Logistic Properties of the Americas ที่ Water Tower Research: กําไรจากการหมุนเวียนทุน

เมื่อวันอังคารที่ 22 ก.ย. 2026 Logistic Properties of the Americas (LPA) ได้ใช้เวที Water Tower Research Virtual Insights Conference นําเสนอกรณีที่เรียบง่าย: Platform โลจิสติกส์ในละตินอเมริกาของบริษัทกําลังได้รับประโยชน์จากอุปทานที่ตึงตัว ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น และฐานความต้องการของผู้เช่าที่เติบโตขึ้น ในขณะเดียวกัน ฝ่ายบริหารระบุว่าบริษัทยังคงรักษาแนวทางที่มีวินัยในการใช้จ่ายทุน โดยเม็กซิโกจะเป็นจุดหมายหลักสําหรับเงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์ครั้งสําคัญ

บริษัทอธิบายถึงธุรกิจที่มีแรงขับเคลื่อนด้านการดําเนินงานที่แข็งแกร่ง แต่ยังคงมีคําถามด้านการดําเนินการในขณะที่ขยายตัว LPA ระบุว่ากลยุทธ์ของบริษัทพึ่งพาการพัฒนาที่มีการเช่าล่วงหน้า การซื้อล่วงหน้า และการซื้อกิจการแบบคัดสรร แทนที่จะเป็นการก่อสร้างเชิงเก็งกําไร ฝ่ายบริหารยังชี้ให้เห็นถึงความไม่แน่นอนด้านนโยบายการค้า แม้จะโต้แย้งว่าการเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทานในภูมิภาคและความต้องการภายในประเทศยังคงสนับสนุนธุรกิจต่อไป

ประเด็นสําคัญ

• LPA ระบุว่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน ของบริษัทมีอัตราการเช่าเต็ม 100% เป็นไตรมาสที่สามติดต่อกัน โดยค่าเช่าต่อตารางฟุตเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน และ NOI ของสินทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้นเกือบ 16%
• บริษัทประกาศการขาย Parque Logístico Lima Sur ใน เปรู มูลค่า 145 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นการขายออกที่ใหญ่ที่สุดจนถึงปัจจุบัน ที่อัตรา Cap Rate เล็กน้อยเกิน 7% และมีกําไร 22% เหนือมูลค่าตามบัญชี
• ฝ่ายบริหารวางแผนที่จะนําเงินประมาณ 85 ล้านดอลลาร์ จากการขายดังกล่าวไปลงทุนใน เม็กซิโก ในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า โดยมุ่งเน้นโอกาสที่ลดความเสี่ยงแล้ว
• LPA ระบุว่าประมาณ 92% ของ Pipeline การพัฒนาปัจจุบันมีการเช่าล่วงหน้าแล้ว ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านการเช่าและสนับสนุนผลตอบแทน
• ผู้บริหารระบุว่า เม็กซิโก ยังคงเป็นตลาดการเติบโตหลัก ขณะที่ เปรู และ โคลัมเบีย แสดงให้เห็นถึงอํานาจในการกําหนดราคาที่แข็งแกร่งที่สุดในปัจจุบัน

ผลประกอบการทางการเงิน

LPA ระบุว่าผลการดําเนินงานล่าสุดสะท้อนให้เห็นถึงอํานาจในการกําหนดราคาที่แข็งแกร่งทั่ว Platform สี่ประเทศของบริษัท

• อัตราการเช่า กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน: 100% เป็นไตรมาสที่สามติดต่อกัน
• ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางฟุต: เพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อนหน้า
• NOI ของสินทรัพย์เดิม: เพิ่มขึ้นเกือบ 16% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• การเติบโตของ รายรับ: มากกว่า 25% ในไตรมาสล่าสุด
• ค่าใช้จ่าย G&A: ลดลงแม้ รายรับ จะเพิ่มขึ้นมากกว่า 25%

บริษัทระบุว่าโครงสร้างสัญญาเช่าของบริษัทสนับสนุนการเติบโตที่มั่นคง สัญญาเช่าส่วนใหญ่มีระยะเวลา 7 ถึง 10 ปี และรวมถึงการปรับขึ้นรายปี ระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่โดยเฉลี่ยทั่ว กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน อยู่ที่ 4.5 ปี และสัญญาเช่าในสัดส่วนที่มีนัยสําคัญจะมีการปรับราคาใหม่ทุกปี

ฝ่ายบริหารระบุว่าผลลัพธ์ดังกล่าวขับเคลื่อนโดยความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดของบริษัท พื้นที่โลจิสติกส์คุณภาพระดับสถาบันใหม่ยังคงมีจํากัด ขณะที่ความต้องการมีฐานกว้างครอบคลุมอีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ และสินค้าอุปโภคบริโภค บริษัทยังระบุด้วยว่ากําลังเห็นความต้องการในช่วงต้นจากอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับ AI ที่ต้องการโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์

การขายสินทรัพย์และการหมุนเวียนทุน

เหตุการณ์เชิงกลยุทธ์ที่ใหญ่ที่สุดที่หารือกันในการประชุมคือการขาย Parque Logístico Lima Sur ใน เปรู ให้กับ Fibra Prime ซึ่งถูกอธิบายว่าเป็น REIT ชั้นนําของประเทศ

• ราคาขาย: 145 ล้านดอลลาร์
• อัตรา Cap Rate ณ เวลาขาย: สูงกว่า 7% เล็กน้อย
• กําไรจากการขาย: 22% เหนือมูลค่าตามบัญชี
• สถานะ: บริษัทระบุว่าได้รับการอนุมัติด้านกฎระเบียบแล้ว และคาดว่าจะปิดการขายในเร็วๆ นี้

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Esteban Saldarriaga กล่าวว่าธุรกรรมนี้ "สะท้อนให้เห็นถึง Platform model ทั้งหมดและความสามารถที่เรามีในการดําเนินการครั้งเดียว" เขากล่าวว่า LPA จัดหาที่ดิน สร้างสวนโลจิสติกส์ ให้เช่า ทําให้มั่นคง จัดหาเงินทุน และจัดการการเงิน

ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Paul Smith กล่าวว่าข้อตกลงนี้แสดงให้เห็นถึงตรรกะของการหมุนเวียนทุน: การขายสินทรัพย์ที่มั่นคงแล้วในอัตราผลตอบแทนที่ต่ํากว่าที่ LPA เชื่อว่าจะได้รับจากการนําไปลงทุนใหม่ จากนั้นนําเงินไปลงทุนในการพัฒนาที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า เขากล่าวว่าเงินประมาณ 85 ล้านดอลลาร์ จากการขายจะถูกนําไปลงทุนใหม่ใน เม็กซิโก ในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า

ฝ่ายบริหารระบุว่าการขายดังกล่าวยังสนับสนุนมุมมองของบริษัทที่ว่าการบัญชีของบริษัทเป็นแบบอนุรักษ์นิยม LPA รายงานภายใต้ IFRS และระบุว่าการประเมินมูลค่าอิงตามการประเมินจากบุคคลที่สามที่เป็นอิสระ กําไร 22% จากการขาย บริษัทระบุว่าสะท้อนถึงการเพิ่มมูลค่าจากการเติบโตของค่าเช่าและการเติบโตของ NOI ตามกาลเวลา

อัปเดตการดําเนินงาน

บริษัทระบุว่าตลาดของบริษัทยังคงมีอุปทานไม่เพียงพอ โดยมีอาคารคุณภาพระดับสถาบันใหม่เพียงไม่กี่แห่งที่เปิดให้บริการ ความขาดแคลนดังกล่าว บริษัทระบุว่ากําลังช่วยสนับสนุนทั้งอัตราการเช่าและการเติบโตของค่าเช่า

• ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการ: อีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ สินค้าอุปโภคบริโภค และความต้องการที่เกี่ยวข้องกับ AI ในช่วงต้น
• ภาพรวมอุปทาน: อุปทานใหม่ ทรงตัว ทั่วทั้งภูมิภาค
• อํานาจในการกําหนดราคา: แข็งแกร่งที่สุดใน เปรู และ โคลัมเบีย ซึ่งค่าเช่าปัจจุบันยังต่ํากว่าราคาตลาด
• การเติบโตของค่าเช่า: อธิบายว่าเป็นแนวโน้มหลายปีที่มั่นคง ไม่ใช่การกระโดดครั้งเดียว

LPA ระบุว่า เปรู มี รายรับ เติบโตมากกว่า 50% โดยได้รับความช่วยเหลือจากผู้เช่ารายใหม่คือ PepsiCo โคลัมเบีย เติบโตประมาณ 30% ขณะที่ เม็กซิโก ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการขยายตัว บริษัทระบุว่าตลาดที่พึ่งพาความต้องการภายในประเทศยังให้ผลกระทบเสริมความมั่นคง เนื่องจากผูกพันกับวงจรการส่งออกน้อยกว่า

ผู้บริหารระบุว่าการเติบโตของค่าเช่าใน กลุ่มหลักทรัพย์ลงทุน มาจากการปรับขึ้นรายปีและการต่ออายุในอัตราตลาด Saldarriaga กล่าวว่านี่คือ "ตลาดที่มีอุปทานไม่เพียงพอพร้อมอํานาจในการกําหนดราคาที่แท้จริง และเราอยู่ใน สิทธิ ด้านของสมการนั้น"

กลยุทธ์เม็กซิโก

เม็กซิโก เป็นแกนหลักของระยะการเติบโตถัดไปของ LPA ฝ่ายบริหารเรียกมันว่าตลาดโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดในละตินอเมริกาและตลาดที่เชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุปทานอเมริกาเหนืออย่างใกล้ชิดที่สุด

บริษัทระบุว่ากําลังมุ่งเน้นไปที่ทางหลวง 57D ซึ่งเป็นทางหลวงสาย USMCA นอกกรุงเม็กซิโกซิตี้ และตลาดย่อยที่มีความแออัดน้อยกว่าชายแดนทางเหนือ บริษัทระบุว่าแนวทางนี้ให้การเข้าถึงผู้เช่าระดับสถาบันในขณะที่หลีกเลี่ยงส่วนที่มีการแข่งขันสูงที่สุดของตลาด

• จุดมุ่งเน้นตลาด: ทางหลวง 57D และตลาดย่อยที่คัดสรร
• ฐานผู้เช่า: ลูกค้าสถาบันเดียวกันที่ดําเนินการอยู่แล้วในตลาดอื่นๆ ของ LPA
• การเปิดรับความเสี่ยง: ไม่มีการเปิดรับความเสี่ยงในอุตสาหกรรมยานยนต์ ซึ่งฝ่ายบริหารระบุว่าเปิดโอกาสสําหรับการเติบโตในส่วนที่ผู้อื่นอาจถูกจํากัด
• แผนทุน: ประมาณ 85 ล้านดอลลาร์ จากการขาย เปรู จะถูกนําไปใช้ใน เม็กซิโก ในช่วง 12 ถึง 18 เดือน

Saldarriaga กล่าวว่า เม็กซิโก มี "ศักยภาพเกือบทั้งหมด" โดยเสริมว่าเป็นตลาดโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคและเชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุปทานอเมริกาเหนือมากที่สุด เขากล่าวว่า LPA ยังอยู่ในช่วงต้นในตลาดแต่เชื่อว่า Platform ระดับภูมิภาคและรูปแบบการดําเนินงานของบริษัทให้ความได้เปรียบ

โครงสร้างการซื้อล่วงหน้าและ Pipeline การพัฒนา

ตัวอย่างหนึ่งของกลยุทธ์ เม็กซิโก คือโครงสร้างการซื้อล่วงหน้า Central Park 57 ภายใต้แนวทางดังกล่าว LPA ผูกพันที่จะซื้อสินทรัพย์ที่มั่นคงแล้วเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ แทนที่จะรับภาระการถือครองที่ดินและความเสี่ยงในการพัฒนาตั้งแต่ต้น

ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงสร้างดังกล่าวเสนอฐานการเข้าที่ดีกว่าการซื้อในตลาด ราคาเปิด ในขณะที่ยังคงอนุญาตให้บริษัทกําหนดรูปแบบอาคารสําหรับผู้เช่าระดับสถาบัน นอกจากนี้ยังช่วยให้ LPA สามารถนําทุนไปใช้ในขั้นตอนที่ลดความเสี่ยงแล้วในภายหลัง

บริษัทระบุว่าประมาณ 92% ของ Pipeline การพัฒนาปัจจุบันมีการเช่าล่วงหน้าแล้ว ฝ่ายบริหารระบุว่านั่นหมายความว่าความเสี่ยงด้านการเช่า ซึ่งมักเป็นความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดในการพัฒนา ถูกขจัดออกไปเป็นส่วนใหญ่ก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มต้น

• อัตราการเช่าล่วงหน้า: ประมาณ 92% ของ Pipeline
• โปรไฟล์ความเสี่ยง: ใกล้เคียงกับอาคารที่ให้เช่าแล้วมากกว่าโครงการเชิงเก็งกําไร
• กลยุทธ์: โครงการที่มีการเช่าล่วงหน้า การซื้อล่วงหน้า และการซื้อกิจการแบบคัดสรร
• วินัยด้านผลตอบแทน: ข้อตกลงใหม่ต้องมีอัตราผลตอบแทนที่มั่นคงสูงกว่าอัตรา Cap Rate ณ เวลาขายอย่างชัดเจน โดยมีพื้นที่สําหรับต้นทุนการดําเนินการ

Platform และการวางตําแหน่งในการแข่งขัน

LPA ระบุว่าข้อได้เปรียบหลักของบริษัทคือการมีส่วนร่วมในวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด: การจัดหาที่ดิน การพัฒนา การให้เช่า การบริหารจัดการทรัพย์สิน และการสร้างรายได้ในที่สุด ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงสร้างดังกล่าวช่วยให้ผู้ถือหุ้นได้รับกําไรจากการพัฒนาแทนที่จะจ่ายออกไปเป็นค่าธรรมเนียม

บริษัทยังระบุด้วยว่า Platform ระดับภูมิภาคของบริษัทให้ข้อได้เปรียบด้านการบริการเหนือนักพัฒนาในประเทศเดียว ผู้เช่าสามารถทํางานกับทีมเดียว มาตรฐานเดียว และจุดติดต่อเดียวในหลายประเทศ ซึ่ง LPA ระบุว่ามีความสําคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อลูกค้าข้ามชาติสร้างห่วงโซ่อุปทานระดับภูมิภาค

• ขอบเขต Platform: สี่ประเทศและประมาณ 6.2 ล้านตารางฟุต
• รูปแบบการดําเนินงาน: บูรณาการในแนวตั้งและกระจายความเสี่ยงในระดับภูมิภาค
• โครงสร้างทุน: ทุนถาวร โดยไม่มีข้อกําหนดเงินปันผลหรือวันหมดอายุของกองทุน
• ความน่าสนใจสําหรับผู้เช่า: มาตรฐานที่สม่ําเสมอทั่วทั้งตลาดและการขยายตัวในระดับภูมิภาคที่ง่ายขึ้น

ฝ่ายบริหารระบุว่า Platform อาจมีขนาดใหญ่ขึ้นสามถึงสี่เท่าภายในหลายปี แม้จะเน้นย้ําการเติบโตที่มีวินัย บริษัทยังระบุด้วยว่าการใช้ประโยชน์จากการดําเนินงานเริ่มแสดงให้เห็น โดย G&A ลดลงแล้วในขณะที่ รายรับ เพิ่มขึ้นมากกว่า 25% ในไตรมาสล่าสุด

ไฮไลต์จากช่วงถามตอบ

ในช่วงถามตอบ ผู้บริหารได้ขยายความเกี่ยวกับอํานาจในการกําหนดราคา การหมุนเวียนทุน และแนวโน้มสําหรับ เม็กซิโก

• อํานาจในการกําหนดราคา: ฝ่ายบริหารระบุว่า เปรู และ โคลัมเบีย แสดงให้เห็นถึงอํานาจในการกําหนดราคาที่แข็งแกร่งที่สุดเนื่องจากอุปทานตึงตัวและค่าเช่าปัจจุบันยังต่ํากว่าราคาตลาด
• การขาย Lima Sur: ผู้บริหารระบุว่าธุรกรรมนี้ยืนยันทั้งมูลค่าสินทรัพย์และแนวทางการบัญชีแบบอนุรักษ์นิยมของบริษัทภายใต้ IFRS
• การหมุนเวียนทุน: Smith กล่าวว่าเป้าหมายคือการขายสินทรัพย์ที่มั่นคงแล้วและนําไปลงทุนใหม่ในโครงการที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าอย่างมีนัยสําคัญ
• ความต้องการใน เม็กซิโก: Saldarriaga ระบุว่าการสนทนากับผู้เช่าได้เปลี่ยนจากทฤษฎีไปสู่การวางแผน แม้ว่าการตัดสินใจบางส่วนจะ ล่าช้า จากความไม่แน่นอนด้านนโยบายการค้า
• Nearshoring: บริษัทระบุว่าบริษัทข้ามชาติกําลังมุ่งสู่ห่วงโซ่อุปทานระดับภูมิภาค ไม่ใช่ประเทศเดียว และเปลี่ยนจากรูปแบบสินค้าคงคลัง just-in-time ไปเป็น just-in-case
• การใช้ประโยชน์จากการดําเนินงาน: ฝ่ายบริหารระบุว่าอาคารใหม่แต่ละหลังเพิ่มค่าใช้จ่ายท

  บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน