CPN Retail Growth Leasehold REIT:ผลกระทบจากโรคระบาด COVID-19

Event
► เนื่องด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ในประเทศไทย ส่งผลให้ทางภาครัฐ มีมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดด้วยการปิดสถานประกอบการหลายประเภท
รวมถึง ศูนย์การค้าในหลายจังหวัดเป็นการชั่วคราว ซึ่งมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารของ CPNREIT

Our Take
► ผลกระทบที่มีต่อสินทรัพย์ภายใต้การบริหารของ CPNREIT มีดังนี้ธุรกิจศูนย์การค้า CPNREIT มีแนวทางการให้ความช่วยเหลือผู้ประกอบการ/ ผู้เช่าพื้นที่ยกเว้นค่าเช่าสำหรับผู้เช่าพื้นที่ที่ต้องปิดร้านตามมาตรการภาครัฐ และให้ส่วนลดค่าเช่าสำหรับร้านค้าที่เปิดบริการได้ แต่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ปัจจุบันธุรกิจโรงแรม คือ Hilton Pattaya เตรียมปิดชั่วคราวตั้งแต่ต้นเดือน เม.ย.นี้ และคาดว่าสำหรับปีนี้จะรับรู้รายได้เพียงแค่ส่วนของค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) เท่านั้น ราว 242 ล้านบาทต่อปี ขณะที่ ค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนราว 1 ใน 3 ของค่าเช่าคงที่ คาดว่า จะไม่ได้รับในปีนี้ นอกจากนี้ ทางกองทรัสต์ เตรียมขยับแผนการปรับปรุงโรงแรมขึ้นมาเป็นเดือน พ.ค.2563
► โดยภาพรวม มาตรการการปิดศูนย์การค้าและการเยียวยาผู้ประกอบการ จะสร้างผลกระทบต่อสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของ CPNREIT มีเพียงธุรกิจอาคารสำนักงาน (Office Building)เท่านั้น (ทั้งหมด 3 แห่งในพอร์ตลงทุน) ที่ได้รับผลกระทบจำกัด (แต่มีธุรกิจบางประเภทที่ต้องหยุดทำการเช่นกัน เช่น สถาบันกวดวิชา สถานเสริมความงาม สปา เป็นต้น)
► ก่อนหน้านี้ CPNREIT เลื่อนแผนการเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ เนื่องจากสภาวะการลงทุนในตลาดหุ้นไทย มีความผันผวนอย่างมาก ทำให้การซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจาก CPN คือศูนย์การค้า 4 แห่ง (พัทยา, ลำปาง, สุราษฎร์ธานี และอุบลราชธานี) จำเป็นต้องเลื่อนออกไปก่อน แต่การซื้อสินทรัพย์จากกองทรัสต์ GLANDRT ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน 2แห่ง ได้แก่The Ninth Towers และ Unilever House ได้ดำเนินการเรียบร้อยแล้ว เริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ต้นเดือน มี.ค. โดยใช้ แหล่งเงินทุนเป็นการกู้ ยืมทั้งหมด 8.3 พันล้านบาท นอกจากนี้การต่อสัญญาเซ็นทรัล พระราม 2 จะเดินหน้าตามแผนเดิมในช่วงต้นเดือน เม.ย.
► เราแนะนำให้ชะลอการลงทุนใน CPNREIT ออกไปก่อน โดยเราอยู่ระหว่างทบทวนประมาณการกำไรและเงินปันผลสำหรับปี 2563 อีกครั้ง แต่จากการประเมินเบื้องต้น ผลบวกจากสินทรัพย์ที่เพิ่งรับโอนจาก GLANDRT ไม่เพียงพอที่จะชดเชยผลกระทบของการปิดศูนย์การค้า ส่งผลให้เงินปันผลต่อหุ้น (DPU) มีแนวโน้มลดลงจากปีที่ผ่านมา สมมติฐานการคำนวณของเรา คาดกำไรส่วนเพิ่มจากสินทรัพย์นี้ (The Ninth Towers และ Unilever House) ประมาณ 230-250 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนราว 6-7% ของฐานกำไรปี 2562 (อิงค่าเฉลี่ย Net Investment Income ของ GLANDRT ราว 415 ล้านบาทต่อปีระหว่างปี 2561-2562 และคาดดอกเบี้ยจ่ายสำหรับดีลนี้ราว 140 ล้านบาทต่อปีแล้วคำนวณเป็นสัดส่วนตามระยะเวลารับรู้รายได้ 10 เดือนสำหรับปี 2563) ขณะที่เราประเมินเบื้องต้นว่า โรคCOVID-19 จะมีผลกระทบต่อกำไรของ CPNREIT ราว 20-25% เป็นอย่างน้อย
► มีความเป็นไปได้เช่นกันว่า ทาง CPNREIT จะให้ความช่วยเหลือหรือเยียวยาร้านค้าและผู้เช่าพื้นที่ในรูปแบบของส่วนลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง หลังผ่านพ้นสถานการณ์โรค COVID-19
► ปัจจัยความเสี่ยง/ ปัจจัยติดตาม คือ หากภาครัฐ ขยายระยะเวลาการปิดศูนย์การค้า ออกไปจากกำหนดการเดิมวันที่ 30 เม.ย.

บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นและเผยแพร่โดยทีมนักวิเคราะห์ของ Yuanta Securities