Vornado ในงาน BofA NY Global Real Estate Conference 2026: ความแข็งแกร่งของ NYC

เมื่อวันอังคารที่ 15 ก.ย. 2026 Vornado Realty Trust (VNO) ได้ใช้เวที BofA NY Global Real Estate Conference 2026 นําเสนอมุมมองเชิงบวกอย่างชัดเจนต่อตลาด Real Estate ในนครนิวยอร์ก แม้จะยอมรับว่าต้นทุนทางการเงินปรับตัวสูงขึ้นและตลาดการลงทุนยังคงคัดเลือกอยู่ ฝ่ายบริหารระบุว่าความต้องการพื้นที่สํานักงานและ Retail ชั้นนํายังคงแข็งแกร่ง อุปทานตึงตัว และค่าเช่าปรับขึ้นทั่วทรัพย์สินที่ดีที่สุดของบริษัท

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Michael กล่าวว่าสภาพแวดล้อมในปัจจุบันถือเป็นสิ่งที่ดีที่สุดที่เขาเคยเห็นในรอบ 37 ปี พร้อมทั้งระบุด้วยว่าบริษัทยังคงเผชิญกับตลาดที่อุปทานใหม่มีต้นทุนการก่อสร้างสูง และต้นทุนการรีไฟแนนซ์ยังคงเป็นจุดกดดันสําหรับภาคส่วนโดยรวม

ประเด็นสําคัญ

• Vornado ระบุว่าพื้นฐานตลาดสํานักงานในนครนิวยอร์กแข็งแกร่งที่สุดในรอบหลายทศวรรษ โดยมีอัตราว่างที่ตึงตัวและความต้องการจากผู้เช่าในวงกว้าง
• Penn District, Park Avenue และทรัพย์สิน Retail ของบริษัทเห็นค่าเช่าที่สูงขึ้น การเช่าที่เร็วขึ้น และการต่ออายุสัญญาล่วงหน้า
• ฝ่ายบริหารวางแผนขายส่วนได้เสีย 25% ในกิจการร่วมค้า 350 Park Avenue ขณะที่ยังคงถือหุ้นในสัดส่วนที่มีนัยสําคัญ
• ค่าเช่า Retail ใน Times Square และบน Fifth Avenue กลับมาสู่ระดับสูงสุดอีกครั้ง โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและความต้องการจากต่างประเทศ
• บริษัทยังคงมุ่งเน้นการลดภาระหนี้ การเข้าซื้อกิจการแบบคัดเลือก และการยกระดับพอร์ตโฟลิโอ มากกว่าการขยายตัวในวงกว้าง

บริบทตลาด: ตลาดของเจ้าของที่ดิน

ฝ่ายบริหารอธิบายว่านิวยอร์กเป็นตลาดที่บริษัทต่างๆ แข่งขันกันเพื่อแย่งชิงพื้นที่หายากในอาคารชั้นนําใกล้ศูนย์กลางการขนส่งสําคัญ เช่น Grand Central และ Penn Station Michael กล่าวว่าแรงงาน โดยเฉพาะพนักงานรุ่นใหม่ ต้องการอยู่ในนิวยอร์กในอัตราที่สูงกว่าเมืองอื่นๆ และช่องว่างดังกล่าวขยายกว้างขึ้นนับตั้งแต่ช่วงโรคระบาด

• Vornado ระบุว่าทุกภาคส่วนหลักมีความเคลื่อนไหว ทั้งบริการทางการเงิน กฎหมาย บัญชี เทคโนโลยี และสื่อ
• บริษัทระบุว่าประมาณ 80% ของผู้ที่มีอายุในวัยมหาวิทยาลัยที่ไม่ได้เป็นชาวนิวยอร์กโดยกําเนิดปัจจุบันทํางานในเมือง ซึ่งเน้นย้ําถึงแรงดึงดูดของตลาด
• ผู้เช่ามุ่งเน้นอาคารคุณภาพสูงที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกครบครัน ซึ่งช่วยดึงดูดและรักษาพนักงาน
• ฝ่ายบริหารระบุว่าไม่มีหลักฐานชัดเจนของการย้ายถิ่นฐานที่ขับเคลื่อนด้วยราคาไปยังฟลอริดา เท็กซัส Long Island City บรูคลิน หรือทางเลือกอื่นในย่านดาวน์ทาวน์

Glen ผู้บริหารของบริษัทสรุปตลาดโดยกล่าวว่า "นี่คือตลาดของเจ้าของที่ดิน อย่างชัดเจน ณ จุดนี้"

อัตราว่างและอุปทานยังคงตึงตัว

Vornado ระบุว่าเซกเมนต์อาคารชั้นดี ซึ่งนิยามว่าเป็นพื้นที่ Class A trophy, Class A และพื้นที่ trophy ใหม่รวมประมาณ 180 ล้านตารางฟุต มีอัตราว่างประมาณ 6% ในพื้นที่ชั้นบนของตึกระฟ้า อัตราว่างอาจอยู่ที่เพียง 3% ถึง 4% เท่านั้น

• มีเพียงประมาณห้าอาคารที่เริ่มก่อสร้างหรือกําลังจะเริ่มในไปป์ไลน์ปัจจุบัน
• โครงการเหล่านั้นคาดว่าจะส่งมอบประมาณหนึ่งอาคารต่อปีตั้งแต่ปี 2029 ถึง 2033
• อุปทานใหม่มีการเช่าล่วงหน้าแล้วอย่างน้อย 50% และพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นการขยายพื้นที่ของผู้เช่าเดิม
• ฝ่ายบริหารระบุว่าการก่อสร้างในนิวยอร์กเป็นเรื่องยากเนื่องจากต้นทุนและระยะเวลา ต่างจากตลาดอย่างแอตแลนตาหรือชาร์ลอตต์

Michael กล่าวว่า "คุณมีอัตราว่างที่ตึงตัว คุณมีความต้องการที่แข็งแกร่ง ค่าเช่ากําลังปรับขึ้น อุปทานใหม่มีจํากัด และการก่อสร้างในเมืองนี้เป็นเรื่องยากอย่างยิ่ง ทั้งในแง่ต้นทุนและระยะเวลา"

โมเมนตัมการเช่าทั่วพอร์ตโฟลิโอ

ฝ่ายบริหารระบุว่าความเร็วในการเช่าเร่งตัวขึ้นทั่วอาคารของ Vornado โดยผู้เช่าแข่งขันกันเพื่อพื้นที่และขอต่ออายุสัญญาล่วงหน้าหลายปีก่อนสัญญาจะหมดอายุ บริษัทระบุว่าผู้เช่ารายใหญ่จํานวนมากที่มีสัญญาเช่าหมดอายุในปี 2029 ถึง 2031 กําลังขอต่ออายุล่วงหน้า 3 ถึง 5 ปี

• ผู้เช่ากําลังมองหาพื้นที่ขยายภายในอาคารเดิมเมื่อธุรกิจเติบโตขึ้น
• ระยะเวลาสัญญาเช่ายังคงอยู่ในช่วง 10 ถึง 15 ปี สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางประวัติศาสตร์
• ค่าเช่าสุทธิที่แท้จริงปรับขึ้นในระดับ high single digits ถึงประมาณ 10%
• ค่าเช่าฟรีลดลงและเงินสนับสนุนการปรับปรุงพื้นที่ผู้เช่าเริ่มตึงตัว
• Vornado ระบุว่าได้ปรับขึ้นค่าเช่าทุกสัปดาห์หรือทุกสองสัปดาห์เมื่อสภาวะตลาดดีขึ้น

Penn District: ค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่อง

Vornado ระบุว่าทรัพย์สินใน Penn District เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดของความแข็งแกร่งของตลาด ที่ Penn One ค่าเช่าปัจจุบันอยู่ในระดับ $120 ต่อตารางฟุต ซึ่งมากกว่าสองเท่าของ $60 ถึง $65 ต่อตารางฟุตที่ทําได้ในช่วงแรกของการพัฒนา

• Penn One ให้เช่าพื้นที่มากกว่า 2 แสนตารางฟุตในระดับค่าเช่าปัจจุบัน
• Penn Two ลงนามสัญญาประมาณ 6 หมื่นถึง 7 หมื่นตารางฟุตในระดับที่ใกล้เคียงกัน
• ค่าเช่าเหล่านั้นสูงกว่าสมมติฐานการรับประกันเริ่มต้นของบริษัทที่ประมาณ $90 ต่อตารางฟุตถึงประมาณ 100%
• ฝ่ายบริหารระบุว่า Penn District ยังคงซื้อขายในราคาที่ต่ํากว่า Hudson Yards และ Manhattan West ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพขาขึ้นเพิ่มเติมเมื่อสัญญาเช่าหมุนเวียน

Michael กล่าวว่าย่านดังกล่าวยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลง และการเป็นเจ้าของวิทยาเขตทั้งหมดให้ข้อได้เปรียบแก่ Vornado เหนือเจ้าของอาคารหนึ่งหรือสองหลัง

Park Avenue และ Sixth Avenue: อํานาจการกําหนดราคาที่มากขึ้น

Vornado ยังชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทรัพย์สินใน Park Avenue และ Sixth Avenue ที่ 1290 Sixth Avenue ค่าเช่าอยู่ในระดับ $90 ต่อตารางฟุตบนชั้นล่าง รวมถึงดีลล่าสุดที่ $97 ต่อตารางฟุตบนชั้น 6

• Vornado ระบุว่าให้เช่าพื้นที่มากกว่า 6 แสนตารางฟุตจากโครงการปรับปรุง 1290
• โครงการนี้รวมถึง town hall และสวนบนดาดฟ้า
• ที่ 280 Park พื้นที่กําลังถูกเรียกคืนและค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น
• ฝ่ายบริหารระบุว่าพื้นที่ Park Avenue ยังคงตึงตัวและค่าเช่ายังคงปรับขึ้นต่อเนื่อง

บริษัทยังเน้นย้ําถึงการเข้าซื้อส่วนได้เสียในกิจการร่วมค้า 49% ถึง 50% ใน Park Avenue Plaza เมื่อเร็วๆ นี้ ฝ่ายบริหารระบุว่าอาคารดังกล่าวมีระยะเวลาสัญญาเช่า 11 ปีพร้อมการปรับขึ้นค่าเช่าในตัว ขณะที่ค่าเช่าปัจจุบันต่ํากว่าราคาตลาด 40% ถึง 50%

• Vornado ระบุว่าสินทรัพย์ดังกล่าวให้ผลตอบแทน cash-on-cash ที่แข็งแกร่งเนื่องจากโครงสร้างหนี้
• โอกาสในการเรียกคืนพื้นที่กําลังดําเนินการอยู่ก่อนการปิดดีล
• ฝ่ายบริหารระบุว่าจะซื้อสินทรัพย์ที่คล้ายกันอีก 5 แห่งหากมีให้
• บริษัทอธิบายดีลนี้ว่าเป็นการเล่นมูลค่าที่ดินพร้อมกระแสรายได้ในระหว่างนั้น

350 Park Avenue: การพัฒนาครั้งสําคัญและผู้เช่ารายสําคัญ

Vornado ระบุว่าการรื้อถอนที่ 350 Park Avenue เริ่มต้นแล้วและคาดว่าจะเสร็จสิ้นในเดือนเมษายน อาคารกําลังถูกรื้อถอนทีละชั้นและปัจจุบันอยู่ที่ชั้น 30 บริษัทกําลังเตรียมทําการตลาดโครงการด้วยข้อความ "350 at 350" ซึ่งหมายถึงเป้าหมายค่าเช่าที่ $350 ต่อตารางฟุต

• ความมุ่งมั่นของ Citadel เพิ่มขึ้นเป็น 1.05 ล้านตารางฟุต จาก 8.5 แสนตารางฟุตที่ประกาศในเดือน ม.ค. 2023
• การเพิ่มขึ้น 2 แสนตารางฟุตนั้นเกิดขึ้นในช่วงสามปี
• บล็อกสํานักงานเชิงคาดเดาจะครอบคลุมชั้น 28 ถึง 56
• ชั้นต่างๆ ออกแบบด้วยพื้นที่ 26,000 ตารางฟุต เพดานสูง 16 ฟุต และไม่มีเสา
• ฝ่ายบริหารระบุว่ามีดีลที่เทียบเคียงได้หลายรายการในระดับ $300 และบางรายการในระดับ upper $300 ต่อตารางฟุต

Glen กล่าวว่าการตอบรับของตลาดต่อโครงการนี้แข็งแกร่งผิดปกติ โดยเสริมว่า "ค่าเช่าขึ้นไปสูงมากที่นั่นในตอนนี้ ซึ่งเป็นเรื่องดีมากสําหรับเรา"

ฝ่ายบริหารระบุว่าพื้นที่เชิงคาดเดามีแนวโน้มที่จะให้เช่าในบล็อกขนาดเล็กหนึ่งถึงสามชั้น มากกว่าการให้เช่าแก่ผู้เช่ารายใหญ่รายเดียว และไม่มีความเร่งรีบในการเติมพื้นที่เนื่องจากพื้นที่ควรจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป บริษัทยังระบุด้วยว่าพื้นที่ตัวเลือกล่วงหน้ามีให้สําหรับการเติบโตของผู้เช่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

Retail: กลับสู่ระดับสูงสุด

Vornado ระบุว่าพอร์ตโฟลิโอ Retail บนถนนฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ใน Times Square ค่าเช่ามุมอาคารกลับมาอยู่ที่ $1,500 ถึง $2,000 ต่อตารางฟุต บน Fifth Avenue ค่าเช่าอยู่ในช่วง $2,500 ถึง $3,500

• ฝ่ายบริหารระบุว่าระดับเหล่านั้นกลับมาใกล้ระดับราคาสูงสุดอีกครั้ง
• การเติบโตของค่าเช่ารายปีอยู่ที่ประมาณ 2.5% ถึง 3%
• ความเร็วในการเช่าปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในช่วงสองถึงสามปีที่ผ่านมา
• ผู้ค้าปลีกต่างชาติกําลังมองหาที่ตั้งแรกในนิวยอร์ก
• บริษัทคาดว่าจะประกาศดีลที่แข็งแกร่งในไตรมาสที่สาม

Vornado ระบุว่านิวยอร์กยังคงเป็นตลาดชั้นนําสําหรับผู้ค้าปลีกที่ต้องการเพิ่มยอดขายสูงสุด โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและโปรไฟล์ระดับโลกของเมือง บริษัทยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่าระดับค่าเช่าอาจแตกต่างกันอย่างมากตามทําเล แม้แต่ภายในระยะทางไม่กี่ช่วงตึกบน Fifth Avenue

การจัดสรรทุนและงบดุล

ฝ่ายบริหารระบุว่าใช้เวลาหลายปีที่ผ่านมาในการลดภาระหนี้และซื้อหุ้นคืน ปัจจุบันกําลังประเมินสิ่งที่อธิบายว่าเป็นตลาดการขายการลงทุนที่น่าสนใจที่สุดในรอบประมาณ 15 ปี

• Vornado วางแผนขายส่วนได้เสีย 25% ในกิจการร่วมค้า 350 Park Avenue
• บริษัทระบุว่าจะยังคงถือหุ้นในสัดส่วนที่มีนัยสําคัญหลังการขาย
• ฝ่ายบริหารเชื่อว่าเงื่อนไขทางเศรษฐกิจของการขายจะน่าดึงดูดเมื่อดําเนินการเสร็จสิ้น
• บริษัทระบุว่าคัดเลือกในการเข้าซื้อกิจการ โดยพลาดดีลที่ใกล้จะเสร็จเพียงไม่กี่รายการ

Michael กล่าวว่าบริษัทได้ปรับโฉมพอร์ตโฟลิโอโดยเพิ่มสินทรัพย์คุณภาพสูงขึ้น เช่น Park Avenue Plaza และ 623 Fifth Avenue ขณะที่เตรียม 350 Park Avenue สําหรับการพัฒนา เขากล่าวว่า Vornado มุ่งเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ

ไฮไลต์ถาม-ตอบ: การเมือง การแข่งขัน และการกําหนดราคา

ในช่วงถาม-ตอบ ฝ่ายบริหารระบุว่าไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้เช่าหลังจากการเปลี่ยนแปลงฝ่ายบริหารนายกเทศมนตรีของเมือง นอกจากนี้ยังระบุว่าภาษี Pied-à-Terre สร้างความวุ่นวายแต่ไม่ได้เปลี่ยนแปลงการตัดสินใจเช่า

• ฝ่ายบริหารระบุว่าไม่มีสัญญาเช่าใดที่สูญเสียไปเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย
• ระบุว่าบริษัทต่างๆ ตัดสินใจระยะยาวที่ก้าวข้ามวงจรทางการเมือง
• Michael อ้างคําพูดของ Ken Griffin ผู้ก่อตั้ง Citadel ที่กล่าวว่า "ธุรกิจของฉันจะอยู่ที่นี่นานกว่าฝ่ายบริหารใดๆ"

เกี่ยวกับการแข่งขันจากตลาดอื่น Vornado ระบุว่าไม่มีสัญญาณทางประวัติศาสตร์ของผู้เช่าที่ย้ายออกไปเพียงเพราะราคา บริษัทระบุว่าบางบริษัทได้ใช้พื้นที่ในฟลอริดาและเท็กซัส แต่ไม่ได้บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงในวงกว้าง นอกจากนี้ยังระบุว่า Long Island City และบรูคลินไม่เคยกลายเป็นทางเลือกทดแทนที่มีนัยสําคัญสําหรับพื้นที่สํานักงานในมิดทาวน์

ฝ่ายบริหารระบุว่าอุปทานใหม่ในนิวยอร์กต้องการค่าเช่ามากกว่า $250 ต่อตารางฟุตจึงจะคุ้มทางเศรษฐกิจ โดยบางชั้นบนสุดและพื้นที่พรีเมียมอาจสูงถึง $350 ถึง $400 หรือมากกว่านั้น ซึ่งการกําหนดราคาดังกล่าวช่วยสนับสนุนอาคาร Class A ที่มีอยู่

แนวโน้ม

Vornado ระบุว่าคาดว่าการเติบโตของค

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน