หุ้นเอเชียปรับตัวขึ้นก่อนข้อมูลเงินเฟ้อ PCE สหรัฐฯ
1Q63 ขาดทุนจากค่าใช้จ่ายโครงการ Wellness // 2Q63 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว
บริษัทรายงานรายได้และขาดทุนสุทธิ 1Q63 ที่ 641 ลบ. (-23.7% QoQ, -64.3% YoY) และ 60 ลบ. ตามลำดับ ขาดทุนต่อเนื่องจาก 4Q62 ที่ 55 ลบ. และพลิกเป็นขาดทุนจาก 1Q62 ที่กำไร 128 ลบ. สาเหตุ หลักมาจาก
1) ยอดโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทำได้เพียง 497 ลบ. หดตัวกว่า 70.4% YoY จากผลกระทบเชิงลบของมาตรการ LTV และมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงปลายไตรมาส ส่งผลให้ยอดเยี่ยมชมโครงการลดลง ขณะที่ใน 1Q62 บริษัทมีการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินรอการ พัฒนาจำนวน 871 ลบ.
2) อัตราส่วน SG&A/Sales ที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็ น 31.3% (+70bps QoQ, +1440bps YoY) จากค่าใช้จ่ายโครงการ Wellness ที่เพิ่มมากขึ้น และ
3) ดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มมากขึ้นเป็น 18 ลบ. (+23%YoY) จากการใช้เงินลงทุนในโครงการใหม่เพื่อการกระจายตัวของฐานรายได้ เราเริ่มเห็นสัญญาณในการฟื้นตัวของอุปสงค์โครงการแนวราบที่คาดฟื้นตัวโดดเด่น สะท้อนจากยอดขาย เพื่อยื่นขออนุมัติเครดิตเบื้องต้น (Pre-Approve) ในช่วงเดือน เม.ษ. 63 – ต้นเดือน มิ.ย.63 ที่คาดทำได้ราว 1.3 พันลบ. เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากยอด Pre-Approve ใน 1Q63 ที่ 836 ลบ. ทำให้เราคาดผล ประกอบการ2Q63 สามารถฟื้นตัวเป็นกำไรหรือขาดทุนได้เล็กน้อย
ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วน Recurring Income เสริมความแข็งแกร่งกระแสเงินสดระยะยาว
ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ “รักษ” ดำเนินธุรกิจด้านสุขภาพในรูปแบบของ Wellness Centre ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในช่วงปลาย 4Q63 (คาดเห็นรายละเอียดเพิ่มเติมภายในช่วงสิ้นปี 2563) ซึ่งเรายังไม่ได้รวมในประมาณการ และเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะเพิ่มสัดส่วน Recurring Income ของบริษัท ควบคู่ไปกับธุรกิจโรงงานให้เช่า ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า และธุรกิจสนามกอล์ฟ
โดยบริษัทมีเป้าหมายเพิ่มสัดส่วน Recurring Income เป็น 50% ภายในปี 2567-68 (ปัจจุบันอยู่ที่ราว 22%) สำหรับแผนการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ล่าสุดบริษัทได้ทำการปรับลดเป้าหมายการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่จากเดิมจำนวน 3 โครงการรวมมูลค่า 2.5 พันลบ. เป็น 2 โครงการรวมมูลค่า 1.7 พันลบ. (คาดเปิดตัวใน 4Q63) สะท้อนปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคและอัตรา Take-up rate ของโครงการเปิดใหม
จับตาการตั้งกอง REIT ใน 2H63 คาดหนุนกำไรกว่า 300 ลบ.
บริษัทอยู่ระหว่างขออนุมัติจัดตั้งกองทรัสต์กับ ก.ล.ต. โดยอนุมัติให้บริษัท PD (บริษัทย่อยของ MK) จำหน่ายสิทธิการเช่าในโครงการ BFTZ โดยมูลค่าของสิทธิการเช่าจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,922.80 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 2,235.00 ล้านบาทและสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารในโครงการ BFTZ มีระยะเวลาประมาณ 19 ปี นับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน มีพื้นที่รวม 123-1-90.27 ไร่ และพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 131,839.00 ตรม. แบ่งออกเป็น อาคารคลังสินค้า อาคารโรงงาน อาคารโรงงานขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit ทั้งนี้ บริษัทคาดการจัดตั้งกองทรัสต์ต้องใช้เวลาดำเนินงานอย่างน้อยอีก 3 เดือนซึ่งจะเห็นความชัดเจนมากขึ้นใน 3Q63 อย่างไรก็ตาม การขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ไม่ได้รวมอยู่ในประมาณการ ของเร แต่คาดจะเป็น Upside ต่อกำไรสุทธิราว 300-400 ลบ. หากการจัดตั้งกองทรัสต์ประสบความสำเร็จ ตามที่บริษัทคาดหมาย
บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นและเผยแพร่โดยทีมนักวิเคราะห์ของ Yuanta Securities
