PEACE …  อสังหาตัวเล็ก มาร์จิ้นสูง 

PEACE … อสังหาตัวเล็ก มาร์จิ้นสูง IPO ตัวที่ 3 ของปี หุ้นอสังหาน้องใหม่ แต่อยู่ในวงการมากว่า 30 ปี บริหารงานโดยคน 2 Gen คือ Baby Boomer กับ Gen Y

Gen หนึ่งมีประสบการณ์ เข้าใจธุรกิจ อีก Gen หนึ่ง มี Data เข้าใจลูกค้าคนรุ่นใหม่ บริหารงานแบบ marketing oriented ลงพื้นที่สำรวจความต้องการลูกค้า รวมกันสร้างอาณาจักร Peace & Living ขึ้นมา

ที่บอกว่าเล็ก คือ รายได้ต่อปีไม่ถึงพันล้านบาท แต่ GPM 35-40% และ NPM 15-20% ถือว่าดีมากสำหรับบ้านแนวราบ คนที่ทำได้แบบนี้เห็นมีก็แต่ LALIN

ย้อนไปที่จุดเริ่มต้นเมื่อปี 2532 เริ่มต้นจากการทำรีสอร์ท “บ้านป่าริมธาร” ที่กาญจนบุรี และตามมาบ้านเดี่ยว “บ้านลมทะเล” ที่ระยอง

และมาถึงปี 2545 ถึงเริ่มขยับขยายเข้ามาทีกรุงเทพ พร้อมเปิดตัวหลายโครงการ ไม่ว่าจะเป็น The Exclusive, The Glamor, Cordiz, Cher ด้วย concept “ปลูกบ้านให้เหมือนเราอยู่เอง”

ปกติใช้เวลา 15-18 เดือนตั้งแต่หาที่ดิน วางแผน และก่อสร้างบ้าน ถ้าเป็นโครงการบ้านน้อยกว่า 200 หลัง ขายหมดใน 2-3 ปี แต่ถ้ามากกว่า 200 หลัง 3-5 ปี ขายหมด ไม่มี dead stock ไม่มี NPA

ถ้าเปรียบเทียบแบรนด์ต่างๆ ให้เห็นภาพจะเป็นแบบนี้

Cher คือ แบรนด์หลักของบริษัท เน้นอยู่แนวรอยต่อเข้ากรุงเทพ เป็น Townhome ขนาด 2-4 ล้านบาท เน้นกลุ่มลูกค้า real demand คือ ซื้ออยู่เอง ถ้าให้เทียบจะได้กับ Lio ของ LALIN หรือ Brigthon ของ BRI หรือแบรนด์อย่าง CASA, Pleno, Metro ประมาณนั้นจะพอเห็นภาพ

Cordiz เป็น Townhome ราคา 6-8 ล้านบาท อาจจะเทียบกับ บ้านกลางเมือง หรือ Britania

The Glamor เป็นบ้านเดี่ยวมี Pool Villa ตั้งอยู่เลียบทางด่วน เทียบได้กับ Belgravia ลดาวัลย์ หรือ นันทวัน

งบการเงินย้อนหลังเป็นแบบนี้

ปี 2561 ยอดขาย 658 ล้านบาท กำไรสุทธิ 120 ล้านบาท

GPM 37.5% NPM 18%

ปี 2562 ยอดขาย 427 ล้านบาท กำไรสุทธิ 31.5 ล้านบาท

GPM 38.8% NPM 7.3%

ปี 2563 ยอดขาย 865 ล้านบาท กำไรสุทธิ 134 ล้านบาท

GPM 37.7% NPM 15.4%

9M2564 ยอดขาย 808 ล้านบาท กำไรสุทธิ 151 ล้านบาท

GPM 40.2% NPM 18.6%

ยอดขายและกำไรถ้าไม่นับปี 2562 เติบโตดีขึ้นทุกปี เหตุผลก็คือ

ปี 2561 โอน The Exclusive โครงการใหญ่ไปเยอะ

พอมาปี 2562 เลยโอนได้น้อย แต่เปิดโครงการใหม่ช่วง Q3, Q4 อานิสงส์มาตกที่ปี 2563 รายได้เลยเยอะ

และปี 2563 ก็เปิดโครงการเยอะ ทำให้ปี 2564 รายได้ดีเช่นกัน

จุดเปลี่ยนคือ ปี 2562 เป็นต้นมา PEACE เปิดโครงการเยอะขึ้น เปิดปีละ 3 โครงการ แต่ก่อนหน้านั้นเปิดแค่ปีละ 1 แห่ง

แล้วถ้าถามว่าแล้วปี 2565 รายได้จะดีมั้ย ก็ต้องบอกว่าน่าสนใจ เพราะว่ามีเปิดโครงการใหม่ Cher บางขุนนนท์ Q3’64 มี Backlog 600 ล้านบาท และมีโครงการพร้อมขาย 2,200 ล้านบาท

ในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ก็มี 3 โครงการ มูลค่ารวม 3,045 ล้านบาท

Q3’65 Cherene เป็นแบรนด์ใหม่ บ้านเดี่ยว ราคา 6.7-8.9 ล้านบาท อยู่บริเวณลาดกระบัง มูลค่าโครงการ 648 ล้านบาท

Q1’66 Cherea Vicinity เป็นแบรนด์ใหม่เช่นกัน เป็นโครงการที่มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ Townhome ราคา 4.5-10.5 ล้านบาท อยู่บริเวณลาดกระบัง มูลค่าโครงการ 1,845 ล้านบาท เป็นโครงการใหญ่ที่สุดที่เคยทำมา

Q4’66 Cher นนทบุรี เป็น Townhome ราคา 3.5-4.5ล้านบาท อยู่บริเวณลาดกระบัง มูลค่าโครงการ 552 ล้านบาท

ข้อสังเกตเรื่องโครงการใหม่ มี 2 ประเด็น คือ

1️. เปิดตัวด้วยแบรนด์ใหม่ คนยังไม่รู้จัก ค่าใช้จ่ายสร้างการรับรู้น่าจะสูงกว่าเดิม และต้องดูว่าลูกค้าจะซื้อช้าหรือเร็วแค่ไหน

2️. การเปิดตัว 3 โครงการ 3 พันล้านบาท ใน 2 ปี ถือว่าเยอะสำหรับบริษัท แต่ถ้าเทียบกับอสังหาเจ้าอื่นในตลาดก็จะมองว่าน้อย และมาช้า เพราะเจ้าอื่นเปิดตัวกันตั้งแต่ Q11

ในแง่ของมาร์จิ้นดีต่อเนื่อง แต่มาสะดุด ปี 2562 เพราะรับคนเพิ่ม และมีค่าใช้จ่ายเตรียม IPO แต่มีข้อสังเกตว่า

โครงการใหม่ GPM สูงกว่าโครงการที่เปิดมานานแล้ว

ทำเลมีผลต่อมาร์จิ้น The Glamor รายได้สูง แต่แข่งขันสูง ต้องลดราคา Cher รายได้น้อยกว่า แต่มาริ์จิ้นบางโครงการดีกว่าอีก

การเปิดโครงการมากขึ้นตั้งแต่ปี 2562 เป็นความตั้งใจ และวางแผนว่าจะเข้าตลาดหุ้น

========================

IPO 3.98 บาท 84 ล้านหุ้น หลักๆ ก็ให้พนักงาน ลูกค้าตัวเอง และโบรกเกอร์ หุ้นที่ไม่ติด Silent Period 11.5 ล้านหุ้น จากทั้งหมดหลัง IPO 420 ล้านหุ้น

เงิน IPO ที่ได้เอาไปลงทุนซื้อที่ดิน 314 ล้านบาท พัฒนาโครงการต่อเนื่อง ไม่ได้เอาไปชำระหนี้ เพราะว่าหนี้น้อย D/E 0.2 เท่า

ประเมินมูลค่าแบบไหนดี

ผู้บริหารให้สัมภาษณ์ว่ารายได้ปีนี้ ATH ถ้าดูจากตัวเลข 9 เดือน รายได้มาแล้ว 800 กว่าล้านบาท มีโครงการใหม่ Cher บางขุนนนท์ มี backlog รอโอนพอสมควร ก็เป็นไปได้ว่า ทั้งปีรายได้น่าจะทะลุพันล้านบาท NPM ก็ระดับ 17-18% ได้ ปี 2565 แนวโน้มก็น่าจะโตต่อ และคงมาเร่งตัวครึ่งปีหลังที่มีโครงการใหม่เปิดตัว

P/E หุ้นกลุ่มอสังหาแนวราบ ตลาดคงไม่ได้ให้สูงมากซัก 8-10 เท่า ก็ลองไปคำนวณมูลค่ากันได้ครับ แต่ข้อดี คือ บริษัทบอกว่าจ่ายปันผลมาตลอด คือ จะเป็นหุ้นที่ทั้ง growth และ dividend ไปด้วยกัน

โดยสรุป PEACE เป็นหุ้นอสังหาตัวเล็กที่น่าจะโตไว เพราะฐานยังเล็ก จำนวนหุ้นก็ไม่เยอะ และเพิ่งจะมาเร่งเปิดโครงการตอนกำลังจะเข้าตลาดนี้เอง ผู้บริหาร 2 Gen ก็ไปด้วยกันได้ดี ดูลุยๆ

แต่ถ้าจะมีข้อที่ต้องระวัง คือ การแข่งขันในตลาดที่ต้องตอบให้ได้ว่าความแตกต่างจากหุ้นตัวอื่นมีมากแค่ไหน การเปิดโครงการที่ดูเหมือนไม่เยอะและมาช้ากว่าคนอื่น รวมทั้งในระยะยาวถ้าเริ่มใหญ่กว่านี้ จะเติบโตได้ไวแค่ไหน

การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาให้ละเอียด และรอบคอบทุกครั้งก่อนตัดสินใจลงทุน วิตามินหุ้นเพียงให้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น

บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกทาง Stock Vitamins - วิตามินหุ้น