี 2022: ค่าเช่าถึง 40 ปอนด์ต่อตารางฟุต
• ระดับปัจจุบัน: ให้เช่าเต็มทุกพื้นที่ โดยค่าเช่าอยู่ในช่วงกลางถึงปลาย 30 ปอนด์ต่อตารางฟุต

กองทรัสต์ระบุว่าสินทรัพย์นี้แสดงให้เห็นว่าทําเลที่ตั้ง การปรับปรุง และการบริหารการเช่าเชิงรุกสามารถเพิ่มรายได้ตามกาลเวลาได้ แม้ในช่วงที่ตลาดสํานักงานโดยรวมอยู่ภายใต้แรงกดดัน

แนวโน้มในอนาคตและความต้องการเงินทุน

ฝ่ายบริหารระบุว่ามองเห็นท่อโครงการการเข้าซื้อที่เป็นไปได้มากกว่า 200 ล้านปอนด์ โดยคาดว่าอัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 8.5% ถึง 9% หรือมากกว่า

• กองทรัสต์ระบุว่าลงทุนเต็มพอร์ตมาแล้วในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา
• ระบุว่าต้องการเงินทุนใหม่เพื่อเข้าถึงท่อโครงการอย่างมีนัยสําคัญ
• ออปชั่น ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ได้แก่ การควบรวมกิจการและการออกหุ้นทุนแบบอิสระ
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากําลังทํางานร่วมกับคณะกรรมการและโบรกเกอร์เพื่อหาแนวทางการระดมทุนที่เป็นไปได้

เอลกินกล่าวว่าช่องว่างของอัตราผลตอบแทนแบบ Reversionary ในปัจจุบันสนับสนุนแนวโน้มของกองทรัสต์

"อัตราผลตอบแทนแบบ Reversionary ที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนเริ่มต้นของเราอย่างมีนัยสําคัญ" เธอกล่าว "แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าในกลยุทธ์ของเรา"

เธอเสริมว่าการเติบโตของค่าเช่าควรช่วยชดเชยต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นหลังการรีไฟแนนซ์

"เป็นเรื่องที่ทุกคนเห็นได้ชัด และเราไม่ได้ปิดบัง ว่าอัตรานั้นจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสําคัญ" เธอกล่าว

• ผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดจากการรีไฟแนนซ์: ต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสําคัญ
• มาตรการบรรเทา: ทีมหนี้ภายในกําลังเจรจากับผู้ให้กู้
• แนวโน้มการเติบโตของค่าเช่า: ได้รับการสนับสนุนจากเหตุการณ์สัญญาเช่า การทบทวนค่าเช่า และการปรับโครงสร้างสัญญาเช่า
• ระยะเวลาที่คาดว่ากําไรและการครอบคลุมเงินปันผลจะปรับตัวดีขึ้น: ประมาณปี 2028
• เป้าหมายการครอบคลุมเงินปันผลระยะยาว: อยู่ในช่วงกลางๆ ของ 90%

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ นักลงทุนได้สอบถามเกี่ยวกับการควบรวมกิจการ ข้อจํากัดด้านเงินทุน และผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

• เจสันถามเกี่ยวกับกิจกรรมการควบรวมกิจการและว่าข้อจํากัดด้านเงินสดกําลังจํากัดการเติบโตหรือไม่
• ฝ่ายบริหารระบุว่ากองทรัสต์ลงทุนเต็มพอร์ตแล้ว และต้องการเงินทุนใหม่เพื่อใช้ประโยชน์จากท่อโครงการอย่างเต็มที่
• ระบุว่ากําลังสํารวจทั้งโอกาสการควบรวมกิจการและการออกหุ้นทุนแบบอิสระ
• โรเจอร์ถามเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์หนี้ที่กําลังจะมาถึง
• ฝ่ายบริหารระบุว่าวงเงิน 60 ล้านปอนด์มีแนวโน้มที่จะปรับราคาสูงขึ้นอย่างมีนัยสําคัญเมื่อรีไฟแนนซ์ใน ก.ค. 2026
• ระบุว่าการเติบโตของค่าเช่าจากเหตุการณ์สัญญาเช่าควรช่วยชดเชยต้นทุนหนี้ที่สูงขึ้นตามกาลเวลา

ประวัติผลการดําเนินงานและการวางตําแหน่งระยะยาว

AEW UK REIT ระบุว่าผลตอบแทนรวมระดับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าสองเท่าของเกณฑ์มาตรฐาน MSCI ในช่วงเวลาส่วนใหญ่ตลอด 11 ปีที่ผ่านมา ฝ่ายบริหารระบุว่ากองทรัสต์เริ่มแยกตัวออกจากกลุ่ม REIT ที่กระจายการลงทุนประมาณห้าปีหลังจากก่อตั้ง ราวต้นปี 2020

• IPO: ปี 2015
• ประวัติการดําเนินงาน: 11 ปี
• ประวัติการจ่ายเงินปันผล: 42 ไตรมาสติดต่อกัน
• ผลการดําเนินงานที่เหนือกว่า: มากกว่าสองเท่าของเกณฑ์มาตรฐาน MSCI ในช่วงเวลาส่วนใหญ่
• วิธีการหลัก: การซื้อและขายแบบทวนวัฏจักร บวกกับการบริหารสินทรัพย์เชิงรุก

ฝ่ายบริหารระ

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน